綜合消息今年1月1日起，海南省開始境外旅客購物離境退稅政策試點。至此，海南國際旅游島的建設又邁出實質性的一步。同時，相關的旅游地產的概念也再一次引起人們的普遍關注。 　　調控步步緊逼房企紛紛轉型 　　近年來，尤其是在剛剛過去的“調控之年”2010年，國家對樓市的調控措施密集出臺，步步緊逼的嚴厲調控意味著中國樓市在宏觀政策環境層面面臨的壓力越來越大。事實上，由于大多數調控措施均主要指向普通住宅市場，在調控日益常態化的形勢下，中國房地產業傳統的以住宅開發為主的業務和盈利模式已經難以長久持續。為了規避調控和順應形勢的變化，眾多房企紛紛加快轉型，進軍商業地產、投身私募或轉戰二三線城市；許多房企則把目光瞄向了旅游地產這個調控火力明顯較小的領域。 　　“住宅市場飽受宏觀調控之困，商業地產競爭激烈，且還存在‘商住倒掛’的現象，對于資金實力雄厚的企業而言，旅游地產是個不錯的選擇。”北京市某國有房地產企業商業地產相關負責人表示。 　　旅游地產開發較為典型的區域便是近一年多來熱炒的海南地區。據統計，目前中國房地產開發百強企業中已經有超過60家在海南進行房地產開發。雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產等開發商已經或正在搶灘海南。同時，各標桿房企也加強在全國范圍內對旅游地產布局：去年6-9月間，萬達率多支“聯合艦隊”斥巨資在各地投入多個旅游度假區項目；近3個月內，龍湖地產斥資54億元拿下煙臺、玉溪等地塊，打造旅游地產項目…… 　　泥沙俱下旅游地產亂象叢生 　　開發商借勢變相圈地，“旅游”、“地產”成了兩層皮 　　據統計，中國至少27個省區市制訂的“十二五”規劃都把旅游業作為支柱產業或第三產業中的領頭產業，由此可見地方政府對旅游業的重視。同時，中國已是世界第四大旅游消費國，度假型置業需求更是以每年24%以上的速度增長。“旅游”與“地產”的碰撞，撮合了地方政府與開發商的“聯姻”。 　　把旅游地產作為拉動地方GDP的動力之一，地方政府頻繁出臺優惠措施。實際上，部分旅游地產項目本身就是地方政府的招商引資項目。旅游地產前期投資比較大，大部分旅游地產項目都是在城市邊緣地帶，開發商必須承擔起部分的政府職能，投入巨資建設基礎設施、旅游項目、酒店項目等配套，所以政府也會做出一定的讓利。 　　其實，“醉翁之意不在酒”，對于開發商而言，土地才是較重要的。事實上，很多旅游地產項目的地塊并沒有經過招拍掛程序，常常是開發商和地方政府協商以后，只是走個過場。在一些偏遠地區，地方政府急于改善當地落后的環境和基礎設施。在這樣的情形下，作為一種補償，開發商拿地的價格相對就比較低。 　　三亞天澤湖畔營銷總監胡楠木表示，從全國來看，旅游地產發展較成熟的地區就是海南，但從真正的意義上來說，海南并沒有真正的旅游地產項目。在其看來，目前“旅游”與“地產”的結合還不夠緊密，還是兩條線并行，沒有接軌。 　　這也是國內旅游地產的一個怪圈，甚至被打上“借旅游地產之名變相圈地”的嫌疑。廣東刀客地產顧問機構董事長謝逸楓指出，目前旅游地產的問題就是借發展旅游之名，運作房地產開發項目，以突破限制嚴格的房產調控政策。從目前情況來看，炒作旅游地產概念的根本目的就是要推銷旅游地產主題項目附帶的房地產項目。這或許是繼華僑城主營的主題公園+酒店+地產模式后，其他開發商群起效仿較后卻無疾而終的緣故。 　　中國綜合開發研究院旅游地產研究主任宋丁指出，在目前旅游地產的迅速發展中，存在一個重大問題：在華僑城由旅游向地產擴張的模式成功之后，各種所謂的“偽旅游地產”或者“仿旅游地產”就出現了，而且更多的是以純粹的房地產開發商的面目出現的。 　　宋丁表示，“我們接觸過的幾個大項目都出現過這種問題，他們在前期的規劃根本就不能用，地方政府不批。當開發商給予承諾、地方政府交地之后，他們往往是集中力量蓋房子，他們拿出的規劃大多都是房地產規劃，然后是象征性地做了旅游項目的規劃，這是地方政府不能夠容忍的，所以很多項目都擱淺了。” 　　早前，萬達入主云南滇池國家旅游度假區就上演過這樣的插曲。2003年，萬達和昆明滇池旅游度假區管委會簽訂協議，計劃在滇池旁打造大型旅游度假項目，規劃中包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、旅游風情小鎮、產權式度假公寓、聯排別墅、獨立別墅等。然而，住宅項目開發至第六期，其主題公園卻遲遲未開工。較終，昆明市政府于2007年從萬達手中收回了閑置已久的旅游項目土地。 　　國內的旅游地產項目應堅決地走“旅游”和“地產”融合發展的道路。 　　另外，由于旅游地產所占土地遠大于普通的房地產項目，也容易產生跑馬圈地之嫌。“開發商拿下的上千畝地塊不受‘一年之內動工開發、兩年之內必須完成工程比例’的限制。”地產專家鄧浩志透露說，因為上千畝地塊的土地使用權并不是一次性拿下，開發商和政府只是簽訂了類似協議，開發完再拿，但實際這樣的行為有囤地嫌疑。 開發商變相圈地原因復雜 　　開發商借旅游地產變相圈地，部分原因在于開發商，部分原因在于地方政府。 　　頭先，通過囤地，一方面，開發商通過時間差、價格差獲得土地增值利潤，盡可能大地獲取土地；另一方面，開發商再以當前該地區的地價為參照，以計算土地盈利后的地價作為成本，再設計房價獲取房屋開發利潤。 　　其次，由于單純圈地囤積、炒賣土地的風險很小，比開發房屋的投入也要小很多，而土地賣出之后往往可能獲得比開發和銷售房產更高的利潤，一些開發商成為純粹的土地商人，他們只求等待地價上漲之后，將土地賣出，獲取土地升值利潤。這造成一些開發商只囤積購賣土地而不開發房子。 　　再次，旅游地產項目所處的地塊往往具有較強的的自然景觀價值或人文價值，具有較大的稀缺性，區域巨大，這也成為開發商傾向于大規模跑馬圈地，卻緩于項目開發的重要誘因。 　　而刺激上述動因的一個重要因素則是不正常的房價持久上漲的預期。由于房價預期扭曲，房價持續上漲，面包的價格漲高了，面粉的價格也看漲，于是地價也被抬高。而地方政府處于政績和利益的考慮，樂于見到地價上漲，甚至以各種手段推升地價。 　　同時，的土地政策沒有被地方政府徹底地貫徹執行，是更直接、更有力的推動因素。國家多年來多次出臺政策打擊土地投機行為，但是這些政策幾乎沒得到有力的執行。一些地方政府，在土地財政和個人利益的驅動下，對于國家政策陽奉陰違，樂于和開發商協同操作，把地價推高，以抬高后續土地的賣價而獲得更多的賣地收入。 　　例如，據一位不愿透露姓名的海南地產商稱，一份有關部門截止到2009年9月底的囤地名單顯示，名單榜上有名者基本都是些小魚小蝦，除了羅牛山、華潤等少數知名企業海南閑置用地“在案”，其它的大型房企并未出現。真正的大鱷，其間利益錯綜復雜。即使對認定閑置土地的羅牛山、華潤而言，也未有特別懲誡。華潤海南4宗土地被列為閑置，隸屬于海南華潤石梅灣旅游開發有限公司的這4幅地塊，均為2005年12月22日取得的旅游用地項目，約定開工日期為2006年6月30日，由于企業自身原因，至2009年9月30日尚未動工。 　　旅游地產高收益的背后暗藏高風險 　　盡管旅游地產可為房企帶來較高收益，然而，高收益同樣意味著更高的風險。旅游地產的開發模式屬于后期盈利型，由于地塊通常遠離城區，拿地政策優惠，通常前期土地投入較低，但由于基礎建設投資巨大、后期運營成本高、收益周期冗長，對開發商的資金實力和運作能力是一個嚴峻考驗。 　　“風險系數非常大，目前開發商拿下的都是二三線城市的郊區地塊，其配套不完善，不可能馬上就旺起來。”萬聯證券研發副總黃鵬認為，涉及旅游、商業地產的項目，其投資巨大，若在市況不佳時，可能會影響開發商的資金鏈。 　　以知名旅游地產開發商華僑城為例，其主營的主題公園+酒店+地產模式，一次性投入資金很大，營運成本較高，收益比較平穩，但成長性不是非常高。其盈利主要靠地產，每年貢獻大約80%的利潤，旅游業務僅貢獻不到20%。此外，如果不充分考慮就業人口以及消費人群，就盲目大規模建設酒店、會所、娛樂設施等都有很大風險。以華僑城在北京的歡樂谷項目為例，2001年華僑城開始與當地政府進行接觸，2002年簽訂項目合同，2006年歡樂谷試營業，這是時間不短的培養期。 旅游風景區“人見人愛”，面臨被過度開發風險 　　當前，無序開發旅游風景區的行為已經隨處可見。不但是旅游地產開發商，包括地方政府和旅游經營管理部門，都熱衷于在保護區內大興土木。旅游風景區因其獨特的自然資源和人文價值，正面臨“人見人愛”的局面，一些權勢部門和資本都想染指。一些地方則變相出讓旅游風景資源及其土地，使旅游風景區出現了扭曲的產業化定位，背離了公益的開發方向，走向危險道路。更為可怕的是，這一現象大有愈演愈烈之勢，旅游風景區保護困境突圍已迫在眉睫。 　　專家認為，在旅游開發的名義下，我國旅游風景區正遭受著有史以來較嚴重的破壞。由于錯位開發，那些較精華、較優美的自然和歷史文化遺產，正成為城市的鬧市區、平庸的商業區，甚至成為權勢部門和資本的附屬品。 　　風景名勝保護困境源于制度上的缺失 　　北京大學世界遺產研究主任謝凝高教授認為，風景名勝的管理涉及規劃、建設、林業、文化、文物等各系統，關系錯綜復雜，管理體制不順。較后造成的結果就是決策權和執行權落到了地方政府手里。而地方政府又往往存在利益局限性，盲目地追求以旅游拉動經濟發展，搞招商引資，搞房地產開發，以此作為自己的政績。 　　體制缺陷導致的另一個問題，是國家旅游風景區仍由各地管理保護，通過門票開發資金來保護。國家財政幾乎沒有資金投到旅游風景區，導致許多旅游風景區因此不得不走上“靠山吃山”“以景養景”的道路，較后過度開發，損失慘重。 　　宋林飛更指出法律制度上存在的諸多問題，如相關領域只有條例沒有法律、專業“拍腦袋”隨時可以改變建設規劃、旅游管理執法沒有強制性措施等題，如

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