8月1日起二手房轉讓強征個稅

昨晚（26日），《國家稅務總局關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號）突然現身，明令8月1日起對二手房購賣強制征收個人所得稅。

108號文規定，二手房交易過戶前必須完稅。主管稅務機關要在房地產交易場所設置稅收征收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的營業稅等稅收一并辦理；稅務機關暫無條件設置征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收。

108號文對二類房產交易開設寬松通道：出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其所繳納的個稅可全部或部分退還；個人轉讓自用5年以上且是家庭先進生活用房取得的所得，免征個稅。同時，納稅起征點前置到以購房合同為準。

108號文界定了所得：個人所得稅以實際成交價為轉讓收入。并明確了對商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房以及城鎮拆遷安置住房等五類房產的原值。對于不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

108號文規定：納稅人轉讓的住房在轉讓前的裝修費用、住房貸款利息等，憑有效證明可以扣除。

昨晚（26日），《國家稅務總局關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（108號文）突然現身，由此，爭議長達12年之久的二手房個稅終下強征令。通知將于8月1日起在全國執行。

市場人士連夜熱議，投資客將度過一個不眠之夜。不少人士表示，個稅強征后二手房交易可能縮水50%。但是兩種免稅類型以及房產持有時間計算方式的改變，也給市場開出了稍顯寬松的通道。

強征基本無疑義

二手房個稅繳納早已有之。但一直以來，二手房的個稅征收多為自覺申報。因此，此次個稅是否強征成為新政需要明示的內容。

對此，國稅總局108號文在第四條稱：加強稅收征管，主管稅務機關要在房地產交易場所設置稅收征收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的營業稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務機關暫沒有條件在房地產交易場所設置稅收征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。

上海信義房產不動產研究相關人士介紹，一般來說，二手房過戶流程是，在交易大廳均設立地稅部門完稅窗口，過戶雙方申領過戶申請單后，到完稅窗口完稅。然后辦理產證過戶。完稅窗口對契稅、營業稅等稅種一并收取。將個稅征收置于過戶之前，就意味著個稅完稅成為過戶前提，就是平時所說的強征。

兩類房產仍免稅

108號文規定，對兩類二手房產交易仍給予免稅優惠。其第五條稱：出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭先進生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

中原地產人士表示，如果加上征稅起征點前置，多數老公房和經濟適用房可享受免征優惠。如果以購房合同或發票作為憑證，大多數公房都在5年購房時間以上，并且是家庭先進生活用房取得所得，因此，公房基本都處于免征行列。對于經濟適用房來說，5年以內出售無贏利，不用交納個人所得稅。因此，新政對經濟適用房也無過多影響。

納稅起征點前置

納稅起征點前置是新政又一看點。

108號文條規定：對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

中原地產人士認為，原來按產權證或者契稅票為起征點，讓一大部分的二手商品房無法滿足五年以上的要求，因此此次新政將房產持有時間的起點前置，令二手商品房交易稍有釋放空間。

所得界定明確

對于所得的認定一直是個稅征收的難點之一。108號文條就明確規定：對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。并對商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房以及城鎮拆遷安置住房五類房產的原值均有明確規定。

而對于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，文件規定：稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。

業內人士介紹，這主要是針對以往通過做低房價方式規避稅收的做法。

裝修等花費免征

對于房產持有成本中合理費用的定義，108號文條規定：文件條規定：納稅人轉讓的住房在轉讓前的裝修費用可扣除，其中已購公有住房、經濟適用房較高扣除限額為房屋原值的15%。商品房等為房屋原值的10%。但是納稅人原購房為 ，即合同注明房價款中含有裝修費的，不得再重復扣除裝修費用。

另外，住房貸款利息、手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明也可扣除。

中原地產人士認為，108號文對納稅人按規定支付的合理費用的界定 ，較之2003年京財稅732號文中所規定的合理費用更加科學合理，有利于增加納稅者認同感和自覺意識。

建立納稅保證金專戶

108號文第6條規定：建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強對納稅保證金信息的采集、比對、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認真做好納稅保證金退還事宜，符合條件的確保及時辦理。同時加強與房地產管理部門、中介機構的協調、溝通，嚴格執行住房交易所得的減免稅條件和審批程序，做好涉稅資料審查鑒定工作，及時辦理減免稅審批手續。

市場人士評價，整個個稅征收流程涉及貸款銀行、手續費、公證費等相關征收部門的有效證明，二手房交易的完稅準備時間由此拉長，其中的監管、配套工作繁雜，因此尤其需要相關各部門加強管理和服務。

二手房個稅征收歷程

1994年1月28日，國務院發布《個人所得稅法實施條例》：財產轉讓所得（包括個人轉讓建筑物、土地使用權等財產取得的所得）必須繳納個稅。但其后，二手房購賣個人所得稅的征收一直處于地方自控下的自愿申報繳納狀況，形同虛設。

2004年1月，二手房個稅率先在杭州、南京、青島等地強征，幾個月后暫停征收。

2005年北京東城區、朝陽區等地再次強征，遭到抵制，不到一個月取消。

2005年10月初，國稅總局拋出一站式強征的156號文件，效果不大。

2006年6月，北京亦莊傳出強征傳言，但北京其他區縣尚未執行。

2006年6，傳言日盛，稱北京7月將全面強征，二手房價或將上漲8%。

2006年6月下旬，國家稅務總局向上海證券報辟謠，稱強征未有時間表。

2006年7月26日，國稅局108號文公開，稱8月1日起全國強征個稅（柯鵬 整理）

拋售二手房該如何計稅

王女士于2003年4月以60萬元在北京購購了一套二手商品房，建筑面積80平方米。王女士為貸款購房，頭付20萬元，貸款40萬元，以20年等額本息的商業貸款方式購購此房產。當年利率為6.12%，從2003年4月到今年7月所付利息為76122.10元。另外2003年公證費200元，評估費600 元。房產裝修費用為9萬元。現在她決定將房屋以80萬元的總價賣掉，王女士需要交納的各類稅費見右表。

如上所述，王女士需要繳納的個人所得稅僅占總房款的0.23%

需要注意的是，王女士裝修費用為9萬元，且有裝修費用的稅務統一發票。根據昨天發布的《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》規定，商品房轉讓前實際發生的裝修費用，較高扣除限額為房屋原值的10%。王女士的裝修費用9萬元大于6萬元（60000010%），故按6萬元裝修費用計算個人所得稅。

稅種 計算方式 計算公式 費用（元）

印花稅 房產總價0.05% 8000000.05% 400

營業稅 房產總價5.5% 8000005.5% 44000

個人所得稅

（個人所得稅=個人所得稅應納稅所得額20%） 個人所得稅應納稅所得額=轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-有關合理費用。 轉讓收入（以實際成交價格為轉讓收入） 800000 800000

房屋原值=原房價 印花稅 契稅 產權證印花 600000 300 9000 5 609305

轉讓住房過程中繳納的稅金=印花稅 營業稅 8000000.05%

8000005.5% 44400

合理費用=住房裝修費用 住房貸款利息 手續費 公證費等 60000 76122.1 200 600 136922.1

（800000-609305-44400-136922.1）20% 1874.58

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