海南，自從設立經濟特區,坎坷尋夢23載，其間,經歷了“洋浦風波”、“房地產泡沫”等教訓。而去年國家將海南國際旅游島建設提升為國家戰略之后，海南房價地價飆升，隨著免稅島概念的興起，高漲的房價似乎沒有天花板，一時間仿佛上世紀90年代的房地產泡沫重現。

　　有學者提出若不盡早遏制，此番暴漲后果不堪設想。今年2月底和3月初海口和三亞相繼出臺“限購令”。

　　海南樓市真的降了嗎？投資客會否“割肉”離場？海南樓市路在何方？帶著一系列“問號”，記者奔赴海南，為你解讀新政下的海南房地產。
　　  
　　一手房成交蕭條

　　但房價未見下挫

　　二手房房價回落

　　三亞鳳凰島小戶型55平方米售價400萬，未見下調

　　戒備森嚴的三亞鳳凰島是一個人工島。作為“貴”的代名詞，矗立在島上的豪宅一開盤均價就逼近6萬/平方米，并且一度傳言被熱炒到16萬/平方米。鳳凰島的守衛告訴記者，看房需要提前以上預約，每天較多30個名額。但是記者當天暗訪發現，看房人數，較多2組，不過8人。

　　鳳凰島售樓處內沙盤已拆除，銷售人員不過三名，偌大的銷售大廳格外冷清。一位銷售無意中透露，由于市場不景氣許多銷售已經跳槽。但是鳳凰島的售價依然堅挺。記者發現，該樓盤較小戶型面積54.79平方米，售價近4百萬，較少每平方米也要7萬元。與鳳凰島類似，雖然看房客，但是三亞半山一號樓盤的售樓小姐告訴記者，該樓盤均價3萬/平方米，開盤后從來就沒降過。

　　而在海口春季房交會上，成交量較去年大幅度“縮水”，三天時間總成交和預訂才勉強達到182套。海口新建樓盤泰河閣的銷售經理透露，該項目毛坯房均價7600元/平方米，帶裝修的都在1萬元以上。

　　“海口的平均工資水平就在2500元左右每個月，而現在房價動輒上萬一平方米，這不是老百姓可以負擔得起的。”一位海口的公務員告訴記者。

　　無獨有偶，在海南二線城市萬寧的一個樓盤，記者了解到，調控之后熱賣的項目戛然而止，“現在看樓的外地人比去年降了50%，不過我們的均價還是保持在8000元/平方米。”該樓盤的內部人士如是說。一位業內人士向記者透露，開發商現在較怕降價，一來是已經購房的業主會倒戈，二來若是開了這個口馬上會一落千丈。“降了就是自我毀滅。”

　　5月1日，三亞市住宅簽約5套，比4月30日交易的7套減少了2套。搜房網數據顯示，海南4月份總成交僅3405套，環比三月份的8353套，交易量降幅達59.24%。當月較高交易量為4月3日，441套，較低交易量為4月24日，全省交易僅4套。

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　　二手房房價回落
　　  
　　炒房客急欲離場

　　大量房屋中介手持傳單向游客派發

　　五一期間，離島免稅的推出瞬間刺激了三亞的旅游市場，若是平常四五月份基本上是海南旅游的淡季，可是今年的人流有增無減。在三亞免稅店的周遭，一直有房屋中介或售樓員工在分發二手樓盤傳單。

　　有業內人士指出，雖然一手房價格堅挺，但是隨著海南房地產進入淡季，二手房價開始走下坡路。

　　三亞房之星咨詢有限公司的孫女士告訴記者，三亞灣附近的某個房源是全新的，業主都沒住過，現價1.8萬/平方米。“春節前要2.5萬/平方米。”當記者提出太貴時，孫女士透露，該業主在三亞有不下10套房子，政府限購和銀根收緊之后急于出手。孫女士還保證，交了定金還可以幫忙把價格再往下壓。

　　在三亞金雞嶺街記者也看到，有房產公司也打出了折讓出售二手房的廣告，另有中介透露，有業主為了“甩貨”，愿意將家具電視等半價出讓。

　　記者在海口調查發現，一小區的樓盤早已銷售完畢，但是晚上亮燈的房子，大多數屋子都是黑燈瞎火。記者細數了其中一棟樓盤，亮燈的也不過七八家，粗略測算，整個小區的入住率連10%都達不到。這個樓盤的保安告訴記者，這些已經銷售出去的樓盤大部分都不是本地人購購的，有超過九成是外省人，其中有些東北人只是春節期間來住一兩個月。

離島免稅帶動樓市？

　　二級城市成新熱點

　　但5月2-8日數據顯示，三亞成交量環比跌幅全國第三

　　在國際旅游島和免稅概念推出之時，有專家擔心連續的利好政策會持續哄抬三亞乃至海南的房價。但是近期看來，似乎火爆的旅游概念并沒能帶熱三亞樓市。據中國指數研究院數據研發發布的數據顯示，5月2-8日監測的35個城市中，三亞成交量環比跌幅為54.51%，位列全國第三。 

　　 “海南房價近期被炒起來的可能性不大。”北京大學文化產業研究院副院長陳少峰教授對羊城晚報記者表示，在免稅之前，國際旅游島的概念使得海南的房價已經炒作了一輪，而免稅概念可能更適合于旅游，“因為一年也只有兩次的購購機會，且有限額，不會有人是專程為了購免稅品去購房的。”

　　 “今年海南樓市淡季來得比往年早。”中原地產市場研究人士稱，炎熱的氣候使外省購房者入島求暖度假的熱情降溫。不過,海口、三亞限購后的3月份，二級城市一度成為海南樓市投資的新熱點。

　　三亞樓價大跌又回升

　　海南樓市難言低潮期？

　　行內認為，長期看，旅游帶動效應會傳遞到樓市

　　年內四次上調存款準備金率和加息以及“新國八條”的落地，促使海南市場觀望情緒濃厚。據搜房網數據監控數據統計顯示，5月2日-8日的海南6市商品房總成交僅為271套，環比前一周（4月25日-5月1日）成交866套下滑了68.7%。三亞搜房網調查顯示，76%網友決定暫時不購房。而近期海口春季房交會的成交量和成交額較去年同期大幅萎縮四成左右。

　　有學者擔心，海南樓市熱潮之后的低潮期是否已經到來？

　　對此，北京對外經濟貿易大學金融學博士呂東鍇表示，游客是海南房地產的潛在客戶，未來的趨勢看好。

　　中國（海南）發展改革研究院院長遲福林在接受羊城晚報記者專訪時也表示，“海南應該找到符合國際旅游島發展的旅游房地產路線。”

　　據中國指數研究院數據研發發布的數據顯示，在4月末三亞樓市成交均價大跌68%之后，上周三亞成交均價火速攀升到24748元/㎡，環比漲幅達138.31%，為全國。

　　中信泰富營銷負責人對媒體表示，國際旅游島以及免稅政策的實時對海南樓市無疑是利好的，雖然政策指向并非針對房地產，但是其帶動旅游的效應必然促使租賃市場的壯大，從而傳遞到住宅的銷售市場，這種非直接的影響，長遠來看或許更持久且效果越來越明顯。

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