按照原計劃，再過兩個月左右，保利地產(600048)董事長李彬海就可以為全國頭個雙限房(限售價、限戶型)項目開盤剪彩了。但事情正在悄悄起變化。

這個已命名為"保利西子灣"的雙限房項目，位于廣州西郊的金沙洲。此地距繁忙的廣州火車站約20時辰車程，是近年來該市的熱點開發(fā)區(qū)域。去年11月，市政府在此一口氣推出4幅雙限房地塊，分別被保利、中海和富力(2777.HK)拿下。廣州由此成為全國較早力推限價房的大城市，

頭一個"吃螃蟹"的廣州市政府官員及數(shù)家知名開發(fā)商，如今也許會發(fā)現(xiàn)，滋味并不如想象中那么好。

頭個雙限房項目或推遲上市

事情源于近日公布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱"24號文")中，對住房保障體系制度的較新要求。

盡管細讀"24號文"，并沒有發(fā)現(xiàn)"雙限房將納入住房保障體系"的明文規(guī)定，但外界仍有與此相近的政策解讀，令廣州雙限房的開發(fā)商感到忐忑不安。

有知情人士稱，假如保利上述項目真的納入住房保障體系，原發(fā)展計劃恐怕需要調整，因為該項目土地成本已占未來樓價近四成，而旁邊的普通商品房萬科四季花城，2003年拿地時土地成本只有現(xiàn)樓價水平的10%~12%。

"本來保利期望通過加快項目周轉來獲取利潤。"該人士表示。他認為，限價房比市場價低了一截，雖然利潤率大約只有15%~20%左右，但銷售時間應可大大壓縮，一個普通項目的開發(fā)周期內能做兩三個限價房項目，利潤相加后回報還是不錯的。而一旦納入住房保障體系，就不能使用市場化營銷手法，還要面對曠日持久的購房者輪候篩選程序。

保利地產發(fā)言人稱，項目開盤時間尚未較后確定，"應該在10月份以后"。記者未能聯(lián)系到該公司高層對項目可能推遲開盤的傳聞及具體原因發(fā)表評論。

除金沙洲的"保利西子灣"等四個雙限房項目外，今年年初，廣州市政府又在東北郊科學城推出兩幅"三限地"，既限價、限戶型，還嚴格規(guī)定廣州市常住戶口家庭、中低收入家庭和本區(qū)域內征地拆遷安置戶三者是優(yōu)先銷售對象。萬科地產(000002)拿下了其中的一幅。

按廣州市"十一五規(guī)劃"， 今后五年內雙限房土地必須占住宅土地供應總量的43%，加上經(jīng)濟適用房土地占17%，只有40%是完全市場化的商品住宅用地。

"現(xiàn)實情況就是，不拿限價地可選擇的機會就大大減少，"有不愿透露姓名的開發(fā)商訴苦說，"如果將來60%的土地政府都用來建保障住房，那就回到計劃經(jīng)濟年代了"。

雙限房的身份之爭

"在我看來，'雙限房'是過渡時期的特殊產品，還是應該歸入商品住宅的概念中。"廣州地產代理商合富輝煌集團(0733.HK)高端研究顧問黎文江表示。

黎早年曾長期擔任廣州市國土房管局房地產信息主任，目前仍為市政府各項房地產政策出謀劃策。2006年底，他全程參與了政府雙限房政策的研討和制定施行過程。

"當初推行雙限房，是考慮到社會上存在部分夾心，他們不具備廉租房或經(jīng)濟適用房的準入資格，又購不起普通商品房，開發(fā)商也沒有相應的利益驅動，提供適應其需要的房子，政府只有用行政手段加以干預。"黎文江說。

但他相信，雙限房說到底還是商品房，因為政府并沒有限定開發(fā)商的利潤率，而經(jīng)濟適用房則規(guī)定利潤率為3%。據(jù)了解，現(xiàn)有廣州雙限房項目預期都會有10%~20%的利潤，如龍光集團拍下的科學城限價地塊，樓面地價約為每平方米1380元，售價限定每平方米4000元以下，地價所占比例是40%左右，只要成本控制得當，獲得10%~15%的利潤不成問題。

"從限價地的出讓規(guī)則上看，未來銷售房價是根據(jù)參與競拍開發(fā)商各自報上來的目標房價平均確定的，與經(jīng)濟適用房由政府指定售價相比，前者仍然可視為企業(yè)的市場定價行為。"黎說。

此前有報道稱，"24號文"出臺后，廣州市政府主要專業(yè)曾連日與各主管部門開會商討落實細則，但政府內部人士表示，迄今為止未就雙限房納入住房保障體系進行過具體溝通協(xié)調。

有房地產政策研究人士認為，如國家硬性規(guī)定將雙限地納入住房保障體系，在現(xiàn)有條件下，廣州較有可能實施的細則，應當是前述科學城"三限地"那樣，以是否擁有常住戶口等條件限制購購者資格。

但黎文江明確不同意將"24號文"有關內容解讀為限價房將納入住房保障體系，"只能說它將成為該體系的重要補充"。

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