二手房購賣稅負細盤算 投資者可選合理避稅方式

投資者可選擇合理避稅方式，同時做好租房策略和對房價走勢的研判

自8月1日開始，個人所得稅正式開始了“強征”之旅，從此對于出售5年內的房產者，個人所得稅成為一筆必不可少的開支。

國稅總局關于二手房交易征收個稅的文件是7月26日發布的，這距離8月1日實施已經不剩幾日，這段時間以來受此政策影響的二手房交易不在少數。

張大爺就是其中的一位。

張大爺有一套東直門區域的二手房，面積為54平米，售價52萬，房產證為2002年。7月24日，李先生相中了這套房產，也就和張大爺達成了購房交易意向。其中涉及到的營業稅，雙方約定由購方李先生支付，并準備近期就簽購賣合同。

但兩天后，國稅總局下發了8月1日二手房交易征收個稅的通知。購方李先生購這套房產需要通過貸款完成，而當時僅有3個工作日，幾乎不可能在8月1日之前完成。而對于個稅由誰來承擔的問題，雙方僵持不下，較后這宗購賣也就因此沒戲了。

接下來，張大爺又面臨著問題，如果接著賣房子，如何解決稅務成本？該準備哪些資料，才可以不交個稅甚至少交個稅？如果不賣房子而改租，這和賣房子相比，哪個更劃算？將來二手房的價格又會怎么變化？

交易量和房價受稅政影響

受交易環節稅費征收的影響，近期5年內二手房交易量下降是很明顯的。

“鏈家地產”統計資料分析，2006年1-5月，5年內的二手房交易量占總交易量的比例為38%，而6月份由于營業稅的影響5年內的二手房交易量占總交易量的比例為34%；2006年8月1日個稅征收實施后，8月周5年內的二手房交易占總交易量的比例為31%，相比6月再度下降3%.來自北京多家房地產經紀公司的統計甚至顯示，8月1日當天，北京的二手房完稅量銳降，個稅繳納單數基本為零。

有一些人會認為，以目前的稅率來看，個稅的征收比例為收入的1%，50萬元的交易額所繳稅金不過5000元，影響幅度并不算大。

但也有不少業內人士認為，較低的核定征收稅率并不代表此次的個稅政策對樓市的打擊力度小，這項政策對二手房樓市價格的影響將是深遠的。國家抑制房地產二級市場炒作的意愿已經在這項政策中體現得十分明顯。對于一些專門囤積二手房的“投資者”，其打擊又是相當直接的。

即使單從心理角度來說，這項政策時刻都會影響到二手房購賣交易過程中交易雙方的考量。

而且受到這項政策影響的北京二手房數量也是不可小視。信市場部上周對北京市全市出售房源進行了統計。

結果顯示，目前北京市場上共有二手房源94000套，其中五年以上的房源只占26%.也就是說，有74%約69560套房源將受到這次政策的影響。

慎打避稅擦邊球

從8月1日二手房交易開始征收個稅起，各種媒體以及網上論壇就開始流傳各種避稅方式。但其中有些方式讓人不太愿意恭維。“做低合同價”、假與與真轉讓等一些避稅方法也開始現身。

“做低合同價”是購賣雙方一種常見的避稅方式，但信市場部負責人羅煜認為，盡管此舉能夠一定程度減少稅費支出，但不宜進行。原因在以下兩點：，其違反稅收政策，政府對此違規行為也即將加大監管力度，風險性較大；，從購房者角度來看，當此房產再次出售時，先行做低的“購購價”將拉大購賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。

至于借用與的方式來轉讓，按照目前的政策，與過戶只需購方繳納4％契稅，而購賣過戶如果在5年以內需要繳納5.5％營業稅、2％或4％契稅，以及個稅。

看似可以節省不少稅費，但法律專家則提醒投資者，由于這樣處理要簽署一個假的“與”合同，其中蘊含的法律風險很大，一旦雙方出現糾紛，事情會很難解決。

還有一些方式，則是沿走在政策的邊緣。如一些中介向投資者建議，夫妻購房，較好只寫一個人的名字，這樣可以規避套房產因非自住而繳稅。“由于通知中規定對自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如購房時以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產權持有者。”

利用政策空間合理避稅

除了上述一些不正規的避稅方式，其實二手房合理避稅的空間還是不小。

《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》這樣規定，從8月1日起，二手房交易中將可以選擇兩種交稅方案：一是如果您能提供完整、準確資料的，按應繳個稅額的20％計算；二是如果您不能提供完整資料的，將按住房轉讓收入的1%比例繳納個人所得稅。

這也就是說，購賣二手房可以按照兩種方式中較低的稅費繳納。比如一套二手房售價100萬元，可以提供的成本資料是90萬元。如果按照種方式繳納，則需要交2萬元個稅[（100-90）×20%]，而如果不提供成本資料，按照種方式繳納，則只需要繳納1萬元[100×1%].據業內人士介紹，從“差額的20%”到“全額的1%”的明顯轉變是由于實際征繳過程中個稅征收操作的困難所導致的。如果能順利解決這些困難，日后普遍征收“差額 20%”的個稅方式較為容易實現；而如果短期內無法解決，則在相當長的時間內都會執行“全額1%”的計稅方式。

據了解，廣州早在今年1月1日就開征二手房個稅了。

廣州也是規定核定征收的比例是1%，這就留下了避稅空間。

有統計顯示，廣州二手房市場按核定征收規定交納個稅的比例達到七成至八成。

此外，還有利用較低評估價格交稅這種方式。現在二手房市場購賣雙方較常用這種避稅方式，且被房地產中介業所公認。

今年7月，北京市地方稅務局下發了《關于調整二手房交易計稅價格的通知》，頭次公布了本市二手商品住房交易、特殊二手商品住房、已購公房再上市、經濟適用住房再上市、二手辦公用房交易、二手商業用房交易六類二手房交易較低計稅價格。據房產中介人士透露，不同的地區較低計稅價格不同，一般在7500元 /平方米左右。

如果賣方按照此價格扣除的成本交稅，很可能會高于自己的購購成本，這樣下來則會省一筆稅費（其他避稅方式詳見右側鏈接）。

賣還是租？二手房價展望

要想合適地處理二手房，當然還得算機會成本這一筆賬。

不少二手房房主現在在猶豫，想把房子賣掉然后到股市上去試一試，可又怕房子今后會有很大的升值空間，自己反而損失一筆。而如果選擇租房，收益率又會是怎樣？于是在賣房和租房之間，難以取舍。

可以算這么一筆賬。假設未來一段時間二手房市場的價格仍將保持現在的水平，以50萬的房子月租金2000元計算，年收益率則在4.8%.這其中自然還包括二手房價格可能貶值的風險。

而如果現在賣了房子，雖然多交一些稅，如果有不錯的投資技巧，在股市、基金和海外理財市場，一年收益4.8%并非難事。

當然，這樣做必須為此承擔房屋可能在未來幾年內升值的風險，通貨膨脹所帶來的貨幣貶值的風險，及投資失敗的風險。

對于這兩種方式中都不得不考慮的二手房價格問題，個稅新政頒布后，一些出售者開始擔心價格高了沒人購。而購房者也擔心出售者轉嫁個稅導致房價上漲。

不過，“鏈家地產”市場總監金育松認為，個稅政策的實施對于二手房價格的上漲作用并不明顯。這是因為兩點：，今年年初至今，已有多項調控政策出臺，消費者對政策已經具備了一定的承受力，此次個稅新政是今年宏觀政策的延續，但對二手房市場的沖擊力顯然不及營業稅政策，在個稅出臺后，出售意愿以及購房需求都會受到一定的抑制，購賣雙方會暫時投入觀望。

其次，個稅針對的主要是5年以內房產的交易，而公房多在5年以上，因此不涉及個稅。再加上個稅涉及的金額也不是很大，轉嫁成本有限，從而推動價格上漲的因素減弱。因此，整體的二手房價格并不會因為個稅而上揚。

也有市場人士對二手房市場持比較悲觀的態度。“這次由于政策疊加，沒兩三個月消化不了；一些想購一手房的購房者由于現在居住的二手房賣不動，只好將置業計劃押后。這樣一來，一手房市場的需求也受限。所以對‘金九銀十’的預期不抱樂觀態度，目前的二手房價格水平存在5%到10%的下調壓力。”

■二手商品房稅費舉例

王先生出售一套團結湖地區的二手商品房，建筑面積100平米，建筑年代為2000年，產權證日期為2002年，原購房價為60萬元，購房時手續費及公證費等共1000元，購房后裝修費花了5萬元。

二手房購賣稅負細盤算 投資者可選合理避稅方式

趙小姐通過房產中介購購了這套房產，成交單價為8000元/平米，即房屋成交總價為80萬元。

在此二手房交易中，王先生需要交納的費用為：向地稅局交納的稅費：

●印花稅：總房款的萬分之五=800000×0.5‰=400元

●營業稅（包含城市維護建設稅和教育費附加）：總房款×5.5%= 800000×5.5%=44000元

●個稅：個稅計算公式為：（轉讓收入-購房原值-轉讓環節交納的稅費-合理費用）×20%.

①購房原值，購房原值包括實際支付的房價款及交納的相關稅費，其中房價款600000元，契稅：600000×1.5%= 9000元，印花稅：600000×0.05%=300元，因此，此房屋原值為：600000 9000 300=609300元

②轉讓環節的稅費：包括營業稅和印花稅，即44000 400=44400元

③合理費用，王先生購購房屋時使用的是貸款，在轉讓前已償還銀行貸款利息共80000元，另外，手續費及公證費1000元，裝修費用50000元，那么，合理費用為：80000 1000 50000=131000元此房屋要繳納的個稅為：（800000-609300- 131000-44400）×20%= 3060元向房地產經紀公司繳納的費用：

●中介費：總房款的2%=800000×2%=16000元

●居間擔保過戶費：1500元王先生共需繳納的費用為：400 44000 3060 16000 1500=64960元

二手房購賣稅負細盤算 投資者可選合理避稅方式
一位女子手持紙牌，欲購二手房。本報記者康亞風攝

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