山東省青島市不久前召開了全市的住房建設(shè)工作會議。會上明確了今后一個時期青島市住房建設(shè)的指導(dǎo)思想：堅持以人為本，把改善民生、共享發(fā)展作為住房建設(shè)的基本出發(fā)點和立足點，更加注重住房供應(yīng)的社保功能，更加注重住房政策的公共效應(yīng)，全面加強保障性住房建設(shè)，健全體系，增加供給，穩(wěn)定價格，努力為人民群眾提供較為滿意的住房保障和住房條件。

事實上，青島市的老百姓已經(jīng)開始從政府順應(yīng)民意的決策中受惠。2007年，市政府向民眾承諾的住房建設(shè)計劃令人歡欣鼓舞，全年計劃開工續(xù)建普通商品住房86萬平方米、計劃開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房83萬平方米；計劃投入 3800萬建籌廉租住房200套；計劃投入5個億建設(shè)租賃住房不少于3000套。

向民生用地傾斜的供地模式，揭開了青島市建設(shè)和諧社會的動人一幕。

廉租住房“低標(biāo)準(zhǔn)、廣覆蓋”

截至目前，青島市共投入保障資金2051萬元，實施廉租住房保障3377戶，基本解決了市內(nèi)四區(qū)人均住房使用面積6平方米以下的較低生活保障家庭的住房問題。

青島市政府發(fā)布實施的《青島市城鎮(zhèn)較低收入家庭廉租住房管理辦法》，擴大了廉租住房保障的范圍、提高了保障標(biāo)準(zhǔn)。申請標(biāo)準(zhǔn)由人均住房使用面積4平方米調(diào)整為6平方米；保障標(biāo)準(zhǔn)由人均住房使用面積8平方米調(diào)整為10平方米。今年年初，市政府把廉租住房保障制度擴大到全市范圍，并把這項工作列入市政府對各區(qū)市年度考核的內(nèi)容。目前，啟動廉租住房保障工作進展順利。

廉租住房保障資金從哪里來?青島市政府給出的答案是，每年從土地出讓凈收益中拿出15％的資金專門用于廉租住房保障工作，從而建立起以土地出讓金和公積金增值收益為主體、財政托底的資金籌措機制，“十一五”期間廉租住房保障資金計劃也已列入“十一五”住房發(fā)展規(guī)劃。

青島市國土資源和房屋管理局的負(fù)責(zé)同志介紹，“十一五”期間，青島市將逐步擴大廉租住房制度保障范圍，穩(wěn)步提高保障標(biāo)準(zhǔn)，逐步將保障范圍覆蓋至家庭人均收入在較低工資標(biāo)準(zhǔn)以下、人均住房建筑面積10平方米以下的住房困難家庭。

經(jīng)濟適用住房，面向低收入家庭

如何通過政策調(diào)整，確保經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)范圍由中低收入家庭縮小為低收入家庭，實現(xiàn)由“改善型、普惠型”向“自住型、保障型”的轉(zhuǎn)變，是青島市政府的一項工作。

通過不斷的創(chuàng)新，在經(jīng)濟適用住房管理方面，青島市已經(jīng)形成了以六項制度為核心的管理制度。這六項制度分別是申請許可制度、合同備案制度、價格公示制度、一房兩價制度、銷售許可制度和補交地價制度。通過加強購房資格審查、規(guī)范購房合同管理、實施一房兩價、加強上市交易管理等措施，較好地規(guī)范了經(jīng)濟適用住房的管理，確保了政府優(yōu)惠政策施惠中低收入家庭。據(jù)統(tǒng)計，近幾年，青島市共解決了10萬余戶中低收入家庭的住房困難。

銷售環(huán)節(jié)一直是經(jīng)濟適用房政策落實的關(guān)鍵。為此，青島市制定了統(tǒng)一的銷售程序，積極推行公開、公正、公平的銷售方式。2005年青島市已經(jīng)通過公開搖號的方式，在人大、政協(xié)、監(jiān)察、公證、市民代表等監(jiān)督下，先后組織實施了兩批次、共1196套經(jīng)濟適用住房的公開銷售，較好地宣傳了經(jīng)濟適用住房銷售政策，受到了社會各界、各有關(guān)部門和廣大市民的普遍歡迎。 2006年，青島市國土資源和房屋管理局又組織了4個經(jīng)濟適用住房項目1826套住房的公開銷售工作，取得了較好效果。

普通商品住房，“限房價、競地價”

青島市認(rèn)真貫徹落實國家關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格的要求，在對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，通過限房價、競地價等措施積極探索開展了普通商品住房(限價商品住房)的建設(shè)實踐，收到了明顯成效。

青島市政府將每年供應(yīng)普通商品住房用地 1000畝列入工作目標(biāo)，同時把大力發(fā)展普通商品住房作為目前和今后一段時期在住房建設(shè)方面的，列入青島市“十一五”住房發(fā)展規(guī)劃。

所謂“限房價、競地價”，是指普通商品住房建設(shè)用地在土地出讓前由國土房管部門會同物價部門確定銷售均價，銷售均價原則上按低于同地段商品住房平均價格20％的標(biāo)準(zhǔn)確定，確定的銷售均價作為土地出讓的附加條件納入土地出讓方案。銷售均價確定后，土地管理部門根據(jù)限定的銷售均價和經(jīng)過測算的建筑綜合造價，結(jié)合該區(qū)域土地市場實際情況綜合確定土地掛牌出讓起始價。實踐證明，2005年以來，政府讓利二成的普通商品住房項目的推出，對穩(wěn)定青島市住房價格，引導(dǎo)、穩(wěn)定居民心理預(yù)期，起到了積極的作用。

此外，青島市嚴(yán)格規(guī)范了普通商品住房的銷售管理機制。嚴(yán)格限定供應(yīng)對象，普通商品住房主要供應(yīng)中等收入以下的住房困難家庭。在銷售方式上采取了住房困難家庭優(yōu)先購購、特殊群體定向銷售、面向社會公開銷售的方式。普通商品住房按照困難優(yōu)先、公開公正的原則，嚴(yán)格按照房源公告、申請登記、審核公示、搖號排序、輪候選房等程序組織公開銷售。2006年青島市組織了頭次普通商品住房公開銷售活動， 1251套普通商品住房，在監(jiān)察部門、公證處、市民代表的監(jiān)督下，采取困難優(yōu)先、輪后排序、公開搖號的方式確定了入圍名單和選房順序，受到了廣大市民的歡迎。

根據(jù)青島市住房建設(shè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，“十一五”期間，青島市將發(fā)展適應(yīng)中低收入家庭住房需求的普通商品住房，規(guī)劃建設(shè)普通商品住房500萬平方米。

青島市國土資源和房屋管理局的有關(guān)人士表示，2007年將大力開展建設(shè)用地挖潛，確保普通商品住房用地供應(yīng)，優(yōu)先保證普通商品住房、和經(jīng)濟適用住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％。普通商品住房建設(shè)用地在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，統(tǒng)一以招拍掛方式進行出讓。嚴(yán)格控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和套型比例，戶內(nèi)套型建筑面積90平方米以下的普通商品住房占總面積的70％以上。

據(jù)悉，今年青島市還將從市財政中拿出5億元，頭次在市區(qū)開工建設(shè)不少于3000套的租賃住房，專項用于解決人均住房建筑面積10平方米以下、人均可支配收入線以下的，不屬于廉租住房保障范圍且無力購購經(jīng)濟適用住房的“夾心層”居民家庭的住房問題。青島市將由此建立起面向各個收入，以廉租住房保障、租貸住房、經(jīng)濟適用住房、普通商品住房和商品房五個層次為架構(gòu)的住房供應(yīng)體系，房地產(chǎn)開發(fā)用地結(jié)構(gòu)進一步完善、優(yōu)化。

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