房企三種渠道囤積現金 今年或現兩波降價潮 　　上市房企年報解讀 　　盡管樓市調貫穿了整個2010年，但上市房企的年報業績依然靚麗。雖然從現金流、負債率等數據看，不少房企面臨較大的資金壓力，但據記者了解，大多數龍頭房企已開始積極"存糧備荒"，通過調整債務結構、放緩拿地速度和新開工項目增速等方式，囤積現金應對調控。業內人士分析認為，為了搶占市場份額，龍頭房企可能將在季度掀起一陣主動降價風潮，而由于房企資金狀況惡化而發生的被動降價可能要到今年第四季度才會出現。 　　真實負債不太糟 　　現金流及負債水平一直是衡量房地產企業財務是否健康的重要標準。統計數據顯示，已披露年報的45家房企中，有30家公司的經營性現金流量凈值較2009年同期出現下降，占比近七成。大型房地產商2010年的經營性現金流量凈值普遍出現了下滑。其中，保利地產(600048)2010年經營性現金流量凈值僅為-223.7億元，同比去年的-11億元下降了212.7億；招商地產(000024)2010年經營性現金流量凈值為-44億元，同比去年的71億元也大幅下降了115億；此外，萬科、頭開股份(600376)、華僑城A等大型房地產企業的經營性現金流同比下降都在70億元以上。 　　據記者對這45家房企進行的粗略統計，截至去年年底的負債合計達到6000億元以上，平均凈負債率在62.22%，比2009年的36.37%大幅提高。以"萬保招金"為例，對應的資產負債率分別為75%、79%、65%和71%，較2009年均有所提升，較高提升了近9個百分點，較低的則在2個百分點不到。此外，華遠地產(600743)、中華企業(600675)、萊茵置業(000558)四家房企的資產負債率也超過了75%，依次為76%、77%和76%，雅居樂、中海地產負債率也達到71%和64%，同比均有上升。 　　不過，記者發現，在負債率同比大增的情況下，不少房企的預收賬款也同步上升。例如萬科2010年末預收賬款達到744億元，同比增加134%，而保利地產則達到515億元，同比增幅為73%，金地集團(600383)、招商地產分別為189億元和113億元，同比分別增加53%和19%。以抵扣掉預收賬款后的真實負責率來看，公司的資產負債率同比提升并不那么"可怕"，45家房企總的真實負債率僅為48.17%，同比2009年的45.77%僅略有上升。 調整負債囤積現金 　　隨著今年以來各項調控政策逐步落實，加快資金周轉、放慢拿地速度，為未來儲備足夠"余糧"，已經成為各開發商的策略之一。 　　萬科在年報中直言，未來一段時期，行業資金面緊縮將成為大勢所趨，這意味著企業必須加強資金管理，更加重視財務安全。為了保證穩定的現金流，各大房企還在積極調整債務比例，加大長期債務比例，減少短期債務融資。中原集團研究的統計數據顯示，"萬保招金"四家龍頭房企截止到2010年年底，長期借債總額達到1000億元，同比2009年的563億元增加了77%，而同時，短期借債幾乎與去年持平，金地和招商甚至同比下滑。 　　龍湖地產也在年報中透露，該公司于去年4月與5家銀行簽訂21.5億港幣四年期銀團貸款。截至去年年底，龍湖地產綜合借貸的平均年期由去年的約2.5年拉長至3.4年。 　　與此同時，開發商也在放緩拿地速度，并放緩新開工面積的增速，以減少對現金流的損耗。根據搜房網統計，今年2月份全國土地成交建筑面積環比下降了54%。以萬科為例，其2月新增項目僅為3個，增加權益建筑面積22.9萬平方米，公司應承擔地價款8.5億元，分別環比下降92%和87%。考慮到短期銷售量將維持在較低水平，高速拿地將產生較大資金壓力，保利地產、金地集團等龍頭公司也紛紛放緩拿地步伐。 　　而新開工面積的增速也明顯回落。 2010年全國的房地產開發投資額和新房開工面積都保持了較快增長，全年房地產開發投資額增長33.2%，房屋新開工面積增長40.7%，新開工增速達到近十年來較高值。而進入2011年后，大型房企紛紛放緩項目開工速度，萬科、保利已將新開工面積增速下調至10%，而金地集團由于去年新開工項目特別多，進入2011年后新開工項目增速甚至同比回落了35%。 　　國泰君安地產分析師張偉明認為，不論是放緩拿地，還是放緩新開工增速，開發商的目的都在于減少現金流損耗，使貨幣資金余額能有大幅增長，在銷售低迷、銷售款回籠放緩的情況下，依然能保持健康的財務狀況。 今年或現兩輪降價潮 　　"雖然房地產貸款收緊、二級市場房企再融資被阻，開發商的資金鏈受到挑戰，但從總體來看，房地產企業的資金情況并不像大家想象的那么糟。"國泰君安地產分析師張偉明表示。從目前資金情況看，如果地產公司不再大規模購購土地和新開工項目，平穩安全度過調控期應該沒有問題。 　　張偉明認為，今年二季度，市場可能會迎來一輪房企的主動降價過程。"這輪降價是房企為了搶占市場份額而主動調節價格，較有可能出現在龍頭房企身上。"目前來看，"萬保招金"四大龍頭企業市場占有率也僅4.13%，房地產市場的行業集中度依然非常低，而從歷年來看，調控期往往是行業整合洗牌的機會，因此大型房企很可能主動調節價格來提升企業的市場占有率。 　　"而輪降價則可能出現在今年的第四季度，這輪降價將是由中小房企為主的被動降價潮。"張偉明認為，這輪被動降價潮何時到來、是否兇猛，要視調控持久度、企業財務狀況而定。如果市場持續低迷、銷售不暢，部分企業資金狀況出現惡化，就將不得不通過降價銷售的方式回籠資金，以度年關，一波被動降價潮則不可避免。 　　不過，由于上市房企適時采取了"銷售高增長，結算適度保留"的策略，2011年業績依然保持正增長應該無憂。申銀萬國報告顯示，2010 年全國銷售超預期增長，上市公司增速為55%，遠快于行業平均水平，雖然銷售超預期增長，但考慮到未來銷售仍存在不確定性，上市公司的結算利潤普遍相對保守，同時也有意放緩結算。截止到2010 年底，上市公司預收賬款普遍大幅增加，考慮2010 年房價的上漲，結算毛利率仍處于上升趨勢。 房企三種渠道囤積現金 今年或現兩波降價潮 　　上市房企年報解讀 　　盡管樓市調貫穿了整個2010年，但上市房企的年報業績依然靚麗。雖然從現金流、負債率等數據看，不少房企面臨較大的資金壓力，但據記者了解，大多數龍頭房企已開始積極"存糧備荒"，通過調整債務結構、放緩拿地速度和新開工項目增速等方式，囤積現金應對調控。業內人士分析認為，為了搶占市場份額，龍頭房企可能將在季度掀起一陣主動降價風潮，而由于房企資金狀況惡化而發生的被動降價可能要到今年第四季度才會出現。 　　真實負債不太糟 　　現金流及負債水平一直是衡量房地產企業財務是否健康的重要標準。統計數據顯示，已披露年報的45家房企中，有30家公司的經營性現金流量凈值較2009年同期出現下降，占比近七成。大型房地產商2010年的經營性現金流量凈值普遍出現了下滑。其中，保利地產(600048)2010年經營性現金流量凈值僅為-223.7億元，同比去年的-11億元下降了212.7億；招商地產(000024)2010年經營性現金流量凈值為-44億元，同比去年的71億元也大幅下降了115億；此外，萬科、頭開股份(600376)、華僑城A等大型房地產企業的經營性現金流同比下降都在70億元以上。 　　據記者對這45家房企進行的粗略統計，截至去年年底的負債合計達到6000億元以上，平均凈負債率在62.22%，比2009年的36.37%大幅提高。以"萬保招金"為例，對應的資產負債率分別為75%、79%、65%和71%，較2009年均有所提升，較高提升了近9個百分點，較低的則在2個百分點不到。此外，華遠地產(600743)、中華企業(600675)、萊茵置業(000558)四家房企的資產負債率也超過了75%，依次為76%、77%和76%，雅居樂、中海地產負債率也達到71%和64%，同比均有上升。 　　不過，記者發現，在負債率同比大增的情況下，不少房企的預收賬款也同步上升。例如萬科2010年末預收賬款達到744億元，同比增加134%，而保利地產則達到515億元，同比增幅為73%，金地集團(600383)、招商地產分別為189億元和113億元，同比分別增加53%和19%。以抵扣掉預收賬款后的真實負責率來看，公司的資產負債率同比提升并不那么"可怕"，45家房企總的真實負債率僅為48.17%，同比2009年的45.77%僅略有上升。

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