發布會現場

為了跟蹤和判斷行業發展形勢，全國工商聯房地產商會發布《2010年中國房地產市場發展研究報告》，報告認為，2010年上半年房地產市場上行動力仍然存在，房價上漲動力比下降動力大，即使交易量下降，由于資金充裕，房價仍然會保持一個時期的慣性，下半年市場取決于政策調整的時間表和力度。

時間：2010年2月4日

地址：國賓酒店 2F黃浦廳

以下為現場實錄

【主持人（全國工商聯房地產商會秘書長 鐘彬）】：尊敬的各位來賓，尊敬的各位媒體界的朋友，大家下午好！非常歡迎大家參加“2001-2010年中國房地產市場報告年度發布會”！頭先請允許我介紹一下今天到會的嘉賓，他們是：

華遠地產董事長任志強先生；

國家發改委宏觀經濟研究院羅云毅所長；

RECIO工作室博士劉琳；

RECIO工作室博士任榮榮；

RECIO工作室博士鄭征；

RECIO工作室博士王震；

今天有幾個報告連續給大家發布，一是《2009-2010年中國房地產市場報告》；二是《部分發達國家和地區房地產周期比較研究》；三是《遷移人口對城市住房需求的影響》；四是《城鎮居民住宅資產、家庭財產與消費支出研究》。

我昨天晚上趕回北京參加這個報告，現在RECIO報告在全國的影響非常大，包括昨天我在成都，成都建委的主任明確希望我們這個資料跟他們分享，還有各地的開發商、企業家以及上下游鏈條的企業都非常希望我們一起分享這個東西。今天來了非常多的媒體朋友，也希望媒體朋友能夠把我們這個報告有一個更好的傳播，能夠更好的看待我們這個行業，讓它更可持續的發展。

下面有請任榮榮發布《年度市場報告》和《部分發達國家和地區房地產周期的比較研究報告》，大家歡迎！

RECIO工作室博士任榮榮

【任榮榮】：各位來賓下午好！下面我代表RECIO工作室的團隊發布兩個報告，一是《2009-2010年中國房地產市場報告》，個是《部分發達國家和地區房地產周期比較研究》結果。

頭先看這一個報告，2009年房地產市場運行特征可以從供給、需求、價格來看。從需求上看，房地產市場需求旺盛，商品房銷售面積達幅增加，各地二手房市場活躍。

商品房各項建設指標，2009年商品房新開工面積和竣工面積增幅均比去年增加，同比增加12.5%，增幅增加10個百分點。竣工面積7億平方米，同比增加5.5%，增幅增加9個百分點。

從2009年個月份的數據來看，各類物業包括商品住宅、辦公和商業用戶，新開工的增幅均在下半年得到比較快的增加，這表明房地產存貨已經得到消化。

2009年房地產開發投資增幅逐月增加，總體增幅仍低于去年同期，09年房地產開發完成3.6萬億，同期減少4.8個百分點。

房地產開發投資中，建安工程費比重持續增加，09年的建安工程費由08年的69.8%增加到71.3%。同時土地購置費的比重和開發比重均比08年出現下降。

從土地購置和完成開發情況來看，09年全國房地產開發企業完成土地購置3.2萬平方，這個增幅高于08年10個百分點左右。

同樣09年完成開發土地面積繼續負增長，降幅比08年14個百分點。

從需求方面來看，09年商品房銷售面積達幅增加，這個趨勢大家都是有感受的，09年商品房銷售面積9.4億平方米，同比增加42%。從各個月份的數據來看，商品房的銷售面積從3月份開始出現同比增加，之后增幅逐月增加。

在不同的物業類型里面，商品住宅銷售面積同比增加44%，辦公樓和商業用房銷售面積分別增加31%和24%。

在一系列優惠政策作用下，09年各地二手房市場表現活躍，二手房交易量從3月份出現大幅增加，之后各月二手房持續活躍。圖中以寧波、鄭州、成都和廣州二手房的做了一個統計，寧波是08年的3倍，鄭州是08年的2.2倍，09年北京市二手房成交量是08年的3.8倍。

在二手房市場中還有一個特點，部分城市二手房市場的份額超過新建商品房，成為房地產市場的主導力量。以北京、廣州和寧波為例，1-11月份，北京、廣州、寧波二手房的成交量是同期新建商品房成交量1.15倍、1.10倍和1.17倍，在北京二手房成交量頭度超過了商品房。

從各類價格來看，09年前三個季度，全國70個大中城市土地交易價格同比上漲2.6%，環比上漲4.5%。各個季度，一季度土地價格環比下降1.3%，二季度上漲2.3%，三季度上漲3.5%。

09年房屋銷售價格經歷了一個由降轉升漲幅逐月增加的過程，房屋銷售價格從3月份開始出現環比上漲，之后漲幅逐月上漲，1-12月份房價累計上漲7.75%。

從價格的同比來看，70個大中城市房價從6月份開始表現為同比上漲，之后漲幅逐月上漲，全年增加1.53%。從70個大中城市來看，三季度開始上漲，上漲1.9%，四季度上漲5.8%。

新建住宅環比變化于08年8月份開始為負增長，持續7個月。二手房住宅環比變化于08連10月份出現負增長，持續5個月。在不同的住宅類型里面，普通住宅的價格漲幅是的，環比累計上漲11%，高端住宅環比累計上漲7.3%。在70個大中城市里面，有60個城市新建住宅和二手住宅都呈現上漲。

截至到09年前三個季度，房屋租賃價格仍然表現為下降，同比下降0.8%，從各個季度來看，1-3季度，房屋租賃價格同比跌幅0.5%、1.4%和0.5%，三季度租賃價格降幅有所收窄。

從各個季度來看2009年房地產市場的表現，一季度房地產市場整體呈現的特征是房屋成交量增加，3月份開始房價止跌，但那時候房地產開發意愿低迷；09年二季度房地產市場需求繼續增加，各地區房產購置景氣開始回升；09年三季度開始，房屋成交量保持快速增加，房價漲幅繼續增加，房地產開發投資意愿回升。09年四季度，供給量增加，房價上升。

以上是對09年房地產市場運行狀況的回顧，下面來看2010年房地產形勢預測。

2009年房地產市長的快速復蘇反映了宏觀調控政策的效果。09年的宏觀政策是全力“保增長”。

在上述政策作用下，我國宏觀經濟企穩回升，出現通脹預期，到四季度GDP全年增長8.7%。

09年城鎮居民家庭可人均支配收入是17175元，比上一年增長8.8%。

房地產市場優惠政策作用下，特別是七折利率的作用下，08年當地居民住房支付能力有所提高。

在調控政策的作用下，09年房地產市場與宏觀經濟同步實現V型反轉，房地產市場的快速復蘇一方面反映了政府果斷實行的一系列經濟刺激計劃的效果，另一方面也體現了房地產市場本身供求因素的相互作用。從房地產市場內部供求因素的變化來看，08年我國商品房新開工的增幅比07年減少17個百分點，09年前三個季度商品房新開工面積同樣表現為負增長，對應市場的快速回升，供給增加之后，客觀也加劇了市場的供求矛盾，這也是導致09年房價快速上漲的因素之一。

分析2010年房地產市場走勢的時候，我們認為仍然與宏觀經濟和政策環境有著密切關聯，從宏觀經濟上來看，2010年我國宏觀近來繼續保持平穩增長。根據多數專家的預測，2010年我國GDP在9%左右，但物價水平會上升，如果調控措施得長，2010年會保持一個溫和的水平。

從政策環境來看，2010年繼續相對寬松的政策環境不確定性加大，雖然在政府工作報告中仍然提出2010年要保持宏觀整車的連續性和穩定性，積極實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，但同時強調要把握政策實施的力度和，將調結構、防通脹作為。

從房地產市場環境政策來看，房地產政策由寬松逐步收緊。在國務院常務會議上提出要遏制部分城市房價過快上漲。

總體上來看，2010年房地產市場調控以增加供給、抑制投機和加快推進保障房建設為主。2010年我國保障房建設力度會大力推進。

在經歷了09年房屋銷售量大幅上升和寬松的貨幣政策之后，當前房產充裕，房地產開資金發來源比上年增加了44%。

在上述發展背景下，我們保持對房地產市場謹慎樂觀的估計。預計2010年，房地產需求將繼續增加，但增幅低于09年。從供給上來看，2010年房地產市場供給繼續增加，主要是因為09年下半年商品房新開工面積已經增加，將對2010年的市場形成新的供應，就是保障性住房建設力度加大，會為市場提供更多住房供應。對房價的預測結論，我們預計2010年房價會保持穩中有升。

以上是對2009年房地產市場運行狀況和2010年的預測，下面發布個報告，RECIO專題報告之一，研究的是部分發達國家國家和地區房地產周期比較結果。我們身有干涉的是07年底全球金融危機爆發和發展對我國房地產業產生了迅速的影響，在08年結束了持續8年的上漲轉為下降，此后，在各種刺激政策的作用下，房價在持續下降8個月后企穩并又迅速上漲回至歷史高位。這個報告主要對美國、日本、香港歷史上宏觀經濟和房地產的發展歷程進行了周期分析。

按照英國測量師協會的定義，房地產周期是指所有物業回報率不規則重復出現的波動。我們的報告采用房價變化率作用周期的度量指標，采用GDP作為宏觀經濟的度量指標。

對周期的劃分采用的是像上升期、頂風、下跌期和谷底這樣的方法。

主要研究結論，一是對房地產周期的識別。頭先看美國，美國自1970年至今共經歷了5個較為完整的經濟周期和房地產周期。圖中給出幾個周期的劃分的線是以房地產周期為準。

日本是從1970年至今共經歷了5個經濟周期和3個房地產周期。

香港自1990年以來，共經歷了3個完整的經濟周期和房地產周期。按照房地產周期劃分，個周期是1990到1995年，個周期是1995到1998，第三個周期是1998年到2006年。

二，房地產周期特點。從美國、日本、香港房地產周期的變化來看，房地產周期長度是在逐步增加的。根據我們的研究結論，房地產周期的長度為3-11年，平均大約為7年。從時間變化來看，房地產周期從4年左右到10年左右，房地產周期的上升期是要明顯長于下降期的。

對房地產周期名義房價的總結，在各國房地產周期里面，實際房價在下降期通常表現為下跌的，就像第三欄數據所示，但名義房價在下降期也經常是上漲的。

房地產市場的復蘇是一個艱難的過程，通常需要較長的時間。在周期時間里面，以谷底達到趨勢線為房地產市場的度量，發現這個時間里，房地產市場復蘇時間在上升期總的時間要占據一半的時間。而當房價到趨勢線以后，會達到一個上漲，而且

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