日前，香港方面傳出消息，海外物業在香港上市的限制本月內有望取消。這一新規定為內地期待多時的房地產信托投資基金【REIT s】提供了一條可行渠道。據了解，目前凱德置地、深國投等一些投資機構已在探詢將中國內地的優質物業以REIT s的方式拿到新加坡或者中國香港上市的可能性。與此同時已有可靠消息，全國工商聯住宅產業商會運作的“廉租房REIT s”進展樂觀，目前，有關主管部門已經正面回應了該上報方案，原則上給予批準，進入實操的準備階段，房地產信托基金有望破冰。

　　投資管理商躍躍欲試

　　近來，隨著新加坡、香港對海外物業上市政策的調整，美邦全球投資集團、ARA資產管理公司、臺灣富邦金控以及新加坡星展銀行等投資公司都紛紛進入中國內地，不失時機地表達在中國內地建立REIT s的興趣。已經在上海、北京投資收購了大量優質物業的凱德置地較近正準備將其中國控股集團投資開發部從上海轉到北京，集中做北京的投資業務。

　　星展銀行總裁認為，REIT s在中國內地有很大的發展潛力，投資管理商的機會很多。香港REIT s市場會給內地物業上市帶來長遠的利好與便利，新加坡成熟的市場、完善的監管架構可為近期上市的物業爭取到更快的審批。很顯然，他希望在新的競爭對手面前，爭取得到更大的市場空間。

　　新加坡騰飛集團早在1994年就進入上海、蘇州、大連等城市投資房地產，對中國市場十分了解。該企業早年在新加坡便是從開發商成功變身做RE-IT s的。騰飛集團的CEO坦陳，該公司轉型為房地產信托基金公司后，REIT s業務使其通過原股本金獲得了比原來大5倍的收益。顯然，REIT s是使騰飛規模迅速擴大的優質業務。面對中國內地廣闊的市場，騰飛方面表示，他們只是在等待中國有關政策的出臺。

　　臺灣富邦金融控股股份有限公司頭席經濟學家丁予嘉表示，該機構十分看好有穩定租約的商業地產REIT s，進入市場當然要選擇較好的物業，目前RE-IT s在亞洲許多地區都發展得很充分，但新加坡、日本等地比較小，發展難以達到一定規模，而上海、北京等大城市

　　會是富邦金控的頭選地，一旦政策放開，富邦會立即進入，這也是很多投資機構盯上中國內地樓市的原因。

　　國內的很多企業和資金機構實際上也早已看好房地產信托基金。2004年1月，全國工商聯住宅產業商會啟動的“精瑞基金”就是瞄準要在現有政策允許下，做一支標準的住宅產業投資基金。頭創置業也在嘗試以百家房企組成總額達200億的房地產投資基金。金地集團也在醞釀成立基金管理公司，希望把業務擴大到產權投資、房產證券化上。

　　投資管理商躍躍欲試，但目前由于中國內地存在政策限制，還沒有能夠進行實操的標準的REIT s。盡管全國工商聯住宅產業商會的“廉租房REIT s”有望在政策上獲得政府的支持，成為房地產信托基金初現的曙光，但業內人士認為，如果該基金不是與廉租房掛鉤，也不會獲得相應的政策支持。因此，“廉租房REIT s”獲準上市雖然是一個突破，但這只是個案，并不能表明內地REIT s獲得了政府給予的政策空間。

　　政策瓶頸令REIT s難于推進

　　富邦金控丁予嘉認為，內地市場對REIT s的需求已經看得很明顯，但現在內地沒有真正的REIT s，由于內地相關政策沒有放開，REIT s尚無法公開募集資金，一些機構以債權方式或私募方式在私下運作，但這是不合規、不合法的。內地出現這種現象主要原因是政策上存在瓶頸限制了市場發展，包括證券化的法律法規不健全，不動產的產權轉移存在障礙，抵押環節存在風險。

　　騰飛集團一高管人士認為，新加坡的REIT s市場只有3年時間，但到現在已超過了90億新幣的規模，市場已經很成熟。新加坡之所以能成為亞洲RE-IT s市場較為成熟的國家，與其政府在政策上的支持是分不開的。據介紹，在新加坡國會法案中明確了REIT s的合法性。其政府還規定，REIT s企業可免繳所得稅，REIT s的散戶投資者也可獲得減免所得稅的優惠，個人可免交個稅，公積金可以將其部分資產投資REIT s。今年2月，新加坡還出臺政策，將境外投資者的利扣降到10%。

　　相比之下，中國內地缺少物業產權過戶到REIT s里的稅收優惠，另外，海外的REIT s管理公司所得部分是采用稅前分配方式，但目前國內的資產管理機構須

　　在稅后分配。中國房地產的信托業務還不能在市場通，由于受200份額度的政策限制，市場規模也十分有限。同時，在市場流通環節上尚缺少資金退出機制。

　　另外，物業產權在過戶到REIT s的轉讓環節上，內地的法律存在明顯的缺失，產權無法依據法律變更。按現有規定，通過抵押或證券化的不動產產權轉移時，在產權登記機關只能以備案的形式體現。而這種方式下，業主的權益實際上無法得到法律的確認與保護。這種情況下，散戶投資者的權益實際上沒有得到真正保護。這是很多基金機構不敢在國內開展房地產信托業務的一個重要因素。

　　國內信托機構呼聲強烈

　　除了如上法律環境和政策的局限，今年，國家外管局為防止國內資金抽逃到境外又做出規定，對內地到海外上市的REIT s要通過報批，這項規定對內地專業機構的REIT s在海外上市要求嚴格。目前，國內的優質物業及豐厚收益大多成為境外投資者的囊中之物。面對這樣的市場，福建聯華信托、北京國投等一批信托機構強烈呼吁，國內應對房地產信托法進行修改并出臺“產業基金法”，給本土REIT s上市予合法身份。以避免國內較有投資價值的物業及可觀的收益多流失海外。

　　北京國投一位高層人士認為，本地化REIT s融資成本較低，而且，它可使銀行、信托機構、海外基金以及散戶投資者各方全面受益，在培養REIT s穩定市場的同時，也可給當前國內高額儲蓄存款一個新的投資渠道，可以拯救國內的證券市場，減輕房地產投機炒作壓力，帶來多贏局面。目前有十幾家信托公司為增強資金實力，希望聯合起來做本地化REIT s。他認為，如果允許在內地上市，只要政府推動，3年時間即可實現。

　　立法許可尚需時日

　　很顯然，相關政策何時出臺是各方關注的焦點。盡管海內外專業機構的呼聲很強烈，但記者從銀監會了解到，目前，監管機構并沒有考慮就REIT s出臺相關法規政策。監管機構似乎更希望通過香港規范的REIT s市場帶動國內REIT s的運作。專業人士認為，國內資本市場的政策普遍滯后，REIT s是投資品種，而非信托產品，對其立法要涉及證券市場監管、稅收、外匯監管等多方面，比較復雜，在沒有完全摸清其風險前，政策很難放開。而且，REIT s本土化將會使銀行面臨有力競爭，目前國內銀行對開展此項業務缺少沖動。另外，在國內信托投資管理業務環境尚不成熟的情況下，有人擔心本土REIT s會成為一些機構圈錢的平臺。

　　偉業資產管理公司老總張曉晉認為，規范的市場、規范的運作才能夠有好的REIT s產品，國內金融向國際接軌，需要借助國外成熟經驗。對內地市場的政策沒有3年-5年時間不太可能出臺。但他表示，面對未來這一看得到的較有發展的投資機會，專業機構已經在收購優質物業，為市場開放作準備。

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