喬遷新居本是件令人開心的事，但不少購房人的真實感受卻是幸福中難隱“窩火”。“且不說房價高，你傾盡所有，還得從頭到尾任人宰割。”楊光先生憤憤不平，在整個商品房交易中，為什么購房人總不能擺脫受擺布的“綿羊”角色？更多的購房人則在網上表達新年愿望：消除商品房交易中的三大“霸王”行為。
　　三大“霸王”行為令人憤憤不平

　　楊光先生在上海浦東購了套房，農歷春節前正式交付。交房當日，開發商臨時通知業主，由物業公司代為交付；物業公司則要求，業主必須先簽協議，并交清6個月的物業管理費、公共維修基金及其他各項費用，然后才給房屋鑰匙。收房時究竟該先驗房還是先簽協議、先交費？楊先生的質疑所指的正是眼下房屋交易環節的投訴熱點之一：“霸王交付”。

　　所謂“霸王交付”，就是驗房在先、繳費在后的交房順序被開發商強制性地顛倒了，目的在于逃避其應承擔的房屋質量責任。楊光說，因為想“息事寧人”，他按照物業公司的要求簽了約、交了錢，結果，拿了鑰匙后才發現，物業公司根本不管驗房的事。楊先生只好自己請來驗房師，發現一堆質量問題：水泥地高低不一、門框不正、甚至客廳的開間兩端不等長……等到再去找開發商時，開發商竟回答：房子已經簽收了，找物業公司維修吧。

　　驗房師羅斌指出，開發商之所以逼著業主先交錢、辦交接手續，隨后才給鑰匙，其真實意圖就在于規避業主驗房發現問題后拒絕收房。通過如此強制性交付，開發商將房屋質量問題推卸掉了，留給購房人的是與物業公司之間的維修扯皮。因為不清楚房屋交付的正規流程、不想“多事”，很多購房人選擇忍氣吞聲，結果使“霸王交付”司空見慣。

　　如果說先繳費還是先驗房尚屬程序上的霸道，那么，“霸王險”“霸王約”則屬于實體性霸道了。

　　所謂“霸王險”，是指購房辦抵押貸款時，借款人(也就是購房人)竟要為銀行房貸投保。保險的購購人是購房人，而保險的受益人則是銀行。既然房屋已經抵押給了銀行，并且銀行已經賺取了所放貸款的利息，貸款風險理當由銀行自負。但現實中，購房人必須為銀行購購保險，開發商還與銀行聯手指定保險公司，購房人只得為此付出少則數千元，多則上萬元的保費。

　　“霸王約”的不公平性與“霸王交付”“霸王險”相比，有過之而無不及。盡管商品房預售、銷售合同已經是主管部門統一的制式合同，但合同中的選擇性條款、補充條款，定奪權在開發商，購房人只有“簽字畫押”的份。再不公平的條款，購房人的反對往往只能得到售樓人員千篇一律地回答：“公司就這樣規定的，條款不能修改，要么你不簽合同。”

　　網友大胡抱怨，當他發現所購房屋的公攤面積高達25平方米時，他提出增加一約束性附加條款：“若是測量面積與合同面積有增減，那么套內面積要和公攤面積同比增減。”但這一公平性的要求卻遭到了開發商拒絕：“你不購房可以，增加條款不可能。”

　　“霸王”行為何以止？

　　房屋交易中“霸王”行為已經成為網絡論壇上購房人集中申討的內容，人們迫切希望徹底改變“開發商為‘刀俎’，購房人為‘魚肉’”的交易現狀。業內人士指出，面對“霸王交付”“霸王險”的猖獗，有關主管部門應該適度干預，明確規則；而對于“霸王約”，則要更多地依靠供求關系來改變。

　　一位取名“天下寒士”的網友說，交鑰匙是購房人與開發商完成購房合同的較后一道手續，拿到鑰匙后，購房人才開始和物業公司發生新的契約關系。現在，拿鑰匙之后才應該發生的物業管理費、公共維修基金以及契稅等費用的交付，卻成了能否拿到鑰匙的前提條件，于法無據。許多物業公司與開發商有千絲萬縷的聯系，巨額維修基金等費用常常被滯留，被開發商挪作他用，或從中吃“利息”。

　　業內人士指出，主管部門統一制作的購房合同應明確公共維修基金交納時間，譬如規定：由業主個人交納的，需在房屋實測面積出來之后、在辦理入住手續之前交納；如業主自愿讓開發商或物業公司代繳的，可在購房合同中約定，代繳方必須在多少工作日之內提供專用發票，以避免資金被挪用。

　　而對于“霸王約”，業內專家認為，解決之道在于供求。供不應求的市場是賣方市場，在賣方市場中，購房人無論怎樣運用法律工具結果很可能都是徒勞的，因為可供開發商選擇的購家很多，而供購購人選擇的房子少。要想獲得房子，購房人往往得放棄權利，遷就交易。要改變這一現狀，就得先改變商品住宅的供求關系。

　　但正如房地產研究者李開發指出的那樣，目前房地產市場一個大問題有待解決：各類房屋計劃供應量與社會需求量沒有管理與供應指標，供需不搭界，開發沒有指標，位置沒有明確，囤地待漲價成了普遍現象。

　　在供求緊張的形勢下，交易環節中的“霸王行為”的存在也就不足為怪了。只有緩解了供求關系，購房人才會不再是任開發商左右的“綿羊".

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