上海應聲叫停容積率低于1的地塊出讓：朱家角等7塊地撤牌

今年上海全市成交土地中住宅用地容積率小于1的共有6幅，該6幅土地平均溢價都在100%以上。

上海已被叫停出讓的七幅低密度住宅地塊分別位于青浦、奉賢、松江等區。青浦區朱家角鎮沙淀西路東側B1-B2地塊出讓已被中止。上海市規劃和國土資源管理局（以下簡稱：上海市規土局）網站近日發布了有關通知。通知給出的中止理由是為貫徹落實國土資發（2010）204號文精神。

國土資發（2010）204號文，即國土資源部12月19日晚發布的《關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》，該文件明確叫停容積率小于1的宅地的出讓。而上述朱家角鎮的地塊的容積率僅為0.7。

被中止出讓的地塊，因此也成為國土資源部相關文件發布以來，上海市頭個被叫停出讓的低密度住宅地塊。另悉，與此同時，上海地區正在進行的多幅低密度住宅地塊出讓預申請也已經叫停。

源起國土部調控

中止出讓的通知發布的時間是12月23日。據上海市規土局網站信息顯示，截至12月23日，已有5家開發商確認競購上述朱家角地塊。昨日，上海土地交易工作人員證實，繳納競購該地塊保證金的開發商已開始辦理撤銷申請，該將在收到書面撤銷申請后的5個工作日內，把保證金按原途徑帶息退還。

27日，有參與該地塊競購的開發商向早報記者確認，目前已經辦理了撤銷申請。此前的12月19日晚，國土資源部發布的《關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》明確，對發現存在超面積出讓、捆綁出讓、毛地出讓、住宅用地容積率小于1、出讓主體不合法等違反政策規定的出讓公告，及時責令市、縣國土資源主管部門撤銷公告，重新擬定出讓方案。

這是國土資源部自2003年叫停別墅用地出讓后，頭次官方明確出讓容積率小于1的宅地將被視為違規。國土部表示，違反規定出讓的，應責令立即終止出讓行為，并依法追究責任。

上海應聲叫停容積率低于1的地塊出讓：朱家角等7塊地撤牌

今年上海全市成交土地中住宅用地容積率小于1的共有6幅，該6幅土地平均溢價都在100%以上。

上海已被叫停出讓的七幅低密度住宅地塊分別位于青浦、奉賢、松江等區。青浦區朱家角鎮沙淀西路東側B1-B2地塊出讓已被中止。上海市規劃和國土資源管理局（以下簡稱：上海市規土局）網站近日發布了有關通知。通知給出的中止理由是為貫徹落實國土資發（2010）204號文精神。

國土資發（2010）204號文，即國土資源部12月19日晚發布的《關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》，該文件明確叫停容積率小于1的宅地的出讓。而上述朱家角鎮的地塊的容積率僅為0.7。

被中止出讓的地塊，因此也成為國土資源部相關文件發布以來，上海市頭個被叫停出讓的低密度住宅地塊。另悉，與此同時，上海地區正在進行的多幅低密度住宅地塊出讓預申請也已經叫停。

源起國土部調控

中止出讓的通知發布的時間是12月23日。據上海市規土局網站信息顯示，截至12月23日，已有5家開發商確認競購上述朱家角地塊。昨日，上海土地交易工作人員證實，繳納競購該地塊保證金的開發商已開始辦理撤銷申請，該將在收到書面撤銷申請后的5個工作日內，把保證金按原途徑帶息退還。

27日，有參與該地塊競購的開發商向早報記者確認，目前已經辦理了撤銷申請。此前的12月19日晚，國土資源部發布的《關于嚴格落實房地產用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》明確，對發現存在超面積出讓、捆綁出讓、毛地出讓、住宅用地容積率小于1、出讓主體不合法等違反政策規定的出讓公告，及時責令市、縣國土資源主管部門撤銷公告，重新擬定出讓方案。

這是國土資源部自2003年叫停別墅用地出讓后，頭次官方明確出讓容積率小于1的宅地將被視為違規。國土部表示，違反規定出讓的，應責令立即終止出讓行為，并依法追究責任。

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開發商表惋惜

27日，上海土地交易工作人員稱暫時沒有該地塊重新入市的消息。但有知情人士透露，該地塊未來入市容積率應該會提高到1以上。

上海市規土局網站第111號公告，朱家角鎮沙淀西路東側B1-B2地塊原定于12月29日出讓。該地塊屬純住宅用地，東至浦泰路，南至沙淀中路，西至沙淀西路，北至南埭港河，出讓面積約13.83萬平方米，容積率為0.7，是近年來上海土地市場難得一見的低容積率地塊。該地塊競購起始價為9.3331億元，粗略估算，起拍樓板價為9641元/平方米左右。

2010年初，與該地塊屬同一區域的兩幅地塊的出讓，都取得不錯的成交成績。1月7日，上海古北集團和嘉華（中國）分別以13.2億元和10.144億元的總價擊敗了十余名對手，摘得了B7、B8地塊和B3、B4地塊，較終的成交樓板價分別為14284元/平方米和14577元/平方米，溢價率均超過140％。這兩幅地塊的容積率同為0.7。

對于此次朱家角鎮沙淀西路東側B1－B2地塊的中止出讓，不少開發商表示惋惜。有開發商表示，按照國土局的規定，未來這幅地塊再次入市，容積率應該會做出調整，這就會大大降低地塊的品質。事實上，從土地集約化的角度而言，未來低密度的地塊一定是越來越稀缺，如果摘得這塊地，可取得的利潤應該不小，目前突然中止，的確有些可惜。

高價預期威懾

事實上，朱家角地塊如果能順利入市，價格肯定不低，這或許也是此次中止出讓的另一個原因。某位不愿透露姓名的開發商如此猜測。

華東師范大學房地產系主任華偉認為，國土資發（2010）204號文除了劍指土地集約化管理，也希望從行政手段遏制高地價的產生，因為地價的上漲較終會傳導到市場。

在朱家角鎮沙淀西路東側B1-B2地塊出讓前，曾在朱家角拿地的嘉華（中國）投資有限公司助理總經理谷文勝就曾表示，相比之前的B7、B8地塊和B3、B4地塊，朱家角鎮沙淀西路東側B1-B2地塊地理位置更優。而且目前青浦整個區域已經規劃成別墅區，未來可開發的潛力不小。此次出讓的價格肯定會大大高于之前出讓的兄弟地塊。

21世紀不動產統計數據顯示，2010年上海全市成交土地中住宅用地容積率小于1的共有6幅，該6幅土地平均溢價都在100%以上。

中國指數研究院副院長陳晟表示，低容積率產品的購購主力是中產，這類產品相對普通產品價格更高，利潤空間更大，從目前趙巷等地塊周邊的項目不難看出，不少地塊的售價相比當初的拿地成本翻番，這就是吸引眾多開發商的原因。

同時暫停6幅低密度地塊

上海市規土局網站信息顯示，12月23日，除朱家角鎮沙淀西路東側B1-B2地塊出讓中止，還有多幅低密度地塊的預申請活動被暫停。暫停理由同樣是為貫徹落實國土資發（2010）204號文精神。

根據上海市規土局發布的通知，6幅暫停預申請的地塊具體為朱家角鎮邱家港西側A4地塊，朱家角鎮張家圩路南側A6-1、A6-4、A7-1、A7-2地塊，朱家角鎮張家圩路南側A3-1、A3-2地塊，奉賢區奉城鎮蘭博路南側、南門港以東區域地塊，松江區的車亭公路三號地塊和千新公路一號地塊。

從上海市規土局網站看到，其中朱家角鎮邱家港西側A4地塊和千新公路一號地塊為純住宅用地，前者的容積率不大于0.7，后者的容積率為1.0。此外，另外四幅地塊為商住混合用地，其中車亭公路三號地塊的住宅容積率為1.2，其余三幅住宅部分的容積率全部為0.7。

早報記者看到，目前只有奉賢區奉城鎮蘭博路南側、南門港以東區域地塊預申請人數達到4家，其余基本上都處于無人申請的狀態，根據相關規定，預申請時段內，有效預申請人未達到規定人數的，不能轉入出讓環節。

實際上，如果上海低容積率土地被全部叫停，則今年8月13日成交的廣富林2-5號地塊（容積率0.8）將是今年上海較后一幅低容積率土地了。

目前除了上海，周邊區域還有多幅低密度宅地進入出讓，比如蘇州2010-B-33號住宅地塊容積率不大于0.5，該地塊樓面起報價16000元/平方米。公開資料顯示，該地塊將于明年1月7日出讓。

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