雖然銷售再度向好，地產公司全年業績也將超預期，但貨幣政策的動向和政府高層的表態使地產股難以完全擺脫調整預期，未來弱勢走向的格局還將延續。 　　與前幾次加息相比，本輪政策調控的內外環境有著明顯的不同，這就決定了未來政策更多的是相機抉擇，地產股在本次調控后期將邁入真正的布局時機。 　　尚有20%修復空間 　　2月28日申萬地產指數下跌4.08%，成為拖累大盤的主要板塊，龍頭地產商成為下跌的主動力，整體跌幅達5.18%。近日來，地產板塊打破了11月以來橫盤整理的態勢，受不同消息影響大漲大跌，這說明目前市場對地產股走勢的分歧在不斷加大。 　　一部分觀點認為，地產股目前低估明顯，在業績和銷售有強力的支持下，應該向估值回歸。而相反的觀點認為，估值低不應該成為看好地產股的理由，由于還有較為確定的調控政策，在“靴子”還未完全落地時，地產股仍將震蕩。 　　目前地產股內部分化的趨勢更為嚴重。就PB而言，二三線地產公司為3.27倍，龍頭地產股和一線城市地產股分別為2.19倍和2.29倍。就NAV看，“萬保招金”等地產商平均折價為-5%，其中一些龍頭代表處于估值合理范圍內。而“云天星球”平均溢價15%，尤其是中天城投(000540,股吧)、福星股份(000926,股吧)在近期的概念炒作中已經超出市場預期，剩余的一線城市地產股還處于折價30%左右的狀態。 　　就業績和基本面而言，這些地產公司并不差于“云天星球”和龍頭地產商，市場給予其低估值無非是對政策的總體影響還有不確定性，我們認為，未來這些公司的估值應該向正常回歸。 　　從技術上看，地產股仍處于低估，從基本面看，地產成交的活躍和資產價格泡沫化的延續使得政策面在未來不會有所放松，隨時而至的政策調控制約了地產股的上漲空間。 加息效應明年體現 　　年內央行兩次加息，當日地產股均以下跌收盤，雖然單次加息的幅度并不會對目前資金和財務狀況良好的地產企業造成根本性影響，但在加息周期中后期，其累積效應會對地產商的財務狀況造成很大的負擔。 　　假設從2010年10月的加息開始計算，到2011中期再加息50個基點，則行業的資金成本約提升100個基點，相對于目前行業的凈負債1465.18億元，資金成本將提升14.7億元，約占營業收入的0.75%，凈利潤率約下降0.53%。 　　業內預期，2011年的房價與CPI持平可能性較大，在真實利率為負的背景下，利率小幅提升對行業經營不會有明顯的影響，但隨著經濟情況的變化和房價有可能的平穩，未來銷售的放緩可能對地產商的經營現金造成一定的牽制，明年年底的經營狀況可能會有不確定性。 　　就個貸而言，隨著去杠桿化力度的加深和個貸資金成本的上升，如果明年上半年還有兩次加息，則對銷售行為會形成一定的牽制，付息成本的提升會在一定程度上打擊市場的狂熱。由于有政策壓制以及大背景的經濟環境，地產股未來的走勢并不樂觀，在震蕩中不斷抬高估值可能仍將是未來的主要特征。 雖然銷售再度向好，地產公司全年業績也將超預期，但貨幣政策的動向和政府高層的表態使地產股難以完全擺脫調整預期，未來弱勢走向的格局還將延續。 　　與前幾次加息相比，本輪政策調控的內外環境有著明顯的不同，這就決定了未來政策更多的是相機抉擇，地產股在本次調控后期將邁入真正的布局時機。 　　尚有20%修復空間 　　2月28日申萬地產指數下跌4.08%，成為拖累大盤的主要板塊，龍頭地產商成為下跌的主動力，整體跌幅達5.18%。近日來，地產板塊打破了11月以來橫盤整理的態勢，受不同消息影響大漲大跌，這說明目前市場對地產股走勢的分歧在不斷加大。 　　一部分觀點認為，地產股目前低估明顯，在業績和銷售有強力的支持下，應該向估值回歸。而相反的觀點認為，估值低不應該成為看好地產股的理由，由于還有較為確定的調控政策，在“靴子”還未完全落地時，地產股仍將震蕩。 　　目前地產股內部分化的趨勢更為嚴重。就PB而言，二三線地產公司為3.27倍，龍頭地產股和一線城市地產股分別為2.19倍和2.29倍。就NAV看，“萬保招金”等地產商平均折價為-5%，其中一些龍頭代表處于估值合理范圍內。而“云天星球”平均溢價15%，尤其是中天城投(000540,股吧)、福星股份(000926,股吧)在近期的概念炒作中已經超出市場預期，剩余的一線城市地產股還處于折價30%左右的狀態。 　　就業績和基本面而言，這些地產公司并不差于“云天星球”和龍頭地產商，市場給予其低估值無非是對政策的總體影響還有不確定性，我們認為，未來這些公司的估值應該向正常回歸。 　　從技術上看，地產股仍處于低估，從基本面看，地產成交的活躍和資產價格泡沫化的延續使得政策面在未來不會有所放松，隨時而至的政策調控制約了地產股的上漲空間。

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