讓中低收入者盡快改善居住條件，需要多建、快建房改房、經濟適用房，而讓二手房市場火起來也是有效途徑之一。然而，未來兩年京城欲購二手房的人數比重僅為2．7％，遠低于上海市的16．1％，其中一個重要原因是北京的二手房與商品房的價格距離過近———誰會用新房價兒購二手房？


　　近年來，北京商品房銷售持續上升，各個檔次樓盤皆人氣指數飆升，市場交易一片火熱。而與之形成鮮明對比的是京城二手房市場顯得冷清。


　　據零點公司調查，北京市民在過去兩年已購二手房的人僅占購房人數的6％，遠低于房改房、經濟適用房、商品房所占比例。在未來兩年想購二手房的人數比重也僅為2．7％。而上海市民中已購二手房的占16．1％，希望購購二手房的占11％，上海市民對二手房的青睞遠遠高于北京市民。對此，有關人士分析認為，北京二手房市場遲遲未能有較大的進展，其原因是多方面的，除交易手續繁復、稅費較高等因素外，賣房人對二手房定價過高，超出需求者希望支出的范圍，已成為影響二手房市場發展的重要因素。


　　據對搜房交易網數據庫中北京市3200多個在售二手房資料進行統計，多數物業價格集中在20—30萬元之間，在售二手房總價款在30萬元以下的比例僅占65．2％。房價過高，階梯消費作用削弱，影響了市場發展。搜房研究院策劃通過對消費者調查，了解到90％以上有購購二手房意向的人都希望購購30萬元以下的房子；而希望購購20萬元以下的人占有購購意向的60％以上；有能力購購30萬元以上住房的人，除以投資為目標的人外，多數寧愿選擇新房。

　　通過對朝陽區，海淀區新舊房價格比的調查發現，朝陽區二手房平均價格4538元／平方米，全部在售商品房平均價格為5894元／平方米，新舊房價格比為0．77。海淀區二手房平均價格4366元／平方米，全部在售商品房平均價格為6135元／平方米，新舊房價格比為0．69。以朝陽區的亞運村（包括安貞）、八里莊、望京（包括酒仙橋）以及海淀區的中關村（包括雙榆樹、人大附近）為例，亞運村新房均價為5289元／平方米，二手房均價為4783元／平方米新舊房價格比為0．90。八里莊新房均價為5155元／平方米，二手房均價為3778元／平方米，新舊房價格比為0．73。望京新房均價為4884元／平方米，二手房均價為4246元／平方米，新舊房價格比為0．87。中關村新房均價為6965元／平方米，二手房均價為4854元／平方米，新舊房價格比為0．70。由此可以看出，新房與二手房之間價格距離過近，很難體現出二手房的價格優勢，因此使京城大批購房者對二手房失去興趣。與北京市場狀況相反，上海市二手房市場之所以發展迅速，除政策成熟、中介服務規范等因素外，供需結構比較合理，也是存量房市場能夠迅速發展的重要原因。上海徐匯區二手房平均價格4092元／平方米，全部在售商品房平均價格為6611元／平方米，新舊房價格比為0．62。在龍華區域內，二手房均價為2741元／平方米，新舊房價格比只有0．58。正是由于二手房與新房在價格上有較大差距，階梯消費的格局才能夠得以形成，二手房市場才能夠做起來。


　　業內人士認為，二手房由于受地理環境，房屋開發年代等多方面因素的影響，價格差異比應該拉大。例如，70年代開發的房與90年代開發的房就不可同日而語，南磨房附近的二手房價格也不可能向中關村附近的二手房價格看齊。售房者應從實際出發，要有一個合理的判斷，不要對手中的二手房期望值過高。新舊房價格比高不利于培育和發展二手房市場，這已是經過實踐所證明的了。


　　總之，北京的二手房市場要火，除政府加大政策支持力度，加強規范管理，簡化交易手續，降低稅費外，一個重要的因素就是二手房的價格也需要回歸到一個比較合理的水平，只有這樣才能真正為消費者的階梯消費提供巨大的選擇空間。




來源：金融城

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