——房價欲跌還休

　　１月份，上市房企銷售業績普遍下滑，各地樓市庫存量不斷攀升。全國７０個大中城市房價環比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節奏等方式博弈政策調控放松。有關專家認為，調控政策仍將嚴格執行，打破市場僵局關鍵在于房企“降價”，促使房價合理回歸。

　　上市房企銷售業績慘淡

　　今年１月樓市慘淡開局，市場陷于僵局。眾多上市房企近日發布今年１月銷售數據，大部分標桿房企銷售業績下滑明顯。

　　房企龍頭萬科地產１月銷售數據簡報顯示，１月萬科實現銷售面積１１９萬平方米，銷售金額１２２億元，同比分別下降２８％和４０％。這是５年來萬科１月的銷售數據頭次出現負增長。保利地產１月簽約面積和簽約金額同比大降七成，僅實現簽約面積１２．５０萬平方米，同比下降７４．６９％；實現簽約金額１５．１１億元，同比下降６９．３５％。金地集團的銷售情況也不理想，１月簽約面積３．７萬平方米，同比減少６６．８％；簽約金額４億元，同比減少７５．８％。

　　在目前仍處于傳統樓市旺季的海南，樓市成交量也依然較為低迷。記者走訪發現，大部分海景江景高端樓盤的售樓處冷冷清清。位于海口市海甸島的一個高端樓盤，均價為每平方米１．３萬元以上，看房者門可羅雀。一些中低端樓盤由于剛性需求拉動，銷售量相對較好。海口某樓盤銷售主任袁松告訴記者，從去年１０月開始，樓市非常冷清，今年元旦后看房者有所增多，但觀望情緒仍然濃重，看多購少，他們的樓盤在春節假期期間僅賣出１套房。

　　二手房同樣銷售低迷。海口市多家房屋中介公司負責人介紹，節后二手房交易量較低，均價超過每平方米７０００元的房屋缺少市場，大戶型二手房幾乎無人問津。海南安佳順房地產經濟有限公司置業顧問王莉說：“由于二手房市場持續低迷，房租的持續上漲導致運營成本升高，很多房屋中介公司不得不縮小規模甚至閉門停業。”

　　在銷售萎靡的情況下，各地商品房庫存量呈擴大趨勢，銷售壓力巨大。海南省統計局統計數據顯示，２０１１年，海南省房屋施工面積３６５９．８８萬平方米，同比增長３５．６％；全省商品房銷售面積８８８．１９萬平方米，同比增長３．９％，增速比上年回落４８．４個百分點。

　　購房者陷入購房“焦慮”

　　１８日國家統計局公布的２０１２年１月７０個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，全國７０個大中城市房價環比全線停漲。新建商品住宅價格與上月相比，價格下降的城市有４８個，持平的城市有２２個。

　　中原地產海南分公司研究部主任黃宏表示，去年以來，樓市成交量一直處于低迷狀態，價格出現松動，８５折是目前海南樓市比較普遍的折扣，但價格過高仍然是成交量回暖的阻力。

　　“價格是關鍵因素，目前整體房價有所回調，多數購房者在等待房價進一步下跌。”海南百源房產交易經理王美妹說，一些投資者則急于出手但議價空間不大，與購房者對價格下跌的期待形成鮮明對比，導致二手房市場也難覓回暖跡象。

　　某房地產開發公司營銷部負責人說，只要調控政策持續，樓市短期內不太可能回暖，開發商目前都在采取打折、裝修等方式暗中降價，但降幅不大。“開發商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，尤其中小開發商的日子不好過，據我所知，有好幾家資金鏈相當緊張。”

　　同策咨詢研究總監張宏偉說，商品住宅市場始終未回暖，房企目前很“糾結”，以什么價格入市才能促進成交成為大難題。在政策及市場僵局尚未打破的背景下，開發商因為定價難的問題延遲項目推盤，或以放緩項目開發節奏的方式應對當前市場的不確定性。

　　房價“欲跌還休”加重了購房者的觀望和焦慮情緒。海口市民張婷婷說，樓市調控政策取得一些效果，至少房價上漲趨勢得到抑制，但目前仍感覺房價過高，同時又擔心調控政策放松后，房價會迎來報復性反彈，“所以現在出手不甘心，不出手又擔心。”

　　房企需降價“跑量”

　　在１月３１日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理 明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。

　　海南大學現代經濟理論研究所所長王毅武認為，目前房地產市場博弈已經進入關鍵時期，房價仍未回歸到合理價位，應堅持調控政策不放松不動搖。尤其對經濟總量不大的地區，經濟發展如果過度依賴房地產，會導致“房地產財政”或“土地財政”，造成經濟發展畸形。

　　中國人民銀行決定，從２０１２年２月２４日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率０．５個百分點。部分業內人士認為，盡管此次下調將釋放４０００億元左右的流動性，但在調控政策作用下，房地產業難以從中“受益”。

　　張宏偉認為，近期北京、上海等地調整普通住房標準，但短期內并不會轉化為對市場的推動作用，一線城市由于調控政策基本繼續從嚴執行，普通住房標準的調整及存款準備金率的下調對樓市成交量的刺激作用有限，而二三線城市樓市成交量要有所突破，必須有更多的樓盤進行價格調整。樓市短期內難以出現“小陽春”的反彈利好，開發商也不可能從價格上獲得不錯的利潤空間。房企應進行策略性調整，加速“跑量”，以“現金為王”。

　　張宏偉認為，打破樓市僵局在于各個市場主體的內部底線及承受力。從房企的角度而言，市場僵局打破與否關鍵還是“降價”，樓盤前期成交均價已出現１５％至２０％的降幅，如果市場局面持續惡化，將有更多的開發企業參與到降價的行列中來。

　　黃宏認為，房地產市場的冷冬還會持續，只要調控政策不松動，價格就還會有下調的空間。開發商會出于資金壓力減緩后期開發量，加大營銷推廣力度，并通過降價尋找出路，預計今年３月份房價有可能進一步下調。
 

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