12月11日，以“聚合、融通、創(chuàng)新”為主題的第三屆中國房地產(chǎn)策劃師年會在深圳開幕。會議邀請了政府、行業(yè)等相關(guān)專家就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的熱點和未來發(fā)展趨勢展開了研討。在央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的背景下，專家的觀點顯得格外引人關(guān)注，與會專家認(rèn)為，今后房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控將成為常態(tài)，業(yè)界應(yīng)以積極心態(tài)應(yīng)對調(diào)控和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，將更多的關(guān)注投入到保障房建設(shè)中，為低收入家庭解決住房問題、中高收入者找新的置業(yè)出路，這兩種出路形成后，房地產(chǎn)市場才會平穩(wěn)。

　　“供應(yīng)不足導(dǎo)致房價高企”

　　經(jīng)過幾輪調(diào)控，房價為什么降不下來？中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，其中有三方面的原因：供應(yīng)不足、需求過量和投資渠道缺乏。

　　顧云昌認(rèn)為，供應(yīng)不足頭先體現(xiàn)在商品房上：1～10月份全國商品房供應(yīng)面積3.4億平方米，銷售面積近7億平方米，去年銷售面積8.5億平方米，竣工面積為5.8億平方米。就數(shù)據(jù)而言，不是產(chǎn)能過剩，而是產(chǎn)能不足，市場對于商品房的需求一直保持著增長的態(tài)勢。這是房價上漲過快的較終原因；其次體現(xiàn)在保障房供應(yīng)不足：現(xiàn)在全國保障房投資整個規(guī)模占總規(guī)模7%左右，但是有相當(dāng)一部分保障房沒有對保障對象租售。本世紀(jì)初，經(jīng)濟住房投資占總住房投資規(guī)模達到14%～16%，但是較近三年保障房投資規(guī)模只占投資總規(guī)模4.4%，95%以上都是高端商品房。也就是說，結(jié)構(gòu)發(fā)生了問題。

　　顧云昌表示，房地產(chǎn)市場調(diào)整的目標(biāo)應(yīng)該讓不同收入家庭都能夠購得到、購得起、租得到、租得起和其收入相匹配的房子，這個時候價格就合理了。與其現(xiàn)在天天討論房價，還不如討論結(jié)構(gòu)。與其高度關(guān)注房價，還不如更高度關(guān)注保障房。這就是調(diào)控市場目標(biāo)。所以說，政府主管部門今年提出來大力發(fā)展公共租賃住房、保障房，目的是使房地產(chǎn)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，穩(wěn)定發(fā)展，這才是房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展之路。調(diào)整結(jié)構(gòu)，增長方式轉(zhuǎn)變，在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面是這么體現(xiàn)的。

　　在這種情況下出現(xiàn)流動性過剩、貧富差距擴大。顧云昌表示，熱錢不斷涌入，這是流動性過剩的源頭，個原因就是大量放貸，巨量人民幣在社會上投資，錢多了，再加上缺乏足夠的投資渠道，成為房價上漲背后的推力。

　　在為低收入家庭解決住房問題、中高收入者找到新的置業(yè)渠道之后，顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場才會平穩(wěn)。

　　明年地產(chǎn)調(diào)控仍不言“松”

　　國務(wù)院發(fā)展研究市場經(jīng)濟研究所任興洲表示，今年可以說名副其實的調(diào)控之年。調(diào)控措施出臺之頻繁、力度之大、影響之廣泛，這是其他年份所不能比擬的。從1月10日開始，國務(wù)院發(fā)布通知，今年開年就已經(jīng)進入調(diào)控氛圍，開始的調(diào)控比較溫柔，沒有多少具體措施，是因為我們應(yīng)對危機的一年以后，整個經(jīng)濟還在逐步的恢復(fù)過程中，所以國務(wù)院發(fā)出這樣的信號，這可以說是輪的房地產(chǎn)調(diào)控；隨后，國土部、銀監(jiān)會、央行先后出臺一系列調(diào)控政策，都在直接或者間接對房地產(chǎn)產(chǎn)生了影響。當(dāng)然較嚴(yán)厲的是4月17日由國務(wù)院出臺了關(guān)于對房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)進行宏觀調(diào)控，有人講它是“史上較嚴(yán)厲的調(diào)控”，這開始了輪的宏觀調(diào)控；第三輪調(diào)控始于9月底各地出臺的限購令，10、11月份還出臺了其他相關(guān)政策。

　　對于明年的房地產(chǎn)形勢，任興洲認(rèn)為，國際國內(nèi)背景如果沒有特別大的變化，房地產(chǎn)調(diào)控放松動力是不足的。在制定十二五規(guī)劃的指導(dǎo)思想中，明確指出必須以科學(xué)發(fā)展為主題，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，房地產(chǎn)也應(yīng)順應(yīng)這個發(fā)展趨勢，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　商品房比例將回落到60%

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松認(rèn)為，把握中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，宜從10～20年長遠眼光看，個大趨勢是商品住宅占住宅總量的百分比將從目前的90%逐步回落至60%上下。另外的40%是各種除商品住宅之外的房子，包括各類保障性住宅，及各類產(chǎn)權(quán)模式創(chuàng)新，如小產(chǎn)權(quán)房等等。目前，中國房地產(chǎn)商品化率達到了歷史上的峰值。

　　陳勁松表示，另一個趨勢是中國未來以高速運接系統(tǒng)徹底突破行政區(qū)域劃分的工作和生活模式。這個模式將在未來十年就能實現(xiàn)。深圳人、北京人、上海人等這種“區(qū)域人”概念將徹底突破。當(dāng)高速鐵路網(wǎng)在全國形成，我們的生活模式將會在未來十年發(fā)生比前三十年更加本質(zhì)上的變化。

　　以積極心態(tài)應(yīng)對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

　　星河灣集團董事副總裁梁上燕認(rèn)為，地產(chǎn)界應(yīng)該以積極的心態(tài)應(yīng)對這場宏觀調(diào)控。全力推進發(fā)展具有未來戰(zhàn)略意義的新興產(chǎn)業(yè)是業(yè)界應(yīng)該關(guān)注的。今后，調(diào)控成為常態(tài)，如果業(yè)界認(rèn)為它是常態(tài)的話，就會有一個很好的心態(tài)。政府對新興行業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重視程度日益增加，如果不采取新的策略，未來政策只會離房地產(chǎn)越來越遠。

　　梁上燕表示，業(yè)界應(yīng)進一步調(diào)整心態(tài)和戰(zhàn)略，理順各方面的關(guān)系：與政府達成與政府建設(shè)城市目標(biāo)的一致；以推動行業(yè)健康發(fā)展為使命，敞開心懷與行業(yè)伙伴交流學(xué)習(xí)；贏得市場尊重和認(rèn)可；真正從人文關(guān)懷上去關(guān)心業(yè)主，將創(chuàng)新精神融入自己的服務(wù)，追求業(yè)主人文關(guān)懷的滿足；對員工傳導(dǎo)積極向上的價值觀，合力推動企業(yè)的發(fā)展。(記者 陸劍偉)

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