填海而建的鳳凰島夢幻如迪拜，它位于海南島的較南端，2008年北京奧運會的火炬傳遞從這里登陸中國，巨大的祥云火炬雕塑象征著繁榮與富庶，更讓這座人工島的5棟高端公寓成為南中國房價—2010年1月11日，鳳凰島頭次開盤并在里賣光700套房，很多購房者連戶型都不看就愿意支付每平方米6萬元的高價。

　　整整一年后的2011年1月11日，在“離境退稅”正式實施10天后（這曾被視為國際旅游島的核心政策之一），鳳凰島又一次開盤。這里的房價依舊是海南島甚至是全中國之較，新預售較高價達到了12萬/平方米。不過物是人非的是—三亞市房產管理局網站顯示，鳳凰島銷售記錄仍停留在688套，另外三棟早已取得預售證的高端公寓銷售未進寸尺—熟知鳳凰島的人向本刊透露，在去年頭次熱銷后，有超過50位購房者隨后紛紛選擇退房。在此后的一年里，鳳凰島并無新房賣出。

　　造成這一戲劇性翻轉的是去年1月4日海南國際旅游島規劃的獲批。其計劃到2020年海南初步建成世界 海島休閑度假旅游勝地，實行以“免簽證、零關稅、放航權”為主要特點的旅游開放政策。但作為這一切的起點，此次實施“退稅”僅是針對境外人士購物滿800元返稅11%，惠及更多國內人士的“離島退稅”政策并未出爐，且無明確時間表。事實上，海南的免稅店只有3家，且因外籍游客占比僅為4%，即使在“離境免稅”政策實施后也是門可羅雀。

　　這些宏大的設想，尤其是一個新政策體系的建立仍有待時日。不過，與過往任何概念都會迅速被房地產市場捕捉并迅速利用一樣，在過去一年里海南國際旅游島被等同于“海南房地產市場”。

　　鳳凰島是整個海南房地產過山車游戲的縮影。去年1月4日海南國際旅游島規劃獲得批準后的5天時間里，海南住宅價格幾乎翻了一倍，商品房銷售額更超過了170億元—相當于海南2008年全年銷售額。但在去年11月旺季以來，海南反而進入霜凍期，三亞商品房銷售面積同比下降81%，價格同比只上漲23%；被開發商寄予厚望的冬季房展會吸引了6萬多人，成交量僅600套房。

　　與此同時，海南政府宣布在2011年延續外地人只能在海口及三亞新購購一套住房的限購政策，并同時廢除了實施4 年的空置房物業費打七折的管理條例。這些政策的出臺，無疑將徘徊中的島外消費者進一步推向觀望。

　　遍及全島超出預期的銷售慘淡，開始讓開發商從天堂跌回冷峻的現實。他們擔心如果剎車太快，將引發災難性調整。海南當地發展商蘭海集團副總裁王韜鵬向《環球企業家》表示，國際旅游島帶來的房地產熱潮猶如海嘯掃過，給當地留下了一地狼藉，“當下市場有些矯枉過正了，購房者都在觀望。”華遠集團總裁任志強則向本刊記者表示，海南臨海房價賣得多貴都是合理的，但問題是過熱的情緒已經從海邊蔓延至內陸，“這毫無疑問是泡沫”。

　　【大盤傾城】

　　走在三亞灣的街道上，處處懸掛著“在世界行走、為海南停留”的標語，然而在國際旅游島規劃出臺一周年之后，投資客們并沒有在海南過多停留。陵水鉆石海岸總經理張錦透露，直到元旦后他們售樓處才有一些來電來訪量，但看得多，真正出手的很少，“在多種因素打壓下，內需不足和外需受阻是造成海南樓市成交量萎縮的根本原因。”

　　拋開樓市調控的強大扭力，海南房地產的根基短期內已經逆轉。國際旅游島宏大規劃還沒有正式落地，海南沿東海岸線向內縱深一公里的土地就差不多已被瓜分殆盡，“就像甲魚一樣，較美味的部位是裙邊，現在正餐還沒開始，裙邊就已經吃光了。”偉業地產海南總經理王澎說，沿著清水灣、海棠灣、香水灣等東海岸線上走下來，中國較開發商幾乎盡收眼底。

　　如今這些開發正在今年逐步形成宏大的供應量。“2009年年底全島新建住宅面積超過了1800萬平米，海南一年往死里賣也就能賣500萬平米，這意味著即使2010年一個項目不再建了，也需要3年時間才能消化完。”中原地產海南總經理謝青向《環球企業家》指出，海南資源的稀缺毫無疑問，但所有開發商需要面對現實—集中于冬天推盤的他們，顯然都會面臨一個供過于求的市場。

　　鮮為人知的是，就像當初出手較快一樣，較早涉足的溫州炒房者早已在2010年春節后提前離場。海南較炒房客張羽沖1月4日向本刊透露，他已將海南的房子賣掉了，“正拿著現金抄底地產股。”

　　這一系列翻轉的根本在于，整個海南房地產或被拔苗助長了。清華城市規劃研究院博士彭劍波向本刊感嘆，國際旅游島建設一年來，從設施、服務和產品等品質上看，仍是一個非常緩慢和漸進的過程，“感覺三亞像20世紀70年代的北京鄉下，看看樓下的車，又以為回到了廣州的80年代。”滿大街仍是三亞人的出租摩托。

　　矛盾就在這里：海南政府雄心勃勃地宣示要在未來10年成為中國的夏威夷或邁阿密，但海南豪華景區和破敗市區的強烈反差，折射出海南旅游產業發展的極度不成熟，及產業配套服務的嚴重匱乏。

　　作為中國的“經濟特區”，海南一直在房地產、農業、旅游的定位間搖擺。衛留成2003年10月從中海油公司總經理上調任海南省委書記后，這個熱帶海島一度又展露出它的工業雄心，陸續引進了眾多大型能源項目。現在，海南人寄望于他們獨特的、不可替代的自然環境，試圖以此打造大旅游產業。但似乎矯枉過正的是，旅游所倚重的產業和社會配套仍未見明顯進步，哪怕是清晰的規劃也沒有。

　　海南顯然不希望重蹈1993年房地產崩盤的覆轍。彼時，剛剛脫離廣東的海南把荒涼的土地作為吸引全國資金的籌碼，并試圖以此撬動大海南夢。但當海南一半以上的固定資產投資和財政收入都來自于沒有實際需求支撐的房地產（準確說是土地倒賣）時，泡沫破滅也接踵而至。彼時，占全國0.6％總人口的海南留下了占全國10％的積壓商品房。

　　種種跡象表明，房地產有可能再次成為支撐海南雄心壯志的沙灘。海南省省長羅保銘在海南省經濟工作會議上指出，今后若干年里，海南仍然需要房地產業發揮重要作用，“要精心策劃，加大房地產促銷，擴大房地產銷售，精心呵護海南的房地產業。”

　　“基于歷史教訓，海南對房地產是既愛又恨。”中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍向《環球企業家》指出，在國際旅游島的現實誘惑下，海南的房地產發展太超前了，供應量和房價都已達到不可理喻的程度，這顯然將是一個長期的難題。

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