沒想到越接近“揭盅”的時(shí)刻，事情會(huì)越混亂。

當(dāng)廣州推出的全國個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣申請(qǐng)進(jìn)行得如火如荼之際，“比限價(jià)房更便宜的房子”卻成了當(dāng)?shù)啬承┬聵潜P突然流行起來的廣告語。

出生于調(diào)控非常時(shí)期的限價(jià)房，繼續(xù)遇到意料之中的尷尬。

混戰(zhàn)

1月下旬，離保利地產(chǎn)在廣州西郊金沙洲板塊開發(fā)的這個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，一個(gè)叫“時(shí)代-糖果”的新盤幾乎同時(shí)開售，并打出了“售價(jià)每平方米4880元”的口號(hào)。而眾所周知，保利西子灣較高限價(jià)是每平方米6500元。

“攪局者”時(shí)代地產(chǎn)的廣州副總經(jīng)理李丁表示，“時(shí)代-糖果”實(shí)際開盤單價(jià)定在4880至5600元之間，較貴的單位也比鄰近的限價(jià)房抵近千元。無獨(dú)有偶，同樣位于金沙洲的合生創(chuàng)展一個(gè)新樓盤也開出了每平方米5400元的起始售價(jià)。

“毫無疑問，較近金沙洲所有在售樓盤都在圍繞著限價(jià)房項(xiàng)目做文章，除了戶籍限制外，想購限價(jià)房的人跟購我們房子的人，看不出明顯差別。”一家同樣在金沙洲做項(xiàng)目的開發(fā)商銷售經(jīng)理向記者表示。

他認(rèn)為這種局面幾乎不可避免，因?yàn)殡m然去年金沙洲拍出了幾塊地王，周邊也具備興建豪宅的山水資源，但區(qū)內(nèi)樓盤的目標(biāo)客戶大體相同。

李丁也承認(rèn)，他們的新盤在戶型結(jié)構(gòu)以至產(chǎn)品定位上，都與保利西子灣有很多相似之處。限價(jià)房客戶很自然就成為他們極力爭取的對(duì)象。

面對(duì)突然殺出的競爭對(duì)手，保利西子灣銷售負(fù)責(zé)人一再表示，限價(jià)房利潤率非常低，不會(huì)再有優(yōu)惠空間。“購房者只要能成功選購，已算大賺一筆。”他強(qiáng)調(diào)。

尷尬

保利西子灣面臨的進(jìn)退兩難境地，恰好折射出限價(jià)房項(xiàng)目的尷尬。早在土地公開拍賣時(shí)，政府已確定了限價(jià)房項(xiàng)目的利潤率，開發(fā)商騰挪空間不大。如保利西子灣一年多前購地時(shí)樓面地價(jià)達(dá)到每平方米2557元。以每平方米6500元的較高限價(jià)算，實(shí)際利潤率約在15%左右。

反觀狙擊保利西子灣的“時(shí)代-糖果”地塊，實(shí)際位于金沙洲南海市里水鎮(zhèn)一側(cè)，去年初開發(fā)商僅以每平方米約1200元的樓面地價(jià)購入，相對(duì)而言，其回旋余地就大得多。

在限價(jià)房項(xiàng)目更為集中的廣州東郊科學(xué)城，上演著相似的一幕。2007年1月，萬科拿下其中一處限價(jià)房地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米2635元，售價(jià)限制在6000元，當(dāng)時(shí)萬科方面就表示，項(xiàng)目實(shí)際利潤率已在20%以下。萬科項(xiàng)目還沒上市，與其相望的碧桂園(2007.HK)增城鳳凰城新一期住宅單位開出了每平方米4400元的售價(jià)。碧桂園向來以低成本拿地著稱，遠(yuǎn)離廣州市的鳳凰城據(jù)說地價(jià)也相當(dāng)?shù)土虚_發(fā)商羨慕“他們是進(jìn)可攻退可守”。

廣州現(xiàn)有的限價(jià)房項(xiàng)目大多位于城市邊緣地區(qū)，直接面對(duì)鄰近縣市低地價(jià)樓盤的沖擊，而自身地價(jià)不菲的“先天不足”，又讓它們苦無還手之力。“反正我們已成為別人的靶子了。”一位限價(jià)房開發(fā)商感嘆說。

廣州國土房管局官員向記者表示，目前來看，限價(jià)房會(huì)讓有關(guān)開發(fā)商利益受一些影響，但至少起到了控制房價(jià)過快上漲的作用。

迷惘

一些開發(fā)商并不同意限價(jià)房已拉低廣州樓價(jià)的官方說法。據(jù)時(shí)代地產(chǎn)一位高層透露，去年12月他們的內(nèi)部會(huì)議上給“時(shí)代-糖果”敲定的售價(jià)，要稍高于保利西子灣，低價(jià)開盤，更多是一種針對(duì)限價(jià)房的競爭性銷售策略而已。一旦保利西子灣申請(qǐng)結(jié)束正式開售，前者伺機(jī)加價(jià)的可能性非常大。

對(duì)限價(jià)房的實(shí)際功能，曾參與廣州有關(guān)政策設(shè)計(jì)的代理行合富輝煌頭席分析師黎文江也有所保留。他認(rèn)為，限價(jià)房會(huì)讓項(xiàng)目附近區(qū)域樓盤競爭更激烈，對(duì)樓價(jià)走勢(shì)有一定影響，但對(duì)市片區(qū)卻不見得有明顯效果，而且供應(yīng)量太少，對(duì)頭次置業(yè)者的剛性需求來說，無異于杯水車薪。

“限價(jià)房就像一個(gè)調(diào)節(jié)器，房價(jià)增長過快時(shí)，政府應(yīng)增加其供應(yīng)規(guī)模，若樓市平穩(wěn)運(yùn)行，房價(jià)水平與居民收入基本相適應(yīng)，政府應(yīng)減少供應(yīng)規(guī)模。”他說，“但問題在于，如何確定不同時(shí)段限價(jià)房供應(yīng)的合理規(guī)模？”

一直作為內(nèi)地學(xué)習(xí)對(duì)象的中國香港和新加坡的住房保障制度，是建立在高效的社會(huì)信用體系基礎(chǔ)上，居民實(shí)際收入水平和房屋需求的迫切程度，均有可信數(shù)據(jù)作為決策依據(jù)。正因如此，他們的保障性住房供應(yīng)才在疏導(dǎo)剛性需求的同時(shí)，不至于對(duì)商品房市場造成直接沖擊，又足以保證中低收入家庭“居者有其屋”。

DTZ戴德梁行研究總監(jiān)黎慶文預(yù)計(jì)，今年廣州將推出9個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，單位總套數(shù)約占廣州同期中檔住宅樓盤供應(yīng)量的10%，由于限價(jià)房設(shè)計(jì)上針對(duì)中檔樓盤消費(fèi)，將令此類項(xiàng)目競爭趨于激烈。

多年研究政府公共政策的中山大學(xué)教授朱亞鵬回憶說，1998年以前，廣州市政府也曾利用經(jīng)濟(jì)適用房作為樓市供應(yīng)調(diào)節(jié)工具，但因?yàn)閾?dān)心“干擾市場運(yùn)作”，1998年以后即不再修建經(jīng)濟(jì)適用房。

“房價(jià)下跌，土地出讓金跟著降低，這將直接減少地方政府‘財(cái)政’收入，這些根本矛盾沒解決，如何能保證政府對(duì)限價(jià)房供應(yīng)量的判斷科學(xué)有效？限價(jià)房較終會(huì)不會(huì)變味？”他質(zhì)疑道。

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