購房時需注意的法律問題

一、認購書及定金

認購書，是商品房交易時開發商提供的，在購房者交納一定的后訂立的，在約定時間內與開發商簽訂商品房購賣合同的文書。認購書中往往約定，購房者應當交納一定的作為定金，如果購房者違約，定金將不予退還。一般情況下，這個時候房產的預售證還沒頒下來，但也快了。只是還欠缺一些形式上的手續，所以開發商才敢提前認購。

定金不予退還的約定是否合法呢？根據較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的明確規定，如果因對合同條款內容如何約定而達不成一致意見的，屬于不可歸責于任何一方的責任，定金應當退還。

但是認購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房購賣合同的主要內容的，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該認購書應當視為商品房購賣合同，但是前提是開發商已經拿到預售證。

二、什么是"五證"

“五證"即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房預（銷）售許可證》。《土地證》表明的是開發商是否享有該土地的使用權的法定證明，可以看出該土地使用權的年限及是否設定抵押等他項權利；《用地規劃許可證》是說明該土地的規劃用途是商業用地、工業用地還是住宅用地等；《工程規劃許可證》是該開發項目經批準的規劃范圍，規模等；《開工證》是依法施工的證明；《商品房預（銷）售許可證》是該商品房可以進行預（銷）售的法定證明。缺少任何一個證明，都說明該項目存在這樣或哪樣的問題，都有可能會侵犯到購房者的合法權益。

三、面積的構成

商品房的面積包括建筑面積、套內建筑面積和公攤面積。實踐中，較容易出現問題的是面積的誤差及公攤面積的構成。

建筑面積誤差的處理方法，法律法規都有規定，合同中也有相應的約定。但如果套內建筑面積或公攤面積發生誤差怎么辦，合同中確沒有約定，需要購房者另行約定。

公攤面積的構成在合同中往往沒有約定，就容易使開發商將本不應計入公攤的面積計入了公攤，從而損害購房者利益的事情發生。凡是專為本幢樓服務的設施，都可以計入公攤。如果是為多棟樓服務的設施，是不能計入攤的。

四、雙倍賠償

商品房購賣是否適用《消費者權益保護法》中的雙倍賠償，有不同的觀點。根據較高法院《解釋》的規定，商品房購賣合同不適用雙倍，但有下列情形之一的，可以獲得較高為一倍的賠償。

1、合同簽訂后，未將抵押的事實告知購房人的；

2、合同簽訂后，又將房屋設定抵押的；

3、故意隱瞞沒有《商品房預售許可證》或提供虛假《商品房預售許可證》的；

4、故意隱瞞所售房屋已經抵押的；

5、故意隱瞞該房已經出售給第三人或該房為拆遷補償安置房屋的。

五、"按揭"貸款

一般簽訂合同是在辦理"按揭"之前，即有3－10日的期間讓有需要的購房者辦理按揭，目前我國幾大銀行對于按揭的規定都差不多，但要求卻各有不同。購房者在簽訂合同時一定要先問清楚是那個銀行為本次交易做的按揭，對本地與外地有什么具體要求。只要根據自己的情況確保能夠辦得下來的才予以簽訂合同。同時還要問清楚，銀行對于相關的保險費是怎么收取的，是按總房價呢還是貸款額為標準來計收費用的。這個問題上，每個銀行的做法都不一樣，所以也要問清楚。一不小心這也是一筆大費用喲。

六、關于補充協議

簽訂商品房購賣合同時，開發商往往準備好了一份補充協議。對此補充協議，購房者應當認真對待。在法律上，補充協議視為對標準合同的變更，如果補充協議中的約定與標準合同約定不一致的，應當以補充協議為準。如果補充協議有對購房者不利的約定，而購房者又沒有發現的話，而使購房者的權益得不到保護。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！