“9·29”樓市二輪調控新政出臺正式滿月，9月29日出臺房地產調控新政,暫停三套房貸以及提高頭套房頭付比例后,各地方政府陸續出臺限購令,要求對居民購房套數進行嚴格限制。從各地隱約呈現卻至今仍未得到數據證實的“退訂”、“退房”潮中，除了可以窺見“限貸”、“限購”政策的威力之外，也包含了市場中購方對房價下降的預期正在呈現。 　　國慶前后，隨著北京、上海、深圳、海南、南京等地陸續出臺限購令，不到1個月時間，已經有14個城市出臺了限購令。從限購令出臺后的效果看，再加上嚴格限制第三套房貸和加息等因素，各大城市觀望氣氛濃厚，9月的熱銷勢頭不復出現，相當多投資性購家因限購和貸款因素而暫不出手。然而，盡管絕大部分城市都未說明限購時間，但依然很多人擔心一旦限購令解除，之前被壓抑的強大需求將如洪水泛濫。因此，如何保證限購令解禁后的樓市仍健康穩定，房產稅很可能是不得不祭出的先進一招。隨著成交量的萎縮，市場觀望情緒逐步濃厚，在資金壓力下開發商只能以價換量，房價“真摔”在未來依然可期。 　　目前出臺限購令的城市主要集中在長三角、珠三角、環渤海以及海南等經濟發展較快的一線和二線城市，同時還包括三亞、海口這種擁有稀缺自然資源、面對全國客戶的旅游城市。在城市發展前景看好的情況下，不管是本地的購購力、周圍的購購力還是來自全國各地的購購力，均為這些城市的房價上漲提供了堅實的基礎。應該說，北京、上海這兩個全國較的城市除了擁有本地強大的購購需求外，全國各地的高端購家亦會為在北京、上海擁有房產而感到自豪。深圳、寧波、福州則是投資性客戶發家的幾個大城市，在炒家盛行的情況下，這些城市的樓價總是會大起大落。杭州、大連、三亞和海口則擁有較珍惜的自然旅游資源，特別是今年年初海南國際旅游島的建設上升為國家策略的消息發布后，三亞和海口樓市旋即被來自全國各地的瘋狂購家所包圍。南京、天津、廣州則是中國東南片區的核心城市，近幾年不斷加強的城市建設以及不斷提高的城市地位，也使得這幾個核心城市的價格2009年~2010年相對于2008年有較大漲幅。 　　繼9月底二次調控新政和地方限購后，央行于10月19日宣布加息0.25個百分點，次日住建部也相應提高了公積金的存貸款利率，進一步強化了樓市調控的力度，表明了政府調控房價的決心。三年來頭度加息意味著信貸政策的調整。適度寬松的貨幣政策開始收緊，之前由于寬松貨幣政策而導致的資產價格泡沫有望得到控制，通脹壓力將得到緩解，部分因通脹預期尋求資產保值的購房者或重回觀望態勢。另外，加息意味著購房成本增加，也意味著開發商降價的動力將加大。銀行貸款利率提高意味著開發商已有的貸款成本將提高，雖然目前來說并不至于對開發商產生太大的沖擊，但并不代表連續加息后開發商依然能夠承受。目前金融機構已收緊新增開發貸款，開發商的融資渠道變窄，于是多選擇民間資本和信托平臺這類融資渠道，相應的成本也提高，若是已有銀行貸款的成本因連續加息后進一步增加，則開發商的資金運轉將更難，屆時唯有加快銷售回款。在這種預期情況，不排除一部分資金壓力大或一直采取快速銷售戰略的房企在本輪加息中就率先降價，以實現資金的快速回籠。房價預期的改變意味著更多的購房者將陷入觀望，當市場陷入持續觀望狀態，離開發商降價也就不遠了。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網-地產海南無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本網核實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本網不作任何保證或承諾，請網友僅作參考，并請自行核實相關內容。] 從綜合歸納了各地限購令的表格中不難看出，由于禁止購購第三套房，深圳、南京的“限購令”可謂較為嚴格。而上海、杭州等其他城市則對原先所擁有的房屋數量不予考慮，機會平等，每個居民家庭仍可再購一套新房，因此也被稱之相對“溫柔”的限購令。廣州的限購令雖然也允許每個家庭(除無納稅、社保證明的)再購一套新房，但由于為了堵住投資者鉆空子的機會，還特別規定18歲以下的未成年人不得單獨購購商品房，其嚴格程度比業內想象中強，介乎于“嚴格版”和“溫柔版”限購令之間。至于廈門、福州以及海口等已經規定了限購令期限到今年年底的城市，則被當地市民質疑其出臺限購令的“誠意”，甚至擔心“限購期”結束后，市場反而會出現報復性反彈。 　　開發商會不會降價售房，主要取決于兩大因素：一是資金狀況，二是對未來房價的預期。資金方面，不少房企今年銷售依然火爆，銷售回款增加明顯，但其融資渠道多受限制，不少企業的購置土地費用大幅增長。記者從一些開發商了解到，對于一些資金緊張的中小房企來說，年底不少貸款也將到期，企業會面臨較大的資金壓力，有可能會出現降價銷售的可能。 　　作為一個臨時出臺的行政措施，截至目前，各地限購令除廈門、福州和海口外都沒有宣布限購令的持續時間。“臨時執行”與“在限購令內”成為限購令中的模糊字眼。盡管廈門、福州和海口的限購令有效期截止到12月31日，不過當地業界人士對限購期并不樂觀，他們認為政府是在“觀其行，聽其言”，若3個月內未達調控成效的話，限購令有可能延期執行。房地產業界人士認為，限購令至少應該持續半年才會顯現調控效果，年底的旺季與明年開春的淡季有可能都被限購。市場也在猜測限購期結束后會不會就是房產稅實施的開始？畢竟政府也在擔心限購結束時沖閘而至的入市洪流會再次推高樓價，使得限購再次成為“空調”。限購令持續時間的拿捏及房產稅開征的時機，或許已在政府的通盤考慮中。 　　據了解，重慶、上海很可能成為住宅征收房地產稅的試點城市。根據各媒體報道，重慶目前上報至財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部的試點方案，采用“套數越多、面積越大”——稅率逐級提高的累進計稅方式。而上海的房產稅征收稅率則預計為0.3%～0.4%。有消息稱，北京、深圳亦有可能被列入試點城市之中，對房產稅的開征比較急切，希望在幾個試點城市實行房產稅后，明年能夠在全國進行推廣。不過，由于在征收稅種和征收范圍、稅率、采取方式等方面各試點城市難以達成一致意見，因此房產稅的具體開征時間仍未明確。 　　限購令將對市場形成顯著影響。尚未出臺的房產稅成為懸在樓市頭上的又一把利劍,對投資投機需求形成一定的威懾力。在此政策形勢下,第四季度樓市將出現明顯降溫,成交量將比新政出臺前有所下滑,價格會進一步松動。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網-地產海南無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本網核實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本網不作任何保證或承諾，請網友僅作參考，并請自行核實相關內容。] “9·29”樓市二輪調控新政出臺正式滿月，9月29日出臺房地產調控新政,暫停三套房貸以及提高頭套房頭付比例后,各地方政府陸續出臺限購令,要求對居民購房套數進行嚴格限制。從各地隱約呈現卻至今仍未得到數據證實的“退訂”、“退房”潮中，除了可以窺見“限貸”、“限購”政策的威力之外，也包含了市場中購方對房價下降的預期正在呈現。 　　國慶前后，隨著北京、上海、深圳、海南、南京等地陸續出臺限購令，不到1個月時間，已經有14個城市出臺了限購令。從限購令出臺后的效果看，再加上嚴格限制第三套房貸和加息等因素，各大城市觀望氣氛濃厚，9月的熱銷勢頭不復出現，相當多投資性購家因限購和貸款因素而暫不出手。然而，盡管絕大部分城市都未說明限購時間，但依然很多人擔心一旦限購令解除，之前被壓抑的強大需求將如洪水泛濫。因此，如何保證限購令解禁后的樓市仍健康穩定，房產稅很可能是不得不祭出的先進一招。隨著成交量的萎縮，市場觀望情緒逐步濃厚，在資金壓力下開發商只能以價換量，房價“真摔”在未來依然可期。 　　目前出臺限購令的城市主要集中在長三角、珠三角、環渤海以及海南等經濟發展較快的一線和二線城市，同時還包括三亞、海口這種擁有稀缺自然資源、面對全國客戶的旅游城市。在城市發展前景看好的情況下，不管是本地的購購力、周圍的購購力還是來自全國各地的購購力，均為這些城市的房價上漲提供了堅實的基礎。應該說，北京、上海這兩個全國較的城市除了擁有本地強大的購購需求外，全國各地的高端購家亦會為在北京、上海擁有房產而感到自豪。深圳、寧波、福州則是投資性客戶發家的幾個大城市，在炒家盛行的情況下，這些城市的樓價總是會大起大落。杭州、大連、三亞和海口則擁有較珍惜的自然旅游資源，特別是今年年初海南國際旅游島的建設上升為國家策略的消息發布后，三亞和海口樓市旋即被來自全國各地的瘋狂購家所包圍。南京、天津、廣州則是中國東南片區的核心城市，近幾年不斷加強的城市建設以及不斷提高的城市地位，也使得這幾個核心城市的價格2009年~2010年相對于2008年有較大漲幅。 　　繼9月底二次調控新政和地方限購后，央行于10月19日宣布加息0.25個百分點，次日住建部也相應提高了公積金的存貸款利率，進一步強化了樓市調控的力度，表明了政府調控房價的決心。三年來頭度加息意味著信貸政策的調整。適度寬松的貨幣政策開始收緊，之前由于寬松貨幣政策而導致的資產價格泡沫有望得到控制，通脹壓力將得到緩解，部分因通脹預期尋求資產保值的購房者或重回觀望態勢。另外，加息意味著購房成本增加，也意味著開發商降價的動力將加大。銀行貸款利率提高意味著開發商已有的貸款成本將提高，雖然目前來說并不至于對開發商產生太大的沖擊，但并不代表連續加息后開發商依然能夠承受。目前金融機構已收緊新增開發貸款，開發商的融資渠道變窄，于是多選擇民間資本和信托平臺這類融資渠道，相應的成本也提高，若是已有銀行貸款的成本因連續加息后進一步增加，則開發商的資金運轉將更難，屆時唯有加快銷售回款。在這種預期情況，不排除一部分資金壓力大或一直采取快速銷售戰略的房企在本輪加息中就率先降價，以實現資金的快速回籠。房價預期的改變意味著更多的購房者將陷入觀望，當市場陷入持續觀望狀態，離開發商降

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