2008年在金融危機較深重的時候我畢業了，可以說一年來看著房地產市場從“不景氣”到所謂“復蘇”，不由得想說兩句。 　　我不是專家，也不是什么富二代，有很多人會奇怪一個女生對這個房子的事有什么好關心的，關心的人應該是那些男生，或者說是準新郎的父母們。可是在不斷地觀察身邊的人之后，我發現原來我是真正有這個話語權的人，一來大學里我輔修的專業是房地產，實習的公司是房地產公司，二來偶爸爸從事建筑行業已經20多年的，三來我的表姐畢業后已經從事多年的室內裝潢設計工作，四來我的姐夫從事的是工程監理。所以說，我相信自己是較有代表性的，來剖析房地產這個行業的民間樣本。 　　其實在12月銀行們收緊房貸的時候，我就已經預測了房地產2010年的走勢以及調控的結果。在14號之前，我的預測被很多人看來很好笑，甚至有人認為我吹牛，但是14號之后，我再一次被證明——猜對了！ 　　房地產到底是怎么一回事，淺白一點，為什么房價越來越高，讓我來和你說一說。 　　1、土地指標。是專家都會在不停地說土地越來越少，資源稀缺，物以稀為貴，所以房價的走勢必然上升。可是他們為什么不說說其他的事呢？大家都知道土地指標這個東西，國家為了農保地所以進行土地開發的是有限額的，而限額的分配對每個下面的省市鄉鎮，甚至村都有至關重要的影響。任何招商引資都要被問及廠房、優惠政策等等，但是土地的審批就成了一大問題。于是引發一個問題，僧多粥少怎么辦？ 　　購賣土地指標！以前去上海，有些人動不動就以自身來自居，現在想想真的很可悲。為什么會突然冒出這么一句話，是因為他們花著別人的土地指標，卻還在那里叫囂。碳排放指標可以購賣，同樣土地指標也可以購賣，包括林地指標。于是導致了一個很有意思的結果，像上海這樣的城市，房子越建越多，而西部某些地區因為賣了指標，于是不能進行土地交易，自然不能招商引資。舉個簡單的例子：城市需要用地可是沒有土地指標，于是向農村購，而農村的老百姓要建房了，沒有土地指標，婚喪嫁娶沒戲，于是被迫只能到城市去購房，較后城市人越來越多，房價自然越來越高。 2、購的沒有賣的精。很多專家動不動就說要和開發商擬定什么條款保護自己的權益，可是實際操作呢？我們購房子的都是個人與開發商打交道，可以說雞蛋碰石頭。所有都是標準合同，誰敢說改，開發商就不會賣給他，老百姓只能選擇要么接受要么就走。 　　現在的房子購賣都是期房，很少有現房，而二手房交易還處于比較緩慢的階段。期房就面對一個違約的問題，房地產商可以單方面違約，因為房價高漲他賺得肯定比賠的多。我自己給很多人看過房子，可是總結下來有這樣幾個特點。 　　一購房看房的女的比男的多。可以說女士購房大隊的主流人群，付錢的普遍是男性，而拍板的基本上都是女性。開發商看準的就是這點，感性的消費者本身被煽動就比較容易。什么已經賣了多少了，還剩下多少都會觸動她們的神經。可是有多少人仔細去觀察房子本身的條件和質量，沖動真的魔鬼！這時候男士較好頂住氣，撒嬌、發嗲、上吊、玩命都是沒用的，看看你們的墻體、下水道、地板，特別是什么精 ，太多的貓膩，就像一個爛瘡女人花了一大筆錢來刷臉墻。 　　二房子不是沒有，而是你購不起。有一段時間被人拉去看房子當顧問，單單紅包就能收到3個多0，被同學說成是周末較好的外快，風光又輕松。可是看下來，我就一個感覺，沒有120平米以下的。國家很有意思，一方面和我們說要鼓勵經濟適用房，一方面卻沒有任何限制性規定或者說優惠引導措施，放任自由。 　　舉個簡單點的例子：我看的房子有復式樓、小高層、聯排房等等，很少看到小戶型！有的真的能稱豪宅，動不動就三四百平，可是需求真的是這些嗎？我和老爸在一個周末把上市銷售的宣傳冊拿回來，仔細計算了一下，單單有的豪宅一分為三，就可以解決一半的需求。為什么開發商不作小戶型？很簡單，減少戶數，就是減少供應量，物以稀為貴，漲價！就是一個字，錢！國家說鼓勵小戶型經濟適用房，可是他管不住開發商的實際行動，國家不能干預產業自身發展，但是可以提出鼓勵政策引導，例如優惠和補貼，可是我沒有看到。 　　購不起的還有一個原因是二八定理。說實話真正購房子來住的人真的很少，投資的太多。于是就很容易形成百分之二十的人把資金投入到百分之八十房子里。縱觀上海樓市，你覺得有多少上海本地人在住，大量的外資涌入，或者說是大量的外地人在“消費”上海的房子。我這里不是單單指外地人推高房價，而是指外地人購房再“返租”給購不起房的本地人，錢放在銀行里的利息還不如房租和房屋本身漲價快，所以為什么不購房呢？順帶問一句，上海的官員他們能不能公開自己的財產，說明一下到底有多少房產在他們的名下，或者說，全中國的國企高管和高管都應該曬一曬。 　　舉個我朋友的例子：2008年金融危機較深重的時候，他向我們借了錢，去購了兩套房子，都是頭付，進過一年之后，一套房子賣了賺了房價，不但還了我們的錢，順帶把另一套房子剩余貸款給還上了。可謂空手套白狼，一套房子就這樣白白賺到了。 3、從來是需求就沒有剛性。“剛性需求”是被某某專家給編撰出來的，說實話，如果我爸想賺這個外快的話，估計我們家現在還不至于住在爺爺留下來的老屋里。為什么不愿意干這些事，一來沒這個心機去和房地產商斗法，二來我爸心氣高不屑。這一點上，老媽和我異常堅定地選擇和老爸統一戰線。中國人傳統就是購房（建房）娶媳婦，這個祖祖輩輩的老風俗了，我覺得想改是改不了的。我從來不覺得中國缺房子，只是人家房地產商不賣罷了。同時我想問問國家為什么不能強制執行一下？農地荒了國家管，那么房子空置為什么國家就視而不見聽而不聞？為什么？ 　　與其說丈母娘需求，還不如說是廣告轟炸！產業經濟學里有很重要的門檻就叫“廣告效應”，央視已經給《蝸居》做了多少軟廣告，同時就像一根繩子一樣掐著我們的喉嚨說，看看上海的房子，看看現在沒有房子的悲劇！！我同學是學金融工程的，前幾天我們一起吃飯，他說他閑來無聊編了一個公式，就是看看央視播《蝸居》的新聞和房地產新聞的關聯度，結果可想而知，央視越說房子的事，房價越漲！房地產商就是逆向思維，你越譴責，說明現在的需求越大，這不是正和我意，免費廣告嗎？ 　　4、房子不單單是房子！很多人都在說房子的事，可是為什么不說房子背后的事？上海、深圳、天津都出過購房子 的往事，其實所有的房子問題根源都在于戶口！孩子上學要戶口，醫療保險要戶口，就連考個什么地方公務員也要戶口？戶口背后說明了福利，而這福利才是人們購房子的真正原因。 　　很多所謂經濟學家，很喜歡舉一個例子，中國老太太和美國老太太的購房經，當時我給某些專業上課的時候，他們拿這個例子來“教育”我，然后搬出某某社科院院士的話，“全部人購房子是不現實的，租房才是較合理的方式”。可是我一句話就把他駁倒，“請問美國的金融危機是什么引起的，兩房到底是怎么回事？”美國的社保是可以流通的，中國還沒有，美國有失業救濟金，中國沒有，你憑什么要拿到一起去比較？ 　　農民工為什么進城打工，從克里克定理來說這是必然的社會規律！于是他們要求農民工子弟學校，于是當地政府緊接著又要忙活，這根本原因不過是因為老百姓想過的更好，進城！換個身份，給孩子一個高臺階，不一樣的出身，不一樣的未來。于是購房子成了他們轉換身份的一種較直接的方式。 5、房地產不過是一種工具。年末很多農民工開始討薪，我和老爸看新聞已經見怪不怪了，老媽的一句話點醒了一個問題，“奇怪了，為什么都是建房子的農民工在討薪？”然后又飄出一個看似無關的問題，上海土石方車撞死撞傷人的事，老爸當下就說作孽。 我很喜歡看新聞，自己專業就是學宏觀的，所以喜歡關聯思維。年末房地產公司捂盤惜售，同時要還銀行的高額貸款（說實話，銀行是兩邊吃的主，一邊給房地產商貸款賺利息，一邊吃房奴的房貸利息錢，金融高管~~），他肯定資金周轉不靈，自然不能得罪銀行，柿子就挑軟的捏，農民工沒有背景，不欺負他們欺負誰！大家可以看看較后通過政府部門的調解，都是打了8折多的工資，農民工按了手印就算宣告結案了。不知道那欠銀行不知多少錢的開發商，對那兩折杯水車薪的辛苦錢，也貪婪到這種地步。土石方車是按趟來計費的，看看他們都駛向哪里，想都不用想，建筑工地！房地產商看現在大好商機，他不快點把地基個搭起來，趕上預售期房的好時機，不賺個房地產大紅趨勢他才傻。看似毫不相關的兩個問題，其實真正原因不過是都歸結在房地產。 　　我下面說說炒房的事，你們覺得這可能是黑幕、內幕，不過我覺得這是一種經濟現象。 　　1、不得不發展的房地產市場。很多人喜歡吹牛，說自己怎么怎么又遠見，對一個城市的未來多么多么的有規劃，喜歡動不動就吹毛求疵，可是我問這些人一個問題，錢呢？他們大多會說，財政！可是你知道財政根本就不夠，而且國家政策往往要傾向性給回報率比較高的孩子，這叫定向培養。那么自力更生的孩子們怎么辦，稅收、優惠政策都攥在國家的手里，同時還要害怕那些受寵的孩子動不動給你告狀，時不時還揩油，較后被逼無奈只能賣地賺錢。 　　走個必要形式！還是回到土地指標上來，先要有這個指標，沒有這個指標，你就先窮著，等窮到你變成國家貧困縣了，那時候國家就不得不管你，同時你還給自己爭取到一個致富脫貧帶頭人的稱號。 　　有土地指標，頭先土地購賣，必須要轉性，這個和動手術變性不同，他是說變就變的，就是幾張紙的問題。集體土地變國有土地，然后上市交易，接著就是招拍掛。記得批些文件，生地變熟地，這時候可以進行所謂的地皮購賣，李嘉誠同志是勞模代表。如果你不想賣，可以看看行情，要不先等上幾年，或者形勢大好，建個房產項目吧，接著批文件，有的人等不了開始打個地基，邊等批文變施工這是慣例。如果被曝光了，這叫活該，違法施工，如果大家都相安無事，那就等著接收勝利果實，開個期房銷售盤。一般是這樣一個流程，如有大錯誤，虛心接受，小

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