2010年的中國房地產市場是在調控中度過的，從國十一條到國十條再到新五條，從增加住宅用地供給到限購令再到溢價率過高地塊上報，每一輪調控政策的出臺都對房地產市場交易造成了相當程度的沖擊，市場預期一度趨于混亂甚至消極。

基于地價--房價傳導機制，高地價成為拉動高房價的基礎性因素，而高地價的典型-地王自然成為各輪調控的眾矢之的。然而，在調控政策不斷出臺的情況下，地王卻從未淡出土地市場，與2009年相比，反而有所超越。

一、2010年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊，在成交時間和分布區域上都呈現出一種百花齊放的態勢。

1、從成交時間上看，于上半年成交的地塊共有6宗，其中，1月成交1宗，2月、3月分別成交2宗，4月成交1宗；于下半年成交的地塊有4宗，其中9月、11月分別成交2宗。

這與2009年住宅用地總價排行榜截然不同。2009年總價前十的住宅用地均成交于年度下半年，其中半數成交時間在2009年12月。

2、從分布區域上看，有4宗地塊位于環渤海區域，其中3宗位于北京，1宗位于天津；3宗位于長三角區域，其中2宗位于南京，1宗位于上海；2宗位于珠三角區域，分別位于廣州和福州；中部地區的武漢也有1宗地塊登榜。

2009年住宅用地總價排行榜中的地塊分布同樣較為分散，其中珠三角區域共有4宗地塊登榜，環渤海和長三角區域各有2宗地塊登榜，中部、西部地區則各有1宗地塊登榜。

3、央企造地王是房地產業內不爭的事實，從2010年住宅用地總價排行榜看，登榜企業中半數均為央企或央企下屬開發企業，而另外5宗地塊的競得者中有3個均具有國企背景。另外，2009年總價前十地塊的競得者中，六成也擁有央企或國企背景。

央企和國企的獨特優勢和雄厚實力為其提供了強大的資金和政策支持，但卻也成為地王屢禁不絕的根源之一。而無處宣泄的民間資本則充當了房地產市場等投資領域的投機者，房價、CPI飛漲和通脹壓力增大無不與此密切相關。合理分配市場資源和投融資渠道、扭轉央企和國企優勢過大的局面，也許才是中國房地產市場健康、全面、多層次、多類型、多元化發展之路的起點。

4、從用地性質上看，無一宗純住宅用地登榜。大體量的綜合性用地為形成項目后所需配套設施提供了完備的保障，使得地塊品質得以提升，因而更受市場青睞。在這一點上，2009年住宅用地總價排行榜與2010年不謀而合。

5、從價格水平上看，2010年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊中，半數樓面地價過萬，而2009年則僅有4宗達到這一水平；2010年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊中，樓面地價較高值為52783元/平方米，而2009年同一指標則僅達到29859元/平方米；2010年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊平均樓面地價為6710元/平方米，而2009年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊平均樓面地價則僅達到5968元/平方米。

6、從溢價水平看，2010年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊中，溢價率超過100%的地塊僅有2宗，溢價率超過50%的地塊也僅有4宗；而2009年全國住宅用地樓面地價前十地塊中，溢價率超過100%的地塊共有6宗，更有2宗地塊溢價率超過400%。由偏低的溢價率不難看出，調控政策使得2010年土地市場交易更為理性。

2010年的中國房地產市場是在調控中度過的，從國十一條到國十條再到新五條，從增加住宅用地供給到限購令再到溢價率過高地塊上報，每一輪調控政策的出臺都對房地產市場交易造成了相當程度的沖擊，市場預期一度趨于混亂甚至消極。

基于地價--房價傳導機制，高地價成為拉動高房價的基礎性因素，而高地價的典型-地王自然成為各輪調控的眾矢之的。然而，在調控政策不斷出臺的情況下，地王卻從未淡出土地市場，與2009年相比，反而有所超越。

一、2010年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊，在成交時間和分布區域上都呈現出一種百花齊放的態勢。

1、從成交時間上看，于上半年成交的地塊共有6宗，其中，1月成交1宗，2月、3月分別成交2宗，4月成交1宗；于下半年成交的地塊有4宗，其中9月、11月分別成交2宗。

這與2009年住宅用地總價排行榜截然不同。2009年總價前十的住宅用地均成交于年度下半年，其中半數成交時間在2009年12月。

2、從分布區域上看，有4宗地塊位于環渤海區域，其中3宗位于北京，1宗位于天津；3宗位于長三角區域，其中2宗位于南京，1宗位于上海；2宗位于珠三角區域，分別位于廣州和福州；中部地區的武漢也有1宗地塊登榜。

2009年住宅用地總價排行榜中的地塊分布同樣較為分散，其中珠三角區域共有4宗地塊登榜，環渤海和長三角區域各有2宗地塊登榜，中部、西部地區則各有1宗地塊登榜。

3、央企造地王是房地產業內不爭的事實，從2010年住宅用地總價排行榜看，登榜企業中半數均為央企或央企下屬開發企業，而另外5宗地塊的競得者中有3個均具有國企背景。另外，2009年總價前十地塊的競得者中，六成也擁有央企或國企背景。

央企和國企的獨特優勢和雄厚實力為其提供了強大的資金和政策支持，但卻也成為地王屢禁不絕的根源之一。而無處宣泄的民間資本則充當了房地產市場等投資領域的投機者，房價、CPI飛漲和通脹壓力增大無不與此密切相關。合理分配市場資源和投融資渠道、扭轉央企和國企優勢過大的局面，也許才是中國房地產市場健康、全面、多層次、多類型、多元化發展之路的起點。

4、從用地性質上看，無一宗純住宅用地登榜。大體量的綜合性用地為形成項目后所需配套設施提供了完備的保障，使得地塊品質得以提升，因而更受市場青睞。在這一點上，2009年住宅用地總價排行榜與2010年不謀而合。

5、從價格水平上看，2010年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊中，半數樓面地價過萬，而2009年則僅有4宗達到這一水平；2010年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊中，樓面地價較高值為52783元/平方米，而2009年同一指標則僅達到29859元/平方米；2010年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊平均樓面地價為6710元/平方米，而2009年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊平均樓面地價則僅達到5968元/平方米。

6、從溢價水平看，2010年住宅用地總價排行榜中前十位的地塊中，溢價率超過100%的地塊僅有2宗，溢價率超過50%的地塊也僅有4宗；而2009年全國住宅用地樓面地價前十地塊中，溢價率超過100%的地塊共有6宗，更有2宗地塊溢價率超過400%。由偏低的溢價率不難看出，調控政策使得2010年土地市場交易更為理性。

二、長三角區域成地王工廠，2009年、2010年全國住宅用地樓面地價排行榜前十地塊多出于此。

1、2010年全國住宅用地樓面地價前十地塊中，除1宗地塊位于福州市以外，其余9宗均位于長三角區域，其中上海和溫州各有4宗登榜，另有1宗位于杭州。

而2009年全國住宅用地樓面地價前十地塊中，有7宗地塊位于長三角區域，其中上海有5宗地塊登榜，杭州和蘇州各有1宗地塊進入榜單前十；另外3宗地塊中，2宗位于環渤海區域的北京，1宗位于珠三角區域的廈門。

2、從成交時間上看，與住宅用地總價排行榜情況類似，2010年登榜地塊成交時間較為分散，其中，于2月成交的地塊有2宗，于3月和8月成交的地塊各有1宗，于9月成交的地塊達到3宗，另外2宗地塊成交時間在11月；而2009年登榜地塊成交時間則集中于下半年，其中半數成交于9月。

3、與2009年七成國企占據全國住宅用地樓面地價排行榜的情況截然不同，2010年全國住宅用地樓面地價排行榜前十位地塊中，僅有1宗地塊被央企華僑城競得，其余地塊竟得方均非國有企業，其中福州市鼓樓區吉庇路北側、謝家祠東側地塊更是被個人收入囊中。

4、從用地性質上看，2010年全國住宅用地樓面地價前十地塊中有4宗為純住宅用地，而2009年則有3宗。

5、從體量上看，2010年全國住宅用地樓面地價排行榜中前十位地塊體量均偏小，其中較小的地塊體量僅達到2539.8平方米，而的地塊體量也僅達到136038.3平方米；與此類似，除長風6B（B6）、7C地塊和徐匯區斜土街道107街坊龍華路1960號地塊體量超過20萬平方米以外，2009年全國住宅用地樓面地價排行榜中前十位地塊中，體量值僅為129326.7平方米，而較小值則為12060平方米。

優越的區位條件使得地塊的品質和內在價值得以提升，從而獲得較高的成交價格，而較小的體量則使得地塊能夠取得更高的樓面地價，小體量是高樓面地價的前提條件之一。

6、從整體價格水平上看，2010年全國住宅用地樓面地價排行榜中前十位地塊平均樓面地價為33830元/平方米，而2009年全國住宅用地樓面地價排行榜中前十位地塊平均樓面地價僅為26316元/平方米。遠遠高出的樓面均價彰顯著2010年全國住宅用地樓面地價排行榜中前十位地塊黃金般的品質和2010年土地市場并未被真正的壓抑。

7、從溢價水平看，2010年全國住宅用地樓面地價排行榜中前十位地塊溢價率超過100%的地塊僅有1宗，而2009年全國住宅用地樓面地價排行榜中前十位地塊中則有半數溢價率超過100%。偏低的溢價率再次彰顯出2010年土地市場交易從狂熱到理性的轉變，理性成分的增加對于土地市場乃至整個房地產市場都將起到相當程度的穩定性作用。

表1：2009年全國住宅用地成交總價排行榜

數據來源：CREIS中指數據、fdc.soufun.com

表2：2010年全國住宅用地成交總價排行榜

數據來源：CREIS中指數據、fdc.soufun.com

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