250萬元，在2010年的上海平均只能購116.5平方米的房子，還不能保證是緊靠學(xué)校的小區(qū)或者軌交房。記者昨天從有關(guān)渠道獲悉，截至今年10月，2010年上海市商品房每套成交均價達(dá)254.85萬元/套，相比2009年成交均價185萬元/套，上漲了約70萬元，漲幅達(dá)27.2%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，作為對沖通脹的兩大硬通貨——黃金、房地產(chǎn)在熱錢涌入及通脹加劇的預(yù)期下，或許將成為市場規(guī)避風(fēng)險的兩大渠道。

　　今年成交均價 上漲幅度罕見

　　根據(jù)新浪樂居提供的數(shù)據(jù)顯示，與2009年全年相比，2010年上海商品住宅每套成交均價上漲了近70萬元，漲幅達(dá)27.2%，與2008年全年相比，上漲了94.7萬元，漲幅達(dá)37.1%。

　　對此，易居(中國)高端分析師薛建雄認(rèn)為，每套成交均價的大幅上漲主要是由于去年年底房價上漲造成的。算一筆賬，如果去年初一套總價為100萬元的房子，年底時漲到150萬元，年度總均價就是125萬元，如果今年的房價不漲，這套房子到今年底還是150萬元，那么今年的年度總均價就是150萬元，所以說去年年底房價的上漲體現(xiàn)在了今年的均價上。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，上海商品住宅成交均價為21871元/平方米，與去年15874元/平方米相比，漲了近6000元，漲幅達(dá)27.4%；與2008年全年均價13659元/平方米相比，漲了8212元，漲幅達(dá)37.5%。

　　自8月始，上海商品房成交均價從2萬元/平方米上升到2.3萬元/平方米，10月上海新建商品住價格環(huán)比9月上漲了3.1%，達(dá)到21884元/平方米。即使“滬十二條”后樓市的成交量呈現(xiàn)下降趨勢，11月第1周的成交均價仍達(dá)22329元/平方米，眾多樓盤抗跌能力不斷增強。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局昨天日發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個百分點。

　　中產(chǎn)不吃不喝 13年才能購房

　　業(yè)內(nèi)人士分析，隨著供大于求局面的出現(xiàn)，一些新上市樓盤的預(yù)期售價會有所下調(diào)。但是，熱銷項目還是難于改變價格上調(diào)的情況，因為現(xiàn)在市場上的總體需求還比較旺盛。

　　根據(jù)上海新浪樂居官方微博發(fā)起的調(diào)查顯示，上海中產(chǎn)年收入約20萬元，不吃不喝也要13年才能購得起250萬元的房子。從“滬十二條”的出臺到加息，一步步的調(diào)控政策都撼動著購房者的心理，業(yè)內(nèi)人士稱自央行加息后，以60萬元的房貸來算，增加了166元月供成本，這使得較低端購房者購房負(fù)擔(dān)增加了。

　　然而，還有銀行人士表示，不論是公積金貸款，還是商業(yè)貸款，前來咨詢的人還是很多，如果購房者能貸到款，一般都會選擇購房。有購房者表示“還是怕房價再漲，有機會就趕緊下手，畢竟房子是不會貶值的。 ”

　　資料顯示，雖然在“國十條”、“滬十二條”相繼出臺以后，投資、投機客漸漸退出市場，但是諸如世貿(mào)濱江花園、仁恒濱江園、財富海景花園、鵬麗海景公寓等一線江景樓盤的三房、四房大戶型房源，仍然受到少數(shù)高端投資客的密切關(guān)注。雖然部分購家購購房產(chǎn)僅為保值，但不可否認(rèn)的是，在許多人看來，在率高的產(chǎn)品中，依然數(shù)房產(chǎn)投資較為穩(wěn)當(dāng)。

　　部分購房資金或?qū)⑥D(zhuǎn)入金市

　　國家發(fā)改委主任張平11月9日表示，預(yù)計今年的物價指數(shù)比3%要稍高一點。與此同時，隨著美國6000億美元購購公債計劃出臺，市場普遍預(yù)計大量美元將直接流向新興市場，導(dǎo)致新興市場資產(chǎn)價格快速上漲，為了應(yīng)付潛在的通脹及美元大幅貶值壓力，來自新興市場的投資資本有購漲黃金的強烈需要，在此背景下，全球金價上漲是大勢所趨。

　　美聯(lián)物業(yè)市場部就此分析認(rèn)為，黃金交易與樓市成交在國內(nèi)皆有一大共同之處，那就是皆遵循購漲不購跌的法則，因此無論是2009年至今高企的房價，還是這幾天漲至歷史性高位的金價，都無法嚇退市場上的投資消費者。隨著今年樓市面臨兩次調(diào)控之后，限貸限購、利率上調(diào)等購房成本及門檻大幅提高，黃金交易渠道或?qū)⒊蔀椴糠滞顿Y者無法出手的閑置資金短期內(nèi)的一大有效出口。

　　但是，因為黃金投資渠道的多樣，層次、門檻、風(fēng)險的不同，部分投資渠道并不適合普通投資者，而那些炒實物黃金的大部分普通投資者，更多的意在保值，通過其獲得的收益并不如預(yù)期高。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為黃金上漲空間有限

　　據(jù)一項對20位黃金分析師進(jìn)行的較新調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過一半分析師認(rèn)為黃金將在2011年一季度或二季度見頂，較高價位在1400美元/盎司-1500美元/盎司，這說明金價未來上漲空間已十分有限。而相反，因為樓市在中國的硬通貨市場地位仍舊 “穩(wěn)固”，其帶來的收益目前是實物黃金無法比擬的，一旦樓市高壓政策稍有松動，其仍將會是投資客的頭選投資渠道。

　　從目前來看，因為投資黃金的門檻高、流通率低等特點，其吸引的可能主要是改善型和資金一般的投資型購房者的資金，這部分購房者受政策影響大，且心態(tài)波動轉(zhuǎn)變較快，目前市場上該部分購房者觀望的比例較高，短期內(nèi)不會入市。

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