公租房需避免市場雙軌制

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：21世紀經濟報道閱讀 1019 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　近日，全國工商聯相關負責人表示，擬籌建的建銀精瑞公租房建設投資基金，已上報國家發改委和住建部等待審批。在此之前，全國社保基金和部分信托公司就開始參與各地保障房建設項目。

　　目前，公租房基金的收益主要來源于政策優惠收益和房租收益等，比如公租房依法享受減免城鎮土地使用稅、契稅、印花稅、營業稅和房產稅等。同時工商聯提交的方案建議，若以租賃方式提供建設用地，土地租賃款可遞延至基金產生租金收入階段予以交付。若為土地出讓方式，提案建議給予如同期市場土地出讓金50%～70%的優惠，并提高容積率至普通住宅的1.5～2倍。

　　鑒于商品房投資需繳納62項稅費大約占當前房價之30%左右之狀態，公租房基金所獲得的稅費優惠，再加以市價的50%～70%支付地價。這意味著公租房基金投資公租房所帶來的沉淀資本大致是商品房投資的一半，甚至更低。

　　按照建銀精瑞披露的方案，公租房的合理租金為每月每平米30元，為北京等五大城市平均租金45元的三分之二。同時，該基金方案還提議在公租房項目中拿出15%的公建部分用于商業物業出租，若這部分商業物業出租也暫免營業稅和房產稅等，那么該商業物業的租金收益，無疑將進一步提高公租房基金年化收益率。

　　顯然，相對于商品房租金，公租房基金所提供的租金，若把其享受的各種政策優惠折算成房租成本，其租金并不算低，甚至綜合成本還要高于不享受政策優惠的商品房房租。如假設購購商品房用以出租所需要支付的租賃房投資成本為100萬，那么公租房基金將是以大約一半的公租房投資成本向市場提供折價1/3的市場房租，這無疑是一種不容忽視的杠桿收益。

　　公租房基金等私人資本參與保障房體系建設所帶來的性價比要優于政府親歷親為。然而，若私人部門投資政府保障房體系，是以享受政策優惠為前提，那么這就并非是真正意義上的市場行為。如該模式直接把房價和房產稅收等，割裂成保障房市場標準與商品房市場標準，從而使保障房體系與商品房體系形成明顯的級差地租和稅費，使房價、地價都帶有了等級身份，從而干擾整個房市價格信號和資源配置，進一步加劇房市雙軌制。

　　因此，既引入市場主體參與保障房建設，緩解政府資金壓力，同時又避免房市雙軌制和房市價格信號紊亂，就需在保障房與商品房的地價和稅費一致的狀態下運行。具體而言，政府允許包括公租房基金在內的市場主體參與保障房建設，但不是通過稅收和地價優惠，而是通過財政補貼房租來實現。如公租房基金等按照市場化的地價和稅費承建公租房，納入政府政策性租賃房體系，然后政府確定政策性優惠租金，公租房基金按照政府確定的租金出租給中低收入群體；政府則根據當前市場租金與其政策性房租金之差，對公租房基金進行財政性補貼。

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