“50萬置業成都”活動向大家推薦了眾多品質樓盤，如何在目前星羅棋布的樓盤中“大浪淘沙終得金”選到自己較心儀的房子?這很考驗購房者的專業眼光、建筑知識乃至經驗。本次活動特別邀請了眾多房地產行業內的 專家，歸納出了一套“選房技巧手冊”，供購房者參考。

　　問題1

　　質量與防震?重要程度：★★★★★

　　在商品房選購中，較難把握的就是質量問題，同時這也是日后使人感到煩惱較多的問題。

　　房屋質量問題主要起因于設計、施工中留下的隱患，主要體現在結構、材料、功能設置、施工管理、質量監督等幾個方面，由于專業性較強，一般購房者很難檢驗。

　　另外，住宅的抗震力是一個不能不予以深切關注的問題。提醒廣大的消費者，在購房時對房屋的抗震性能不可忽視。在國際上，地震震級采用里氏震級指標，分為1—8.9級，1—3級對建筑物無損壞，4級對建筑物有輕微破壞，5級以上就開始破壞建筑物。因此，5級以上的地震區在住宅設計時因考慮防震。

　　竅門：住宅抗震性能的高低主要取決于建材質量的好壞，以及承重結構的連接形式、施工質量和地基的狀態。購房者必須認真審閱商品住宅樓的 《住宅質量保證書》、《質檢合格證書》、《住宅使用說明書》等相關證件來考察住宅樓的質量。

　　問題2

　　功能區域和面積如何分配重要程度：★★★★★

　　住宅應充分考慮住戶的家庭結構和生活規律，使家庭使用功能細化。理想的住宅中，起居空間由過廳、客廳、起居室、健身房、琴房、書房、工作室、衛生間、臥室、儲藏室、陽臺等組成，按各自功能可匯總為“污、潔、動、靜”四大空間。

　　對于廣大工薪來說，以下的房子可能較適合您。

　　較佳房型組合：三房一廳兩衛雙陽臺，兩房一大廳雙衛雙陽臺或一房一廳一衛一陽臺。這些房型是適合三代人口的可分可合、自由分隔房型、建筑面積分別在70—130平方米，主臥室15—25平方米含書房，次臥室10—12平方米，衛生間4—6平方米，陽臺4—8平方米，工作陽臺3—5平方米，洗衣房4平方米。其中，客廳是房型設計中的，客廳寬度不小于4米的大開間，能夠體現房型設計中的“客廳效應”。大廳的功能主要是家庭起居、會客，較好其朝向為南向或景觀向。

　　問題3

　　朝向問題 重要程度：★★★★

　　良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內環境，如光、溫度、衛生狀況，對居住者的身心健康十分有利。

　　定理：通常認為，住宅朝向以正南較佳，東西次之，朝北較次。當然，考慮朝向，除了上述因素外還應考慮開窗時所面對的環境，即窗景。窗景應當趨利避害，趨優避劣。同層南北不同朝向的價格平均相差10%—15%，甚至20%以上，價格和朝向平衡后選擇為佳。

　　問題4

　　采光與通風 重要程度：★★★★

　　受光面大小、朝向，以及是否直接采光的影響，采光質量不同。長期生活在陰暗狀況中，依靠人工照明，對人的身心健康十分不利。而住宅的通風要滿足人對空氣流動的基本要求，開啟門窗時要保證室內外空氣順利流通，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風。通風的另外一個作用是能迅速排除房間內部的異味。

　　定理：采光面指用于采光可客戶面積與房間面積的比例，比例越高，采光效果越好。采光窗戶直接向外開設;間接采光指采光窗戶朝向封閉式走廊、直接采光的廳、廚房等開設。間接采光效果不如直接采光。

　　竅門：選購住宅時，其主要房間應有良好的直接采光。一套住宅較好占據住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東與南、南與西等。如果只占據一個朝向時 (如板式住宅的“眼鏡房”)，通風效果就要差一些，這時可以考慮利用門窗、通風井、天井及機械裝置通風。

　　問題5

　　小區的環境與配套重要程度：★★★★

　　由于人們在冰冷的“混凝土”盒子里被禁錮了許多年，現在隨著居住質量的不斷改善，居住環境的好壞成了一個不容忽視的問題，而且小區配套設施是否完善也是這個小區成熟與否的標志。

　　竅門：作為一名購房者應該認真考察一下自己將來生活的環境，不僅要求有較高的綠地覆蓋率和景觀建設，而且還要真正能為己所用。另外還要考察所購購的樓房之間的間距、容積率、建筑密度和四周污染情況 (如盡量遠離工廠、馬路、大商場、大酒樓等等)。生活方面要看小區的市政配套設施、生活配套設施、休閑配套設施、交際配套設施以及購物條件等等。其中市政配套設施的管線較好是集中布置，要離墻近，外露少，安全性要好，另外考察小區的水源是否清潔達標。此外還有小區的學校、超市、會所、健身娛樂等生活配套設施也應仔細考察。

　　物業公司管理重要程度：★★★★

　　物業服務的好壞是房屋是否升值的一個重要因素。好的物業管理會給自己將來的生活帶來便利，而差的物業管理不僅會影響到自己的日常生活，還可能引發大量的糾紛。

　　竅門：看房不可不問物業管理，要積極向有關人員打聽負責小區服務的物業管理公司，較好能查看他們的有關資質、實力的文件，亦可去他們現服務的其他小區打聽有關他們的服務行為。

　　樓層 重要程度：★★

　　定理：一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數的1/3以上、2/3以下為較好層次。選擇層次要考慮以下幾個因素：遮擋及采光情況;生活的便利程度;環境要求;家庭人口年齡構成及健康狀況;住宅樓的總層數。

　　層次越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低層次樓內外嘈雜環境及交通噪音和粉塵污染，特別適合于在家生活時間較短的中青年人居住;層次低，上下樓比較方便，適宜老年人居住，可增加其戶外活動的機會。

　　說到不利的一面，住宅樓的底層由于受遮擋可能性，且有污水外溢、地面潮濕的可能，人來人往安全性差。在購房者選擇層次時往往不被看好;住宅樓頂層建筑質量問題發生頻率高，如滲漏，并且存在隔熱不好，供水不足，上下樓較為不便等缺陷。

　　竅門1：怎么選底層?

　　頭先，要仔細檢查防潮設計和措施。防潮措施不過關，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發霉，人也易患風濕。

　　其次，注意各種管道是否暢通，底層因布置了各種管道尤其是下水道，如果管道質量差或設計不合理，則管道易堵塞。

　　再次，注意采光問題，底層因處在樓房較底層，故其采光和通風往往受到限制，較好請專家或技術人員幫助鑒定一下。

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