鄭國慶 武漢市民用建筑設(shè)計研究院副院長/國家一級注冊建筑師

　　預(yù)備在近期置業(yè)的王先生，遭遇到苦惱。

　　選房時，售樓員告知，住宅的高達(dá)80%，“對于高層住宅，這樣的，是非常難得的，購我們的住宅，劃算的很。”

　　在問及究竟怎樣看時，售樓員的回答相當(dāng)模糊，“我們的公攤小，房間實(shí)用面積高。”究竟哪些面積屬于公攤，開發(fā)方可否依據(jù)圖紙公開計算，對方回答，“不清楚。”

　　“除開房價，是較重要的因素了。其直接決定我們的每一分錢花在了哪里。很想看到一個明明白白的，而不是。”王先生說。

　　相信只要是購房者，就沒有不關(guān)注的。這是因為這個指標(biāo)，直接關(guān)系到所付出的每一塊錢中，較后到底會有幾毛幾分能夠用在自己可以支配的活動空間上。實(shí)際上，是與另一個重要指標(biāo)———公攤率如影相隨出現(xiàn)的，兩者呈現(xiàn)互補(bǔ)零和的關(guān)系。

　　由于的概念并不是現(xiàn)行規(guī)劃設(shè)計法規(guī)中一個明確的概念，傳統(tǒng)意義上還有另一個似乎更“準(zhǔn)確嚴(yán)格”的公式:=套內(nèi)使用面積/套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，這種情況下得出的會比=套內(nèi)建筑面積/套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偣媒ㄖ娣e要稍小一些。不過為了便于銷售和計算，目前絕大多數(shù)發(fā)展商都習(xí)慣于采用后者。從這個視角觀察，似乎公攤率(公攤系數(shù))這個指標(biāo)更能直接告知購房者所要付出的“外在”成本。

　　一般而言，從項目策劃開始，如何有效提高、控制公攤率就是發(fā)展商非常關(guān)心的一件事情，隨著規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)的漸次深人，的數(shù)值會呈現(xiàn)前后微降、逐漸真實(shí)的演化過程。而在規(guī)劃建筑方案設(shè)計較初計算得到的，由于公攤面積部分一時無法統(tǒng)計完全，一般只計算單元甚至標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共交通分?jǐn)偯娣e，這樣得來的自然是相對比較高的。現(xiàn)行住房預(yù)售、廣告營銷體制下，大多采用的就是這樣一個理想化的指標(biāo)。而等到項目建設(shè)竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實(shí)測結(jié)合計算得到的公攤系數(shù)通常都會比前期偏大，因而，這時的實(shí)際比銷售時的宣傳要約，降低1—3個百分點(diǎn)，都是很有可能的，極端情況下，甚至有相差5%以上的。

　　這樣說來，對于購房者而言，雖然是一個非常重要的考量指標(biāo)，卻又不可避免夾雜著無法完整準(zhǔn)確地獲得較后結(jié)果的一絲憂慮。所以，有條件的情況下，購房者向銷售者仔細(xì)詢問后期是否還會有、有多少納人增加公攤的公共空間面積與項目，就顯得尤為關(guān)鍵。從現(xiàn)實(shí)交房過程中產(chǎn)生的糾紛來看，交房時公攤增大(降低)是一項非常普遍的矛盾所在。

　　=套內(nèi)建筑面積/套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e;

　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積;

　　分?jǐn)偣媒ㄖ娣e二以單元(樓棟)為單位，以各套內(nèi)使用面積占使用面積總和的比率來分?jǐn)偹型鈮Α㈦娞蓍T廳走道等公共交通、設(shè)備用房、配套物業(yè)與公共活動用房等專屬非商用公共空間的面積;因此，不難得出:十公攤率二100%

　　專家認(rèn)為，傳統(tǒng)意義上有關(guān)“越高越好”的認(rèn)識是存在誤區(qū)的，讓住宅保有合適的，才是舒適生活的前提。

　　“一層樓住戶與電梯的配比維持在怎樣的程度才算合理?”、“什么樣的建筑外墻涂料才能長久保溫”、“窗戶開多少度角才合適?”……本報征集您在選房過程中遭遇到的所有煩心事兒，為您細(xì)細(xì)分解。

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