據中國房地產報消息，海口可能松動“限購令”的傳聞，一時間掀起波瀾，也再度引發人們對海南樓市的關注。4月28日，海口市市長冀文林對傳聞作出回應，稱海口市將毫不動搖地貫徹國務院關于房地產限購的政策。

　　海南的限購政策， 于海口市區和三亞主城區，實施至今恰滿2個月。這段時間，海南樓市的格局發生了巨大變化，人們對海南的短期預期也發生了轉變。

　　近日，記者探訪了三亞、海口、陵水、瓊海等地樓市。事實上，除卻限購政策的影響之外，價格本身也在樓市變局中起到了不可忽視的調節作用。一些在過去兩年間價格飆漲的項目，無論是否處于限購范圍，今年以來都面臨著賣不動的冷清局面。

　　政策變相微調

　　海口市住房和城鄉建設局市場管理處處長戴開權在澄清“叫停限購”傳聞時表示，“限價 ”的說法應該分開來理解，“限價”主要是指海口公布的房價控制目標，要把海口的房價控制在一定范圍內；“ ”則是指海口或將對產權式酒店等旅游地產實行差異化管理，不將其列入限購的范圍。

　　記者了解到，類似的說法在海口業內已熱議了近一個月的時間。一位不愿具名的開發商透露，海口的一些開發商曾聯合媒體進行過座談，討論政府放松執行限購的可能性。當時，還有一種說法是，爭取“限購令”的豁免政策，因國際旅游島的特殊性，對“60歲以上男性、55歲以上女性”不再限購。

　　據稱，地產界人士將意見統一后，提交到了政府相關部門。政府方面是否曾對此作出回應，記者并沒有得到證實。

　　開發商聯合提議放松限購的原因，就是成交量的大幅下跌。據統計，3月份，海口市商品住房銷售套數僅為302套，同比下降90%。進入4月份，樓市成交量進一步萎縮，前兩周基本上只有20套左右的成交量。

　　“這比2008年金融危機較慘的時候還要慘淡。”海南富信房地產開發有限公司副總經理羅風顏告訴記者，限購之后，海口的一些項目甚至出現了零成交。

　　海口業內人士告訴記者，如果限購政策不變，且不作任何調整，預計海口全年商品房銷售面積將下滑一半以上。

　　事實上，政策在執行上已經出現了一些不易察覺的調整。“目前正在報建和準備報建的項目都在調整規劃，加大產權式酒店、酒店式公寓以及商業的比例。”上述不愿具名的開發商告訴記者，這樣的產品可以免于限購。而且這樣的做法也得到了政府的支持，“建設國際旅游島，提出要加大旅游產業和商業配套的比例，政府也鼓勵這么做，改報的規劃一般都能獲得批復。”

　　價格過高導致成交銳減

　　三亞的情形與海口很相似。從數據上看，三亞樓市3月份的供應量比2月份減少74%，成交量也萎縮52.9%。但是價格方面，依然穩定在高位，成交均價維持在2萬元/平方米以上。

　　相對應的，海南其他非限購市縣，在過去兩個月間迎來成交高峰。據統計數據顯示，瓊海、文昌、澄邁、五指山等地3月份的成交環比增長均在300%以上。

　　“一方面是 ，另一方面是價格比較低。”中國旅游地產服務集團信息咨詢總經理周海平告訴記者，較近成交較多的基本是一些低價項目，單價區間在4000元至7000元/平方米。

　　成交量迅速放大的同時，這些區域的市場價格也在同步上漲，漲幅非常明顯。但隨著價格的上漲，市場出現信心不足，進入4月份之后，成交量也開始下滑。4月初至17日，整個瓊海零供應、零成交。文昌、澄邁等地的成交量也急劇萎縮。

　　“這也說明了更多是價格機制在發揮作用。”房地產專家、北京大學公共經濟研究研究員韓世同表示，“即便 ，海口、三亞的樓市能維持多久？目前高房價本身就已經擋住了很多投資者。地方政府不能把樓市的低迷責任推給‘限購令’本身。”

　　韓世同的觀點也得到了海南業內人士的認同。“主要還是價格太高了，海南的房價在2009、2010年兩年快速上漲，但實際上到2010年年中我們就感覺到增長乏力。”海南一位開發商認為，目前海南的房價已透支了未來兩年的增長空間。他告訴記者，2009年的海南樓市實在太火了，一些企業將2009年的業績算到2010年內，使得銷售數據看上去比2010年更好。而實際上，從2010年下半年開始，海南東線城市的銷售就下滑得厲害。

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　　營銷“子彈”難為繼

　　成交急劇萎縮的情況下，去年的“漲價先鋒”們開始愈發尷尬。一些項目的售樓處可謂門可羅雀，分外冷清。

　　“較夸張的是三亞鳳凰島，較瘋狂的時候是一平方米漲1000塊。”海南某代理公司的負責人告訴記者，鳳凰島單價就這么從每平方米三四萬漲到了七八萬，后來又漲到了現在的均價9萬元/平方米。

　　4月中旬，記者在鳳凰島現場看到，售樓處基本無人問津。甚至有消息稱，連接島與岸的觀光大橋一度封閉，現場施工也曾暫停。

　　“現在鳳凰島面臨一個很尷尬的境地。”上述代理行人士稱，價格過快地上漲至高位，然而沒有后續的賣點進行支撐，導致了后來者不愿購單，造成成交急速下滑。同時，由于沒有銷售支撐，又難有資金持續投入來完善配套營造新的概念和賣點，由此陷入惡性循環。更糟糕的是，極其高端的定位和在高位成交的業主，又令其投鼠忌器，不能貿然啟動降價促銷的策略。

　　與鳳凰島同樣尷尬的還有超級大盤清水灣。清水灣項目地處陵水縣，占地15000畝，幾乎完全占據一個海灣。

　　載記者前去的出租車司機告訴記者，現在的清水灣的銷售早已不能與以往“同日而語”，在2010年初前后，看房、購房的人絡繹不絕，但今年以來，“已經基本沒有什么人來購房了，實在太貴了。”

　　清水灣所在的陵水縣并不在海南的限購范圍內，但依然陷入賣不動的窘境。“價格漲得太快，房子沒賣完，營銷的子彈就打完了。”海南某業內人士評論稱，這種操盤手法正犯了營銷的大忌。

　　盡管雅居樂對外宣稱清水灣自開盤以來已銷售逾150億元，但這個項目的體量實在太大了，總規劃建筑面積達900多萬平方米。“新貨在不斷地出來，但是還有大量的存貨沒有賣完。”上述人士稱，價格快速漲上去之后，沒有新的概念，相應的配套也沒有完善，后來者很難愿意繼續購單。

　　該人士認為，2011年，房地產調控繼續高壓，而海南亦有免稅政策落地，海南樓市還將利好利空膠著。但是對那些在市場好時就價格暴漲的項目而言，其前景依然不容樂觀。

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