3000億美元救樓市

當(dāng)?shù)貢r(shí)間7月30日一大早,布什簽署了總額達(dá)3000億美元的房市援助法案,為美國(guó)聲勢(shì)浩大的樓市救援行動(dòng)摁下了“啟動(dòng)按鈕”。

房產(chǎn)貸款壞賬專家隆達(dá)·威提說：“這一政策應(yīng)該為可能已經(jīng)處于絕望中的購房者帶來某種形式的救贖，他們現(xiàn)在的利率可能很高，他們可以獲得新的貸款，利率較低，這樣可以減少月供，并使他們脫離喪失房產(chǎn)抵押權(quán)的困境。”

按照這一計(jì)劃，美國(guó)政府將為40萬戶面臨喪失房屋贖回權(quán)的美國(guó)“房奴”重組債務(wù)。貸款者可以直接與他們目前的貸款服務(wù)商聯(lián)系，或者直接向聯(lián)邦住房管理局批準(zhǔn)的貸款機(jī)構(gòu)尋求幫助。這些貸款機(jī)構(gòu)的名單可以在美國(guó)住房和城市發(fā)展部網(wǎng)站上找到。

這是個(gè)自愿參與的計(jì)劃，因此持有原始貸款的貸款機(jī)構(gòu)必須同意重組貸款。此次的法案要求貸款機(jī)構(gòu)作出很大的讓步，他們必須同意取消原來的貸款，提供相當(dāng)于現(xiàn)在房?jī)r(jià)90%的新貸款。在某些地區(qū)，房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)下降了20%以上，因此這就意味著貸款機(jī)構(gòu)如果參與救市計(jì)劃，就將遭到很大的損失。

但是貸款機(jī)構(gòu)如果認(rèn)為他們這樣損失的錢不會(huì)超過房屋喪失抵押權(quán)程序所花費(fèi)的高昂代價(jià)，那么他們就可能會(huì)參與這一計(jì)劃。

新機(jī)構(gòu)接手貸款

如果原始貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)同意減免，新的貸款機(jī)構(gòu)就將購下舊的貸款，并接管重組后的貸款。次級(jí)市場(chǎng)的貸款利率通常比優(yōu)等抵押貸款高2%～3%。而如果是采取可調(diào)整利率貸款，貸款者起初每月支付低于正常利息的月供，差額部分自動(dòng)計(jì)入貸款本金部分，這導(dǎo)致貸款者在每月還款之后，欠銀行的錢反而越來越多，并且這類貸款的利率在一定期限之后，也將隨行就市，較終導(dǎo)致貸款者無力償還。但是獲得政府援助的購房者，將可以以固定利率獲得政府貸款，從而減輕償付剩余房款的壓力。

原來的貸款機(jī)構(gòu)還要取消對(duì)原始貸款的所有費(fèi)用和懲罰，包括提前預(yù)付罰金等，并提前向聯(lián)邦住房管理局支付貸款本金的3%。

當(dāng)然，重組后的貸款也有許多限制。例如，貸款者需要購購保險(xiǎn)以向聯(lián)邦住房管理局擔(dān)保這筆貸款，這一費(fèi)用是每年繳納本金的1.5%。

貸款者還必須同意，如果未來房?jī)r(jià)上漲，出售房屋獲得的收益必須與聯(lián)邦住房管理局分成。也就是說，如果他們出售房產(chǎn)或者重新抵押貸款，他們就必須向聯(lián)邦住房管理局支付本金3%的“退出費(fèi)”。如果他們?cè)?年內(nèi)出售房屋或重新抵押貸款，而在這個(gè)過程中他們實(shí)現(xiàn)了高于目前房?jī)r(jià)的收益，那么這部分收益必須100%支付給聯(lián)邦住房管理局。在一年以后，如果貸款者出售房屋獲得收益，其收益的90%必須支付給聯(lián)邦住房管理局。這個(gè)比例在5年內(nèi)逐年遞減10%。在第五年以后一直穩(wěn)定在50%。

執(zhí)行成為挑戰(zhàn)

雖然美國(guó)政府的房市救援計(jì)劃出臺(tái)令許多人松了一口氣，但是分析人士指出，新的房市援助政策的具體實(shí)施措施可能在今年10月之后才能完全出臺(tái)，而真正的援助可能要到明年才會(huì)展開，那么對(duì)于早在今年上半年就已經(jīng)陷入房屋贖回權(quán)喪失程序的180萬美國(guó)房奴來說就為時(shí)太晚了。

位于華盛頓的國(guó)民社區(qū)再投資聯(lián)合會(huì)頭席運(yùn)營(yíng)官吉姆·卡爾說：“問題的底線在于，全部的人員還未到位。當(dāng)具體的規(guī)則得到充實(shí)，還需要數(shù)月時(shí)間來對(duì)人員進(jìn)行培訓(xùn)。”

非贏利組織國(guó)民住房大會(huì)政策主任莎朗·普萊斯說：“救市政策的執(zhí)行將是的挑戰(zhàn)，例如，必須由貸款銀行來決定他們是否愿意加入進(jìn)來。”

按照美國(guó)政府的計(jì)劃，對(duì)貸款銀行的激勵(lì)是，政府將向他們擔(dān)保貸款余額。布魯金斯研究所高端研究員鮑勃·利坦說：“這可以控制他們的下滑，如果你是一家銀行并且認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格只會(huì)越來越糟，那較好現(xiàn)在該采取點(diǎn)措施了。”

美國(guó)國(guó)會(huì)預(yù)算辦公室在對(duì)救市法案的一份分析中估計(jì)，在未來4年中，這一法案將影響40萬份貸款。房地產(chǎn)行業(yè)專家認(rèn)為，大部分援助申請(qǐng)都將在救市法案實(shí)施的頭2年提出。

鮑勃·利坦表示，到明年之前，如果沒有很多人提出申請(qǐng)的話，那么這一法案將被視為失敗。

為房市下滑踩剎車

美國(guó)的銀行美國(guó)銀行過去數(shù)月來一直在為推動(dòng)該法案通過而進(jìn)行努力游說。美國(guó)銀行此前收購了全美房貸公司(Countrywide Mortgage)，因此擁有眾多符合被救援條件的貸款。

雖然許多批評(píng)家認(rèn)為此次的救市似乎算是對(duì)美國(guó)銀行的一次緊急脫困，但是利坦認(rèn)為，出臺(tái)法案總比什么都沒有強(qiáng)，他說：“如果你把房?jī)r(jià)下跌視為一輛脫軌列車，這一法案的出臺(tái)至少算是踩了部分剎車。”

另一項(xiàng)激勵(lì)銀行參與救市的政策是止損。7月28日，美林公司同意把300億美元與抵押房貸有關(guān)的債券以22%的價(jià)格出售。

而對(duì)陷入困境的美國(guó)購房者來說，這一攬子救市計(jì)劃可能是他們較后的機(jī)會(huì)來保全家園，當(dāng)然前提是他們要符合救市政策的條件。

國(guó)民社區(qū)再投資聯(lián)合會(huì)頭席運(yùn)營(yíng)官吉姆·卡爾說：“我們的立場(chǎng)是對(duì)那些符合資格的人，這確實(shí)會(huì)起到作用。但是也非常明顯的是，它不會(huì)對(duì)解除整個(gè)房市抵押危機(jī)起到很大作用。”

目前，陷入困境的美國(guó)購房者較關(guān)心的就是貸款銀行到底會(huì)免除多少貸款。大克利夫蘭友鄰住宅服務(wù)公司常務(wù)董事勞·提斯勒表示，這將決定購房者對(duì)再融資產(chǎn)品的需求，如果購房者需要再融資的數(shù)目過于巨大，那么目前的政策變化實(shí)際上沒有太多意義。

購房者逐漸失去信心

提斯勒表示，他的公司目前正代表深陷困境的購房者在與貸款服務(wù)提供商進(jìn)行磋商，但是他們目前還沒有看到有銀行顯示出足夠的興趣免除部分貸款，反而有許多銀行寧可允許延期還款。

7月30日，美國(guó)貸款服務(wù)提供商、投資者和顧問公司的私營(yíng)聯(lián)盟Hope Now公司宣布，今年6月，該公司對(duì)18.1萬份貸款進(jìn)行了債務(wù)重組以防止房屋抵押贖回權(quán)喪失。去年，該公司也聲稱防止了190萬份貸款遭遇房屋抵押贖回權(quán)喪失。超過一半以上的債務(wù)重組貸款都是次級(jí)抵押貸款，亦即那些信用不佳的人獲得的貸款。

Hope Now公司執(zhí)行董事菲斯·施瓦茨表示，一些債務(wù)重組措施涉及處理未繳納月供等。她說，較終，這些月供將變得支付得起。

Hope Now公司現(xiàn)在監(jiān)測(cè)著92.8萬份貸款，大多數(shù)為次級(jí)可調(diào)整利率貸款。這些貸款中，大約只有5.7萬份貸款進(jìn)行了重組。

施瓦茨說，這些重組的貸款中，72%都還有5年或者更久才能還清。

即使有著諸多救市新計(jì)劃，要說服貸款者參與也將是挑戰(zhàn)。例如在克利夫蘭，一些貸款者傾向于在還不起貸款時(shí)直接扔下房子走人，這種情況在某些較為貧困的街區(qū)尤其突出。房產(chǎn)專家安東尼·布蘭卡特里說：“一些人經(jīng)歷了掠奪性的貸款，現(xiàn)在他們又面臨著喪失房產(chǎn)抵押贖回權(quán)，很難再說服他們‘擁抱這座房子’了。”

樓市仍在下滑

現(xiàn)在，不需要經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)位或房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照也可以看出，房產(chǎn)市場(chǎng)正在下滑。只要在肯塔基州木河谷隨便哪條街上走幾圈，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)———這兒的許多房子都掛著“出售”的牌子，但是卻沒有許多房子賣掉。

索圖斯房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總裁吉姆·菲格說：“我們研究了去年以來的房產(chǎn)銷售數(shù)字和銷售額，今年6月的銷售數(shù)字只有去年6月的一半左右。”

2007年6月，索圖斯房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在北肯塔基地區(qū)售出了22幢房屋。而2008年6月，該公司只在北肯塔基賣出了3幢房子。

當(dāng)然，也有人從低迷的房產(chǎn)市場(chǎng)中看到了機(jī)遇。邁阿密的房?jī)r(jià)曾經(jīng)高不可攀，但是在此次的危機(jī)中，邁阿密的房?jī)r(jià)跌幅也領(lǐng)跑。一些人看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，專門在邁阿密購購喪失房屋抵押贖回權(quán)的房子，然后重新以市場(chǎng)價(jià)格出售，或者重新裝修后以更高的價(jià)格出售。還有一些人則購下房子出租。

失業(yè)率為樓市雪上加霜

而失業(yè)率的上升正在加深是否會(huì)有更多購房者斷供的擔(dān)憂。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，許多美國(guó)消費(fèi)者已經(jīng)在汽油和食物上支付了更多的收入，因此他們支付沉重的月供已經(jīng)有些勉強(qiáng)，如果他們?cè)诖藭r(shí)失業(yè)，那么他們很難再維持月供。經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心，這可能迫使許多購房者不得不在已經(jīng)低迷而擁擠的市場(chǎng)上出售他們的房子。

美國(guó)政府8月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)失業(yè)率在7月達(dá)到了5.7%，高于預(yù)期。

早在今年6月，當(dāng)失業(yè)率達(dá)到5.5%時(shí)，失業(yè)及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就已經(jīng)成為了美國(guó)各界關(guān)切的焦點(diǎn)。

事實(shí)上，在失業(yè)率上升之前，許多信用不佳而受困于次級(jí)貸款的美國(guó)購房者已經(jīng)無力按時(shí)支付月供。但是隨著失業(yè)率上升，許多過去擁有穩(wěn)定信用的購房者也面臨著無法按時(shí)付清月供的危險(xiǎn)。

美國(guó)銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家米基·萊維說：“隨著失業(yè)率上升，一些優(yōu)等貸款客戶也將受到影響。”

至于那些信用較低的貸款客戶，失業(yè)率的上升只是雪上加霜。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！