海南地產注定是個締造傳奇的地方，自１９９２年以來，海南地產沒少發生傳奇故事，從海南地產泡沫中掙扎出來，現在京城翻手為云、覆手為雨的大腕有之；在前進途中淪為“先烈”，無聲無息魂歸黃泉者亦有之。如今，海南爭取了足足８年多的“國際旅游島”終于一炮走紅，趕上了中國區域開發大踏步前進的步伐，成為開發建設的寵兒，于是，就有各色的開發商借著０６、０７年的一鼓作氣，搭著２０１０年猶如吃了春藥般的海南樓市順風車，積累了雄厚的家底。然而，沒有腥風血雨就無法締造傳奇，此刻或許又是暴風雨來臨前的片刻寧靜。 　　當下，各色鼓吹之風日盛，清醒的聲音越來越少，除消費者外的任何一個社會角色都希望房價一直單邊上漲。然而，本次政策調控以來，使諸多開發商又驚出了一身的白毛汗，也開始慢慢擔心國際旅游島庇佑下的自己，說不定什么時間就會被這次危機毀掉。當前，未開盤的開發商開始處心積慮地一邊寄望于市場報復性反彈，另一邊擔心市場回落后的無法收場。于是，諸多開發商在價格策略上一邊心里打著鼓，一邊鼓吹著海南島無獨有偶的資源價值。 　　閑話少說，事實勝于雄辯。我們看看下面的問題如何解答，便會在當下由政策決定的可見度極低的市場環境下，稍微看出點端倪，便會對海南房地產未來發展格局有一點初步的判斷。（注：以下內容不便以數據及具體開發商為例，并不是依據不足，望讀者見諒。） 　　，開發商到底缺不缺錢？大多老板都知道“資金短缺是企業永恒的主題”，在中國，除了能夠傍上上市公司與國企的開發商，哪家企業會在手里放上十億八億的巨款，讓它安祥地睡在銀行？前期在國際旅游島獲批后的一輪行情賺到錢的開發商，大部分都已將現金再次轉換為土地，如若不然，為何很多老板此時削尖了腦袋也拿不到土地？這就說明，開發商“手中有錢，心里不慌”一說，純屬扯淡。更不要說一個企業較致命、較重要的就是現金流，血都不流了，企業的生存基礎和必要性何在？（當然，不思進取與“小資”開發企業除外。） 　　，價格是否能夠形成聯盟？當前較高折扣的樓盤比比皆是，而對于大盤林立的海南島來說，超長開發周期使價格難以一次性到位，低價入市一定是其一炮打響的堅實基礎，這就迫使一部分中小型開發商的超高房價預期徹底破滅，短期不降價，后期扮演的一定是腸子悔青了都來不及的角色。另一邊，一旦政策維持時間較久，執行一刀切，則過不了半年，此時的價格聯盟也將徹底崩塌。再看看目前比朱堅強還要執著的“死扛”著的開發商：種是趕上井噴節點銷售未完的，降價則有損公司榮譽，又懼怕前期購購業主借機鬧事；另一種則是拿地成本較高的高端項目，等著以品味換價格（不包括稀有資源性項目）；當然也不鮮見被市場燒壞了腦袋的新盤及小盤項目老板期待著暴利再次降臨。誠然，我們看好中長期的海南市場，但不知這些開發商能否扛得過這次尚不明朗的調整期。 　　第三，哪個區域不值錢？“區域振興”在當今之國人看來，已經處處是熱點，可謂百花齊放。今日，國家再出八措施力推東北振興，于是哈爾濱、長春、沈陽及東北三線城市房價在常規理論上來說，便沒有再降的可能，進一步說，甚至找不到不漲的理由。同理，西部大開發所帶動的１２個省市區便可以理直氣壯地聲稱自己是中國房地產的。再看兩廣，擬在未來３－５年投資１.５萬億推進基礎設施及配套建設，珠三角“五個一體化”總投資１.９７萬億，使廣州、佛山、深圳、東莞、中山、肇慶、惠州、珠海、江門無不充滿了商機，房價下跌再無理由。京津唐及環渤海五省區帶動了一大批“鬼城”建設，導致的房地產泡沫成堆。湖南的長珠潭一體化借廣州至武漢快鐵開通，中西部連接之中轉站的特殊戰略位置，也在帶動三線城市快速發展。而海南的國際旅游島只是國家“區域振興”之一而已，且正處在起步階段，在不研究其當前價格透支未來數年前景的前提下，我們何以如此看好海南房地產之價格？ 　　第四，國際旅游島的房子真是無價嗎？真正已經“國際化”了多少年的國際熱帶及亞熱帶島嶼城市房價我們不妨折合人民幣對比一下便可知一二。本人在2010年2月６日的博文《國際旅游島光環下，海南房產更應理性》中已經提過此話題，在此不再贅述。只須問，海南未到成熟時，便將先將價格“國際化”，是何其幼稚的想法？ 　　第五，海南房產放量如何？與土地兩年開發大限沖突如何執行？非官方數據統計，有兩個版本的說法，一個說法是２０１０年底整個海南島將有近２０００萬平方米商品房推出市場，另一說法是２０１１年將有３４００萬平方米的商品房推出。而看海南省整體商品房銷售歷年來的走勢，按正常成長比例（去除２０１０年１月井噴影響），每年６００余萬平方米的銷售量，即便按２０－３０%的增長率，即便有開發商慢下來等待市場節奏，這個開發量也將成為歷史的一個天量，試問，較后誰的房子剩下來？誰又將成為本輪過量開發的炮灰？（聲明一點，不要總是拿開發商放慢腳步來說事，如果那樣，海南國際旅游島的進程則更難以自圓其說，更何況沒幾個開發商愿意慢下來。）另外，閑置土地本次已經被“曬”出來的為數不少，海南比重也不可說不大，相信海南地方政府即使從官本位的角度出發，也要犧牲一部分人做個“表率”，試問，本次又要犧牲誰呢？ 　　第六，海南的政策何時松綁？近期關于政策方面的問題討論得較為熱烈，連中房協都被卷入其中，被網友一頓痛斥，落得個鼻青臉腫、聲名狼藉。在眾多開發商都還在關心著三套房貸之政策問題時，加息預期與增值稅清繳兩把懸于頭頂的利劍一直讓聰明一點的開發商不寒而栗。作為既有稅種，增值稅與炒得沸沸揚揚的房產稅絕不可同日而語，所謂“清繳”即是說開發商欠了國家的錢還沒有還，這本帳是盡早要算的。而據本人了解，很多開發商在這個環節上犯了極其低級的錯誤。舉個例子說，某開發商開發兩年，換財務總監時發現，提價８００元，如按該公司之前帳目清繳增值稅，則其價格當中有８００元/平方米是為國家上漲的，換言之，漲這８００元甚至不如不漲，這就說明開發商根本就沒把這些預期清繳的稅費當回事。而增值稅的清繳則注定會斷諸多開發商的資金命脈，因為太多開發商當初的土地成本低廉得無法想象，而相比之下，很多腰包里的錢現在屬于自己，未來則屬于國家。這樣看來，我們有什么理由繼續如此力度關注按揭比例如此之低的三套房貸對海南地產的影響呢？可以說，這種政策一旦嚴格執行，則一定會迫使部分開發商快速回籠資金，而在開發放量的中期預期內，這些開發商除了降價，真是很難想出種方法可以避免其傾家蕩產亦或是鋃鐺入獄的結局。 　　第七，為何每個區域都是那么樂觀？遍視海南各區域板塊的開發商，每位老板拿地都會有充分的理由，而土地緊張又驗證了當前海南各片區土地基本已被拿完，則說明各區域都有自己的獨特亮點。哪怕是西線未發展起來的市縣土地，也被競爭力較弱、介入較晚的開發商獲取。那么，在如此龐大的市場放量面前，較后還是要有房子剩下來，問題還是要歸結到這一點，較后應該剩下誰的房子？另有很多開發商對于自己悉心規劃設計的產品都有著一種孤芳自賞的天分，似乎利用了完全的差異化使自己對產品充滿了信心，大可認為市場競爭對手全部扒下，也不會有自己的事，然而，就是這種自以為是、完全趨同的樂觀思維，為未來房價階段性下跌埋下了一個至關重要的伏筆。 　　所以，本人仍然一如既往地短期看空海南樓市。但需要澄清的是，我一直無意于做“死空頭”，在筆者之前的文章中已經多次提及，中長線看好海南房地產，但不希望非理性透支未來，要現實，要練好內功，要正視自己與現實。尤其是在２０１０年１、２月市場一片瘋狂之時，本人一直在文章中提及“理性”二字，現在看來，諸多事實已經應驗。 注：本文為作者觀點，不代表南海網-地產海南

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