印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅新舊稅種相連———

　　今年，
國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控可謂下了大力氣。營業(yè)稅出臺后，緊接著個稅又浮出水面，兩稅的接連落地引起了二手房市場的軒然大波，也讓消費者對二手房交易所需交納的費用倍感疑惑。

　　為此，記者專門走訪了“我愛我家”房地產(chǎn)經(jīng)紀公司進行咨詢，“我愛我家”房產(chǎn)專家對二手房購賣雙方所需交納的各項稅費，詳細列明如下：

　　賣方：

　　①印花稅———0.05%

　　②營業(yè)稅———5.5%（個人購購住房不滿5年的普通住房）

　　③個人所得稅———（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%

　　購方：

　　①契稅———1.5%（普通住宅享受1.5%的優(yōu)惠稅率，即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下這3個條件的住房為普通住房）———3%（非普通住宅按3%稅率征收契稅。）

　　②印花稅———0.05%

　　為了讓消費者更加清楚自己所需交納的稅費情況，記者請“我愛我家”的專業(yè)人士按照房屋的不同類型，舉例說明在交易時分別需要交納什么稅費，以及需要交納多少稅費。

●類：二手商品房

　　A先生于2002年在團結湖地區(qū)購購了一套70平米的房子，假設房屋原值為48萬，現(xiàn)在以65萬元出售給B先生。那么，

　　（一）出售方———A先生轉讓房屋需要交納的稅費為：

　　印花稅＝成交額×0.05％＝65萬×0.05％＝325元

　　營業(yè)稅＝成交額×5.5％＝65萬×5.5％＝35750元

　　根據(jù)北京市地稅下發(fā)的通知規(guī)定：如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額；能提供完整資料的，按應繳個稅額的20%計算。那么，就該套房屋而言，其個稅將會有兩種算法：

　　①按照20%征稅：（商品房及其他住房合理費用為：較高扣除限額為房屋原值的10%。）個稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）×20%

　　＝(65-48-3.575-0.0325-4.8)萬×20％＝17185元

　　②按照1%征稅：

　　個稅＝住房轉讓收入×1%

　　＝65萬×1%＝6500元

　　如果按20%征收個稅，那么，A先生所需交納的稅費總額為53260元；如果按1%征收個稅，那么，A先生所需交納的稅費總額為42575元。

　　（二）購購方———B先生購購房屋需要交納的稅費為：

　　由于該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。

　　契稅＝成交額×1.5%＝65萬×1.5%＝9750元

　　印花稅＝成交額×0.05%＝65萬×0.05％＝325元

　　B先生所需交納的稅費總額為10075元。

●類：已購公房

　　C先生于1998年在方莊地區(qū)購購了一套60平米的房子，假設房屋原值為30萬，現(xiàn)在以50萬元出售給D先生。由于該套房屋已滿五年并且屬于家庭先進生活用房，因此C先生出售時無需交納營業(yè)稅和個人所得稅。其他稅費為：

　　（一）C先生轉讓房屋需要交納的稅費為：

　　印花稅＝成交額×0.05％＝50萬×0.05％＝250元

　　C先生所需交納的稅費總額為250元。

　　（二）D先生轉讓房屋需要交納的稅費為：

　　由于該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。

　　契稅＝成交額×1.5%＝50萬×1.5%＝7500元

　　印花稅＝成交額×0.05%＝50萬×0.05％＝250元

　　D先生所需交納的稅費總額為7750元。

●第三類：二手經(jīng)濟適用房

　　E先生于2002年在回龍觀地區(qū)購購了一套120平米的房子，假設房屋原值為36萬，現(xiàn)在以54萬元出售給F先生。根據(jù)政策規(guī)定，未滿五年的經(jīng)濟適用房出售時不用交納個稅。其稅費具體為：

　　（一）E先生轉讓房屋需要交納的稅費為：

　　印花稅＝成交額×0.05％＝54萬×0.05％＝270元

　　營業(yè)稅＝成交額×5.5％＝54萬×5.5％＝29700元

　　E先生所需交納的稅費總額為29970元。

　　（二）F先生轉讓房屋需要交納的稅費為：

　　由于該套房屋符合普通住宅的條件，因此其契稅按1.5%的優(yōu)惠稅率征收。

　　契稅＝成交額×1.5%＝54萬×1.5%＝8100元

　　印花稅＝成交額×0.05%＝54萬×0.05％＝270元

　　F先生所需交納的稅費總額為8370元。

　　由上面的例子可見，轉讓二手房過程中，購賣雙方所要交納的稅費并未如消費者所想象的那么多，因此消費者不必過多擔心。

　　針對目前消費者疑問較多的幾個稅費問題，“我愛我家”的專業(yè)人士給記者做了解釋：

　　（1）契稅有1.5％和3％兩種。契稅征收稅率的多少是由房屋是否為普通住宅來決定的。普通住宅界定標準為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140（含）平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。這3個條件全部滿足的住房為普通住房，普通住宅享受1.5%的優(yōu)惠稅率，非普通住宅則按3%稅率征收契稅。

　　（2）營業(yè)稅有征收和不征收兩種。如果個人購購的住房不滿5年就轉讓，則業(yè)主需支付成交額的5.5％作為營業(yè)稅；如果已滿5年則不需支付該稅。

　　（3）營業(yè)稅有全額營業(yè)稅和差額營業(yè)稅兩種。如果個人購購的住房不滿5年就轉讓，那么必須支付成交額5.5％的全額營業(yè)稅；如果個人購購的住房已滿5年再轉讓，普通住宅不用再征收營業(yè)稅，而非普通住宅（標準同契稅優(yōu)惠中談到的普通住宅標準）則需付售房收入減去購房價款的差額征收5.5％的營業(yè)稅。

　　（4）個稅有20％和1％兩種。根據(jù)地稅局現(xiàn)行執(zhí)行的政策，如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額；能提供完整資料的，按應繳個稅額的20%計算。

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