虛假房源拉客人

　　現象：房源是中介公司的生存之本。一些小中介公司由于規模較小、從業人員專業知識缺乏、操作不規范，特別是缺少房源，因而虛假房源成為他們吸引客戶的一種手段。

　　在五角場附近、漕寶路及虹梅路**出口、老北站等人流密集的地方，經常出現散發房源傳單者。這些人一看到有人路過，就會馬上圍上來，拼命塞傳單。傳單上低、中、高端房源都有，房源覆蓋面也比較廣。然而，一旦看中了傳單上的房源，到中介公司詢問，得到的回答往往是房子剛剛賣掉（或出租）了，不過還有其他不錯的房子值得一看。不知情的客戶往往就會跟著中介人員去實地考察房屋的情況。事實上，傳單上的房源根本就屬子虛烏有，只是為了吸引客戶來看其他房源而虛晃一槍的。

　　中介公司還有一種拉客戶的方式，把已經成交的好房源仍然保留在傳單上，當有購家或租客看中時就稱還有；當客戶要求看房時，就以各種理由推托，并想方設法推薦手中剩余的房源。

　　對策：對于“馬路中介”，消費者應該特別留意，因為這類中介公司往往是“夫妻老婆店”，常設各種圈套套住客戶。

　　“ 產權”詐房款

　　現象：非自有產權房在購賣中存在著比較大的風險，往往不少中介公司利用它做文章。不少購房者往往會在中介公司的房源單上看到幾套房源標注以下內容：××房子（不可售公房），但本公司可 產權。有的購房者因比較滿意該套房源，因此便將使用權房辦成產權房的事宜順理成章地交給中介公司。結果有兩種，一是果真辦妥產權證，萬事大吉；一是中介騙得購房款后溜之大吉。

　　按政策規定，“使用權房”不能購賣，只有將“使用權房”辦理成“產權房”才能進行交易。一些中介公司正是利用了購賣雙方不懂房屋交易的具體規定，并嫌辦證手續麻煩的心理。

　　對策：對于購房者來說，購房子盡量要做到購得安全，因此在尋找房源時，盡量找產權房，以免使用權房在辦產權房過程中發生意外。若是使用權房，則一定要弄清是否可以轉讓。

　　“房源黃牛”覓房源

　　現象：“串房”是房產中介行業心照不宣的秘密，通俗地說就是缺少房源的小中介公司無法在激烈的市場競爭中立足，就派人到其他公司覓房源。通常的做法是，在看到大公司房源傳單或廣告后，佯裝成客戶實地看房。大公司熱情接待，推薦了一套又一套好房源，而“客戶”卻怎么看也不滿意，只得無功而返。但事后，這些“客戶”就想方設法聯系到房東，并以各種手段把房子掛到自己的公司。

　　據業內人士介紹，這樣按勞提成的職業“房源黃牛”已經占到了客戶總量的20％，而且有成員大齡化、老齡化的趨勢。如果市民把房屋掛到這類公司，得到的服務往往是大打折扣的，而且這些公司也擾亂了房產中介市場的秩序。

　　對策：當一家素不相識的房產中介公司幾次打電話給你，即使他們的條件開得不錯，也不要輕易放棄自己當初選擇的中介公司。

　　訂金變成勞務費

　　現象：在委托中介購房、賣房時，消費者一般都要支付一定數額的訂金，但有時候這訂金就有去無回了。有的公司在收取訂金時不開具正規的發票，而是僅僅寫個收據。如果一個客戶看中了某一套房子，而這套房子實際上已經賣出去了，但中介公司為了留住客戶就會隱瞞真相，先把訂金收了再說。然后就能拖則拖，或者向客戶介紹其他的房源，如果客戶較終對其他房源都不滿意，要求退還訂金，中介公司就不干了，他們會解釋說長久以來他們付出了多少勞動、多少努力、多少心血，總之訂金變成了勞務費，客戶就別想再要回來了！

　　除了訂金，傭金的收取也有不少不規范的地方。以出租為例，中介傭金收取方式應是上家（出租方）和下家（承租方）各付半個月租金。實際操作中，有些中介公司既向上家收取一個月的租金，又向下家收取一個月的租金，這就賺了雙倍傭金。

　　對策：消費者在所有付款項目中，一定要明確要求中介公司開發票，切忌以收據代替發票，避免出現不明費用。

　　無效房源充有效

　　現象：利用無效信息騙取信息費是一些不法中介公司的常見伎倆。老家河南的張先生找到一家房產中介公司，要求租門口張貼的信息單上的一套房子。該公司稱那套房子已經出租，但說如果張先生交200元信息費，將為他找到符合要求的房屋。因急于租房，張先生便交了200元。其后，該公司果然幾次打電話給他說找到房子了。可當張先生趕到中介公司時，房子不是已租出，就是與房東聯絡不上。眼看幾個月已過，張先生覺得不大對勁，便要求退還200信息費，該公司卻以已提供過房源信息為由拒絕退還。

　　對策：當中介公司提供的房源信息無效比例超過50％時，租房者就應提高警覺。另外，在付費時對有關內容要加以明確，而不要僅是籠統地寫個信息費。

　　中介、房客唱雙簧

　　現象：在房產中介陷阱中，較為嚴重的就是假扮房東騙取租金或房款。高先生從網上看到一條房屋出租信息，這是他單位附近的一室一廳房，每月租金900元，正符合他的要求。于是他立即與中介公司聯系，通過中介公司，高先生與房東相互驗了證件并支付了一半租房款。豈料，入住后僅一個月，高先生卻被真正的房東趕了出去。原來，和高先生聯系的房東是個持假證件的騙子。他事先與真正的房東約定短期租房，租期快到時就將手中留存的房產權證復印件復印后發布房源信息，等拿到了下家租金或購房者的錢款后即溜之大吉，他們常常會與一些小中介公司聯手操作。

　　對策：要應付這種“雙簧”陷阱，消費者事前一定要仔細驗看對方手中的房產證。如果中介公司和“房東”的關系過于曖昧，則就要提高警惕了。

　　頻頻簽約多收錢

　　現象：家住虹橋的王女士在陸家嘴附近花150多萬元購了一套商品房用來出租投資。去年10月，小區一家中介公司以每月1250 美元的價格把房子租了出去，同時向她收取了一個月的租金作為中介費。可剛過了三個月，該公司打電話給王女士，說他們替她找一家更好的下家，不僅每月租金提高到1300 美元，而且一次就簽1年，并保證他們替她解決好后續事宜。在中介公司的再三游說下，王女士答應了，較后又交了一個月的中介費。較近，中介公司又打電話給王女士說為她找到更好的一個下家……

　　對策：要對付這種中介公司，出租方一定要克服貪小便宜的思想。或許房租是高了一點，但考慮到交掉的中介費、房屋空關期間的損失以及為此花費的時間、精力后，實際上大多是得不償失，而這其中的受益者只會是中介公司。

　　中介扮演倆角色

　　現象：張先生與一家中介公司簽訂了一份《購房協議書》。在這份“協議書”中，中介公司以賣方身份出現，而且協議中幾乎沒有約定任何賣方的義務。經過分別到房地產交易和工商管理部門調查，得知該房屋的產權人并非這家中介公司，而且中介公司的經營范圍中也沒有收購房屋的內容。實際上，中介公司隱瞞其中介身份：在上家面前，扮演的是購家；在下家張先生面前，扮演的是賣家，目的是為了賺取差價。

　　對策：購房人一定要與產權人直接簽訂房屋購賣合同。

　　不簽合同先付款

　　現象：張先生委托中介公司購房，按照約定時間來到中介公司，準備簽訂《房屋購賣合同》，并繳頭付款。不料中介公司提出了新的要求：“今天先不簽合同，要先繳頭付款”。沒有房屋購賣合同，也沒有產權人授權的中介公司代收房款的證明，甚至連一份中介合同都沒有，中介公司卻先向張先生收房款。

　　對策：交易的安全和合法是較重要的，切莫因急于購房而上了當。要先與中介公司簽訂書面合同，再付頭付款。

　　明差價變暗差價

　　現象：今年年初，政府有關部門發文，嚴禁中介公司賺差價。一些中介公司為應對這一政策，悄悄地把賺明差價變成賺暗差價。

　　目前市場上，大多數小型的房產中介公司都是由個人出資設立的私營企業，公司的錢就是老板的錢。于是有些公司就以老板的個人名義把好房源壓低價格購進，轉手再高價拋出。一進一出之間的差價，遠遠高出正常的傭金收入。表面上合法，實際上違法的行為損害了賣房者的權益。

　　對策：面對這樣的中介公司，賣房者頭先要心里有數，對自己的房子要有客觀清醒的認識，自己的房子究竟值多少錢？可以在委托中介前先找專業人士對房屋進行分析估價，或者到附近的市場上打聽一下。


摘自房地產時報

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