“退房潮”重現？“銀十”或將成為泡影？隨著二輪調控措施在黃金周來臨之際驟然而至，不論是開發商還是購房者都措手不及。與二輪調控后北京、深圳、廣州等一線城市樓市普遍“變臉”相比，長沙樓市黃金周期間卻出現價量齊升現象，且“金九”樓市成交量環比大幅增長。二輪調控當下，緣何長沙樓市“逆市飄紅”？來自長沙市房產研究的網簽數據，將讓我們真正了解長沙樓市回暖真相。

　　【供求走向】

　　“金九”催化放量推盤 市場供過于求

　　1-9月全市新建商品房累計批準預售1472.50萬㎡，同比增長55.73%，本月新增批準預售225.39萬㎡，環比增長10.08%；其中，內五區新建商品房累計批準預售1042.24萬㎡，同比增長65.68%，本月新增批準預售157.82萬㎡，環比增長30.74%。

　　今年長沙樓市受到新政持續影響，開發商為了在年底交上一份滿意的成績單，紛紛選擇在“金九銀十”之際加大推盤力度。相比8月份全市內五區商品房批準預售面積，九月份環比增長了30.74%，銷售市場出現了新政實施以來的頭次大幅度增長。

　　不少原本定于7、8月份新推的項目因新政風暴觀望而推遲了開盤時間，“金九”開盤項目達35個，“銀十”計劃開盤48個，近期出現海量房源的長沙樓市，終于對得起“金九銀十”這個名號。

　　【銷售市場】

　　頭輪觀望階段性減弱 樓市出現回暖跡象

　　1-9月全市新建商品房累計銷售備案1553.97萬㎡，同比增長27.07%，本月新增銷售備案148.65萬㎡，環比增長7.08%；其中，內五區新建商品房累計銷售備案1044.97萬㎡，同比增長21.23%，本月新增銷售備案110.93萬㎡，環比增長43.47%。

　　伴隨著5個多月來的博弈，9月份成交量的大幅上漲似乎是長沙樓市回暖的跡象。隨著“金九”季節的到來，新建商品房集中開盤使得商品房成交量快速提升，從而帶動了樓市整體氣氛逐漸活躍。

　　同時，據長沙市房產信息較新數據統計，“十一”期間全市新建商品房網簽3276套，33.99萬平方米，同比增長77.03%，均價為5686元/平方米，同比上漲29.71%；其中住宅網簽3235套，33.74萬平方米，同比增長77.49%，均價為5652元/平方米，同比上漲32.43%。

　　針對此現象，有業內人士表示，目前樓市特征更接近于頭輪新政經過半年消化期后的階段性變化。不論是對于購房者還是開發商來說，頭輪調控的反應由較初的大幅觀望逐漸轉向試探性入市。伴隨著二輪調控“橫空出世”，部分剛性需求率先打破觀望，長沙樓市對政策消化的滯后性，恰巧成為剛需們主動出手的好時機。

　　【價格行情】

　　政策調控顯成效 降價快跑成王道

　　1-9月，內五區新建商品房備案均價為4674元/㎡，同比上漲16.56%，其中住宅4371元/㎡，同比上漲15.32%。本月商品房備案均價為4510元/㎡，環比下跌7.16%；其中，住宅均價為4261元/㎡，環比下跌7.41%。

　　事實上，一方面“叫囂”長沙市場穩定、對后市有信心的開發商，暗地里卻優惠打折、延遲開盤計劃或放緩施工進度。在宏觀政策調控、市場逐漸變冷的情況下，開發商也逐步改變營銷策略，觀察市場走勢。

　　隨著長沙新房上市量激增，房源扎堆，銷售壓力加大，部分開發商不得不降低身段，再次打起“價格戰”。

　　有業內人士稱，以往的市場經驗早已說明，誰先降價快跑，誰就占領了市場先機，“現金為王”，資本在手才能持續發展。

　　【二手房市場】

　　價量齊降 市場低迷不見起色

　　1-9月，全市二手房成交面積317.09萬㎡，成交套數為24469套，同比分別增長3.38%、-6.62%；其中，內五區二手房成交面積192.92萬㎡，成交套數為18159套，同比分別減少3.22%、8.44%。

　　“金九銀十”的銷售旺季已經過半，但是長沙二手房市場仍顯低迷。二輪調控出臺后，長沙二手房市場肯定會遭受更多的考驗。業內人士分析，市場低迷時期也是暴露市場真正需求和服務升級換代、企業優勝劣汰的好時機。這時的市場將讓企業對行業發展有更深的認識，促使企業在管理和市場運作及提高人員的素質等方面下功夫。

　　結語：

　　雖然長沙樓市黃金周期間為“銀十”開了一個好頭，不過對于大多數人來說，輪調控還是來的有點突然。升級版的調控政策能否達到預期效果？對“銀十”銷量將帶來怎樣的影響？無論是開發商還是購房者，都在等待答案。而素有長沙樓市“晴雨表”之稱的房交會將于10月底召開，或許將成為檢驗調控效果的較佳時機；而對于開發商們來說，全年銷售量如何，房交會或將成為“救命稻草”。

　　備注：為方便市政決策，研究數據中每月備案均價為包含單位集資建房、定向開發和經濟適用房等非市場定價類住宅的均價，每周數據因統計方式不同，兩者有一定差距。

　　[來源：0731房產網]

　　[作者：王淼]

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