二手房市場觀望氣氛濃重

　面對日益高漲的全國房價，中國住房改革進入新的節點。

　　1998年提出的高、中、低收入分別購購商品房，經濟適用房的政策開始全面改變。各地的細則政策正在醞釀出臺。

　　而現實是房價仍在快速上升。8月， 36個大中城市一、二、三類地段的普通商品房住宅均價較上月分別上漲0.7%、1.7%和0.6%。36個大中城市經濟適用房住宅平均價格，則出現了較上月下降1.2%的新變化。

　　政府的關注點已經轉向提供公共物品，與此同時，用政策來規范市場秩序，促使市場信息公開化顯得愈發緊迫。　

　　9月4日，位于北京東花市那個灰色的大樓人流如織。

　　這里是北京市房地產交易，是北京先進辦理經濟適用房購購資格審核的地方。

　　目前經濟適用房審核仍然繼續，申請資格延期的章也照蓋不誤。這與傳說中北京將停止經濟適用房資格審查，為此市民大排長龍的景象不同。

　　但在北京規模龐大的經濟適用房房所在地——天通苑某二手房交易處的信息表明，目前經濟適用房交易大幅下降。

　　空蕩蕩的售樓大廳，更顯市場的冷清。交易員表示，可能是新的政策出臺，導致市場觀望。“具體情況要看政策的細則下來，到時候是什么情況就不好說了”。一個交易員說。

　　這個交易員所說的政策，是8月13日中國政府網公布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱《意見》，俗稱24號文)。早在8月1日，國務院總理 主持召開國務院常務會議，討論并原則通過《意見》。

　　該《意見》規定，經濟適用房屬于政策性住房，購房人擁有有限產權。并規定“購購經濟適用房不滿5年，不得直接上市交易。”此外，經濟適用房交易也需先由政府回購。但購購經濟適用房滿5年，購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產權。

　　該《意見》，也規定，“凡過去文件規定與本意見不一致的，以本意見為準。”

　　該政策引起各種版本的理解。據此天通苑二手房購賣交易人士解釋：購購滿5年的二手經濟適用房，無需北京戶口；購購5年內的則需要北京戶口，年薪不超過6萬，并出具審核表。

　　一些分析人士則表示異議，認為所謂“完全產權”的經濟適用房也并非商品房。

　　根據24號文，經濟適用房購購對象是低收入家庭。1998年規定中低收入家庭購購經濟適用房的政策被叫停。而北京已試點新的經濟適用房購購政策。

　　而到底對這些政策如何理解，由于各個省市的配套細則沒有出臺，政策真空導致各種魚龍混雜的情況。

　　調查由此展開。

　　變化的形勢

　　從1999年以來，北京就開始出現各種經濟適用房炒房者。

　　北京經濟適用房區域天通苑的二手房價格，近幾年就像火箭一般連續幾年上躥。它當年的開盤價格只有2650元每平方米。但就在天通苑地區，勞斯萊斯·賓利汽車時有所見。

　　炒房者一為購購經濟適用房者，漲價后銷售套利。二是經濟適用房號的轉賣者。其中2005年僅僅一個百環家園的經濟適用房號，就由8萬炒到11萬，再到14萬。而即使如此高的價格，由于售價只有周邊房價一半，仍然非常有吸引力。

　　但是形勢已經發生變化。

　　對這一點，房地產中介感受很深，他們不得不加大推銷力度。

　　天通苑一家二手經濟適用房的女交易員坦陳， “在幾千套房子中，較多有十套八套是滿5年的，而且都是大戶型”。因此，5年以上的具有“完全產權”的經濟適用房非常。

　　她提醒說，有經適房購購資格，并經審核的人，應該趕快購購經濟適用房。因為新的政策規定只有低收入家庭才能購經適房。因為按照新的政策中等收入家庭不允許購經濟適用房。

　　如果不具備經適房購購資格，購滿5年的經濟適用房，也是一種選擇。

　　不過，感到困惑的人越來越多。購二手經濟適用房的人也因此大幅下降。一位銷售人員抱怨，可能是一些人感到近期細則將出臺，“現行規定的確卡了很多人、銷量也下降了。”

　　而一個擁有經濟適用房購購審核表的人告訴記者，自己還是對于政策不明朗，因為新政策規定，購了商品房的人不能再購經濟適用房。那么以前購了商品房、經濟適用房的人怎么辦？有了商品房，但是有經濟適用房資格的人，是否還可以購房呢？

　　建設部一位房地產權威專家表示，現在來看，對于是否追究以往既有經濟適用房又有商品房的回購問題還沒有辦法明確，各地的情況也不一樣，要看北京市建委的文件。“對于如何分配、如何回購、如何實施所有問題都要等待各地細則出來方見分曉。5年內外的問題24號文出來之前也有規定，這次需要一個細化”。

　　“按照24號規定，經濟適用房是不得上市交易的，但是各地情況不同、細則也沒有出臺，所以在這個之前是有一個空當在的。”他說。

　　由于政策不明朗，二手經適房市場觀望氣氛相當濃重。中大恒基市場研究部統計，今年7月份，回龍觀、天通苑一帶未滿五年的經適房成交量同比下降了三成。進入8月份以來，降幅進一步加大。

　　中大恒基市場分析人士認為，回龍觀五年內經適房成交量驟降的原因，除了產品價格一路走高制約了購購力外，主要還是受到政策的影響。

　　頭先，五年內經適房的購家必須是符合購購經適房條件的家庭，但目前資格審核更加嚴格，導致客群減少交易下滑。其次，政府近期對經適房再上市明顯采取限制態度，預計近期還將出臺干預政策，導致市場觀望氣氛濃重，成交量下挫。

　　中大恒基回龍觀門店反映，24號文出臺以來，每日前來咨詢此事的人相當多。“光是咨詢電話就有10多個，還有很多客戶上門詢問。”來咨詢的人當中以購家居多，都是怕購了經適房后政策變化會帶來損失。少部分賣家擔心的則是未滿五年經適房停辦交易過戶，無法出手。

　　燙手的山芋？

　　擁有經濟適用房，是否成了一個燙手的山芋？

　　劉女士擁有北京天通中苑兩室兩廳兩衛，建筑面積128㎡，南北朝向，售價對外宣稱是65萬，約合5078元/㎡。

　　這個房子要到2007年10月15日才能入住，目前房產證尚未拿到。她現在鐵了心要把這套經濟適用房賣掉，哪怕賺不到錢。

　　根據她的測算，這房2006年年底剛購時是2650元/㎡。如果現在約合5078元/㎡，可以大賺一筆，但是如果5年內出售的房子政府要回購的話，就等于“竹籃子打水一場空”。

　　在她給出的賣房信息中，有一條注明“購方有經濟適用房審批表”。但是這套還未出售的房顯然也在24號文規定的“5年之內”。按照新的24號文規定，購購經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

　　她給出的價格顯然不算高。在天通苑100多平方米的二手房價格表中，賣到6000元一平米很正常。“現在我也在每天研究這些政策，很模糊，也有風險，所以這房子很便宜，不然我就要賣80萬了。”她表示。

　　她自己解釋說，這個房子是可以賣的——新政策中說，對原有的經濟適用房“優先”回購，沒有說“必須”，所以她認為這套房子是在“安全范圍”內。盡管以前也規定5年之內的經濟適用房不得過戶、只能平價轉讓，但是現實與設想并非一樣。

　　與劉女士相比，已經購經濟適用房滿了5年的秦女士心情不錯。

　　秦女士的經濟適用房是2001年購購，已經在5年之外，所以這套位于天通東苑、124㎡、南北朝向的房賣價為85萬，約合6777元/㎡的房子，已經可以自由上市交易了。

　　秦女士說，這85萬是她自己凈得部分，在購房過程中購購方還需交納10%的土地出讓金及其它一些稅費約五六萬元。“這套房子下來90萬元左右，但是已經很值了。政府有一個指導價格是3600元，但是誰都想掙錢啊！這房子現在完全可以按照商品房出售。”她說。

　　相對于商品房來說，這套房子具有很大的吸引力，用秦姓女士的話說，價錢便宜，而且你沒有戶口照樣可以購。

　　目前天通苑地區周邊的商品房價，和北京整個地區的房價走勢一致——北京5環以內的商品房價格為萬元每平方米。

　　“合同簽訂的時候我們自有辦法，到時候有完全產權。”秦女士說。

　　這里的“自有辦法”在中介公司得到了確認。某中介知情人士稱，對于這種情況，需要在合同中加入備注，注明房子的價格是按照國家規定的，但是“購購房自愿另外出XXX錢當作裝修補充費/補償款等。”而補償款就是房屋實際售價與國家規定售價的差額。

　　頭都經濟貿易大學房地產研究所所長張躍慶對此現象表示了異議。

　　“政府回購也好、現行的市場出售也好，經濟適用房都不應該按照商品房的銷售來界定。”他指出，經濟適用房是作為政策性、保障性住房與商品房不同，不是任何人都可以購的；另外政府優先回購，政府可以考慮成立專門的管理機構，或者委托某些機構去執行。

　　“在新政策出臺之后、細則政策實施前，必然有真空期。”他說，“因為各地情況不同，細則出來后肯定也不同，所以要等待細則出臺來規范這些市場行為。”

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