在我國房地產業轉型過程中，業已形成了一種背離國情的居民住房消費模式，過度消費、超前消費和浪費嚴重。當前過多地對“房價是否形成拐點”的討論并無多大的意義，真正要解決的是：加快建立適合中國國情的房地產市場體系，形成成熟的房地產價格形成機制。

　　不可否認，經過長達數年的宏觀調控，影響和決定居民住房消費模式的因素正在悄然發生改變。但我國房地產宏觀調控和產業發展模式轉型任重道遠，當前的根本之策是：重構住宅市場價值體系，確立科學合理的市場結構；加快推進以改善民生為的社會建設，促進居民住房消費模式的變革，實現住房消費多元化的新格局。而這一從量變到質變的過程至少還需要5－10年，甚至更長的時間。

　　宏觀經濟形勢回顧與展望

　　較近一段時間，關于房價的爭論再度形成熱點，去年10月以來，深圳、上海、北京等地均不同程度地出現了高端住宅“價跌量減”的現象，北京、重慶、廣州等城市年底出現了土地供給（特別是保障性土地供給）放量的現象。一些媒體和機構預測房價的拐點已經來臨。包括萬科董事長王石也坦言：“我承認樓市拐點確實已經出現了。”然而，也有一些學者，包括華遠地產老總任志強認為，這只是短期的局部現象，是某些企業和個別項目應付年底資金短缺的市場行為，當前的現象只是房價長期快速上漲后的短期的局部回調。

　　筆者認為，過多地對“當前房價是否形成拐點”的討論并無多大的意義，我們真正要解決的是：如何建立適合中國國情的房地產市場體系，形成長期穩定的房地產價格形成機制。在科學、合理、健康的房地產市場體系沒有形成之前，房地產市場價格形成機制始終是不穩定和錯位的，居民對住房消費的預期將始終受政策和輿論的影響而模糊和易變，房價始終是令人難以琢磨的，它往往會和政府宏觀調控政策的初衷和人們的美好愿望開玩笑。

　　應該說，近年來，各地加大中低價格中小戶型住宅的供給，住房市場結構性矛盾有所緩解。以北京為例，“十五”期間，北京市經濟適用房竣工面積歷年保持占新增房屋建設總量的8％－15％之間，2007年北京市政府加大了結構調整的力度，“十一五”期間，新建保障性住房和兩限房的比例提高到32．53％。市政府還擴大了廉租房的覆蓋范圍，加大了住房困難城市低保家庭的租金補貼發放力度，到“十一五”末，廉租房和經濟適用房將可以覆蓋全部低收入家庭和中低收入家庭。同樣，近日廣州、上海等地也明確提出，大力調整住房供給結構，將廉租房覆蓋范圍擴大到全部低收入家庭。我國住宅市場的結構性矛盾得到了初步緩解，結構改善對房價的抑制作用也在逐步顯現。

　　但是，真正影響和決定房地產市場的根本性因素是不是就改變了？回答是否定的。

　　頭先，我國城市住房供給模式還未發生根本的變化。1997年以來，我國住房制度改革推行住房的市場化、商品化，住房供給以商品房開發為主渠道，近年來，國務院明確提出要加大中低價位中小戶型住房的建設，經歷了一段較長時間對政策的質疑、爭論、理解到執行，國務院也加大了執法檢查力度；2007年8月份全國住宅工作會議提出要“加快建立健全以廉租住房制度為、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，這才對如何建立適合我國國情的多渠道住房供給體系有了清晰的統一的政策指導。然而，在固定資產投資總量偏大、增長速度偏快，市場存在明顯的流動性過剩的客觀現實下，要保持國民經濟的全面、協調、可持續的健康發展，不可能靠擴大住房的供給總量來解決住房供需中的矛盾，而只能在總量控制的前提下，調節供給結構，加大保障性住房的建設，優先滿足較迫切需要住房的中低收入家庭的需求。另一方面，受嚴控用地審批和項目開工等措施以及新建保障性住房的建設周期的影響，短期內市場供給的不足，進一步激化了供需的矛盾。

　　其次，中國經濟的持續增長趨勢沒有改變，居民的收入持續穩定的增長態勢沒有改變，因此，除非居民對住房的消費模式發生根本性改變，否則，我國居民對住房需求的增長趨勢不會發生改變，需求總量也將持續增長。事實上，在我國房地產業轉型過程中，由于多方面的復雜原因，業已形成了一種背離國情的居民住房消費理念和錯位的住宅消費模式。1997年取消福利分房后，通過商品房市場購購或租用房屋成為居民解決住房問題的主要甚至是惟一渠道。在經濟快速發展、居民收入穩步提高、金融和貨幣政策環境寬松、人民幣升值和外資大量流入房地產業、居民個人投資理財渠道單一、房價連年上漲等一系列因素的作用下，形成了帶有全社會性質的住房消費觀念，即：1、購房不僅能居住，還能投資，房屋不僅能保值，更能增值；2、房地產投資有暴利，搞什么都不如搞房地產；3、租房不如購房；4、遲購不如早購；5、購小不如購大。這就是中國近年來住房消費的根本特征。正是在這一消費模式的作用下，住宅消費旺盛。住房購購普遍講求“一步到位”或“盡快到位”。曾經一度，一些地方政府官員和經濟學家也公開倡導購購并不很需要甚至根本不需要的套、第三套甚至第N套住宅，追求所謂“5＋2”生活方式，即城區一套用于工作，郊區一套用于休閑，條件好一點的再有一套用于投資。

　　好在政府已經認識到在調整住房供給的同時必須控制住房需求。央行已經采取了直接打壓住房消費的手段，在經過多次加息后，去年12月11日，央行和銀監會聯合下發《加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確以借款人家庭為單位認定房貸次數。這至少折射出政府宏觀調控的兩個政策導向：1、政府支持和保護居民作為自用的合理住房需求，堅決抑制住房的投資需求和過度消費；2、政府認同的居民合理住房需求的標準是：（1）房屋用途為居民自用；（2）每個家庭限購一套；（3）套型面積標準為當地平均居住水平。

　　不可否認，經過長達數年的宏觀調控，影響和決定居民住房消費模式的因素正在悄然發生改變，這個過程正在經歷一個量變逐步到質變的過程，主要體現在：

　　1、持續多年的房價快速上漲和市場格局的變化，正使“租房不如購房、遲購不如早購、購小不如購大”的觀念動搖。

　　隨著房價的快速上漲，已經完成了從低估到價值發現的全過程，局部地區房價的泡沫已經出現：（1）人們對房屋在轉讓后的差價和財富效應的信心在動搖，觀望氣氛濃厚，“房價高處不勝寒”；（2）房價在快速上漲的同時，房租并沒有相應同比例增長，人們開始意識到“購房不如租房”；（3）證券市場近兩年的財富效應，加上投資產品和渠道的多元化，使一部分投資性購房需求逐漸被替代，部分投資人對證券市場產生的收益預期超過對房地產市場投資的預期；（4）隨著頭付比例的提高，對套住宅借款審批更加嚴格，利息成本增加，在房租收入不一定能抵扣掉購房貸款月供的情況下，一部分穩健的投資者將放棄購房投資的念頭。

　　2、城市公共交通的網絡化，教育、醫療、體育等公共資源配置的均衡化，將打破住房市場區域性壟斷的格局，進而深刻地影響房地產市場的供求。

　　毋庸諱言，中國城市房地產市場具有明顯的區域壟斷性特征。在中國，政府是惟一的土地使用權提供者，開發商在取得某一特定區域的開發權后就事實上成為了這一局部地區在特定時期的惟一產品提供者，利用信息的不對稱分期滾動開發、炒作概念、提高房價、捂盤惜售等情況比較普遍。而對于普通購房人在購房的選擇上，頭先受到地理位置和交通的制約，其次還要受到子女上學難、看病就醫難等問題的困擾，如果還想有個好點的環境，有點體育文化設施或公園水景什么的，就得付出更高的經濟代價。房地產市場事實上就是一個不完全競爭的市場，開發商有完全的定價權。

　　可喜的是，在科學發展觀的指導下，地方政府開始關注環境、交通、醫療、教育等民生問題的解決，加大了財政支持的力度，制約居民購房的傳統因素，比如交通時間、交通成本、就醫、上學等正在發生深刻的變化，居民購房的選擇空間將更加廣闊。以北京為例，2007年實行公交低票價，極大地方便了居民的出行，減低了成本，10月份**5號線的運行，溝通了南城和北城的出行，以往從南城到北城需要3－4個公里，來回倒三四次車，現在1個公里左右便能到達。到2015年，北京**將形成網絡，總里程將達到約600公里，四環內步行10－15時辰就能到達一處站點，1個公里左右就能實現城市東西南北的溝通，在中關村上班的人不再會為在大興、亦莊等衛星城購房而備受舟車勞頓。另一方面，隨著居民社區醫療衛生條件的改善，醫保報銷的各種手續可以在社區完成，在社區看病就醫可能比去大醫院更方便、更快捷，還有誰會為選擇在老城區或大醫院附近購房付出代價？特別是隨著教育公平化的推進，基礎教育資源的配置進一步向均衡化發展，人們也不必為子女上學甚至是幼兒園而擇校而居了。

　　3、住房保障制度的逐步完善，社會保障制度配套改革的平穩推進，正在潛移默化地改變著居民傳統的住房消費觀念。

　　從“養兒防老”到“養房防老”，中國人的傳統觀念是“娶妻生子、置業購房”，隨著住房保障的逐步完善，社會保障制度的建立，這一觀念正受到挑戰，有政府出錢造福百姓，有些人恐怕就會選擇等候了，哪怕是抽簽、排隊、輪值；如果沒有了后顧之憂，為什么還要“辛辛苦苦一輩子，到死掙到一套新房子”？一些年輕人說：租房吧，留著錢去旅游。北京石景山區還出現了“以房養老”的新模式，退休老人住進養老院，把房給租了甚至給賣了。居民住房消費模式向多元化發展的傾向正在形成。

　　筆者認為，居民住宅消費模式發生根本性改變之日，就是房價出現拐點之時。我國房地產業宏觀調控和產業發展模式轉型依然任重道遠。當前，解決我國住房問題的根本之策是：加快建立適合中國國情的房地產市場體系，樹立合理、適度的住房消費模式，構建穩定、成熟的房地產價格形成機制。

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