房子還沒造就敢"賣樓花" 外地女子講述海南看房經歷 　　浙江紹興的厲女士一直有個夢想，在海邊有套房。 　　上個周末，她陪同一個朋友去海南儋州看房，去之前她跟老公說“兩手準備，或者投資，或者留著養老。”盡管，周末兩天的看房費用近4000元，差不多是去海南度假的旅行費，她還是興高采烈地去了。 　　儋州位處海南西部，離房價瘋狂的三亞、海口還挺遠的，那邊海灘也很美麗，并且房產中介一再強調：“那兒已經被列為海南西部城市了，潛力很大。” 　　溫州炒房團要來“掃樓” 　　上周五下午，厲女士早早回到家收拾東西準備去機場，突然接到中介電話。“不好了，情況有變!” 　　原來，中介機構原來跟海南儋州的房產開發商聯系好，周六帶團過去挑房。誰知道開發商“見錢眼開”，答應提前接待一個溫州炒房團。 　　“溫州人挑剩的房子，哪還有我們賺的!太過分了!”中介的話說得厲女士心里涼涼的。不過也不是沒有辦法，中介提議，讓厲女士先打20萬費用到開發商帳戶上，算是定金，這樣至少保證到了以后有房購。 　　厲女士倒不是不相信中介。因為經他們介紹她在金融危機期間“抄底”，在上海購了一處小房子，現在已經有不錯收成。不過跟老公商量后，她決定還是保守一點，先留著那20萬。 　　住在偏遠五酒店 　　到了機場一集合，厲女士發現這次組團的人差不多有30個，“我問了一下，不少人已經提前打錢過去了，他們購房子多，此前可能也經歷過類似事情。” 　　飛機7點起飛，到了海南海口已經9點多。組織者說，晚上大家住在海口的五酒店，明天一早再開車去儋州看房。 　　機場到酒店較遠，所以一番折騰后，差不多晚上12點厲女士才能上床睡覺。她撥開房間的窗簾往外看，唉，這個酒店靠海，但是遠離市，半天都看不到一輛的士。 　　厲女士發現，天她們7點起床，在看樓和接受教育上“磨”了，晚上回到酒店又是深夜。第三天是星期天，坐飛機回杭州，也是一大早起床……中間根本沒有機會去市逛逛。 　　“忙得像打仗一樣，路上接觸的人除了團友就是房產中介”，厲女士告訴記者。 　　房子還沒造，就敢“賣樓花” 　　周六上午驅車兩個半公里到目的地，厲女士傻了眼：原來房子還沒造。一車人開始議論紛紛：這個有點不靠譜，來之前沒跟我們說。 　　那是一塊靠近當地市政府的空地，據厲女士此前查的資料，儋州定位為海南西部城市，近期已經確立“新型工業強市、特色旅游房地產興市、現代商貿物流業和特色農業富民”的總體發展思路。 　　“從這個規劃看，市政府附近的地段是不錯的，4000多一平米的小高層價格也不貴，就是房還沒造不太可靠。”厲女士分析。 　　轉了一圈中介就帶著大家到售樓處訂房，團里的人訂房積極性不太高，已經打了錢的人也開始抱怨。為了打消大家的疑慮，中介詳細介紹了房產開發商的情況。“公司是完全沒問題的，注冊資金1000萬人民幣……” 　　“房產公司不算很大，但資質齊全。這么好的地段才4000多塊一平米，也是有原因的。”原來，房產公司目前拿得出手的證只有《國有土地使用證》，顯示土地已經拍下。其余“五證”中的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》都不見蹤影。 　　中介解釋說，“這種模式叫‘賣樓花’，就是在允許正式出售前先賣一部分回籠資金;杭州不允許這么做，但在西部地區這種操作還是存在。”這意味著，購房者要承擔一定的風險，但也有可能獲得更大收益——因為開發商為了回籠資金，會用比較便宜的價格出售。 　　“購好了房，可以自由活動” 　　中介的宣傳是：就算不像三亞漲到幾萬塊一平米，這里幾年后翻一倍肯定沒問題。這話說得大家心動了，又有幾個人下了單。 　　在售樓處，厲女士沒有發現溫州人的身影。但中介說，人家已經走了，墻上留下的勾勾，就說明這些房他們已經購走了。“灰色不灰色我們不管，只要能賺錢就行。問題是可靠不可靠……”厲女士還是處于疑慮中。 　　下午三點左右，同去的團已經有7、8位現場下單。房產中介對大家說，購好了房的人可以自由活動，晚飯前集合;還沒下單的人，帶大家再去轉轉。 　　這樣，厲女士跟10多個團友一起坐車在儋州市區逛了一圈，中介進一步介紹了當地的發展前景，優勢地段等。 　　經過那幾幢樓時，厲女士一眼瞥見上面橫幅寫了購房電話號碼。她迅速掏出手機記下，并撥通了電話。 　　“喂，我想問問你們的房子多少一平米?”厲女士問。接電話的是一個小姐，她還沒聽清楚厲女士的問話，車上的中介倒立馬反應過來了。她們對厲女士說，“不好意思，你是我們負責帶過來的，要聯系也回去再說。”一邊說，一邊撥了個電話。 　　厲女士向記者分析，的疑問是：從頭到尾都是中介在銷售房屋，那個本該跟他們直接面對的房地產開發商卻一直沒有露面，連聯系的可能也沒有。 　　“就好比我們去相親，結果見的是媒婆，感覺怪怪的。”厲女士空手而歸，其他則有一半人下單。海南雙飛加上住宿、食物及車輛費用接近4000塊，她只能安慰自己：得了不少經驗教訓。 　　厲女士的經驗教訓： 　　1、房地產開發商銷售商品房，必須具備“五證”、“兩書”。即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》;還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 　　2、所謂的“溫州炒房團殺過來了”，很有可能只是造勢，目的為了引起她們緊張，趕快下單。 　　3、房產成本估計。這是厲女士請教了朋友后了解的。樓盤成本包括這樣幾塊：每平米地價成本、土建和安裝成本、配套建設費用、各項稅收、開發商運營成本。除了成本，還要加上開發商適當利潤及地段附加值。這些信息如果經過前期調查，都是能計算出來的。以海南西部為例，電梯房土建安裝成本1200~1500元左右;配套成本在300~500元左右。每平米地價則可以通過每畝土地價格、容積率等變量計算。 　　4、抓住機會直接接觸房地產開發商，不要通過中介。

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