限購令導致的退房不算違約

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 642 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　本報4月6日訊(記者宋曉暉)記者從多個律師事務所獲悉，隨著限購令的出臺，許多已經決定購房的消費者無法通過網簽，只好選擇退房。而在整個退房過程中，圍繞定金、訂金、頭付款退不退等問題，消費者和二手房賣主、開發商產生了許多糾紛和矛盾，由此引發的法律咨詢也隨之大幅增加。那么，限購令出臺后退房到底是否受保護呢？記者就此采訪了山東舜元律師事務所律師呂洪利。“想購房，可由于條件不夠，就只能忍痛割愛退房了。”張先生很是無奈，他告訴記者，自己早在3個月前看中一套二手房，而且已經通過中介交付了5萬元定金，現在突然出現的限購令讓他很為難，自己的條件不達標，只能選擇退房，又擔心賣主不退定金，心中未免忐忑不安。

　　“如果是因為限購令這樣的國家政策出臺，導致許多消費者無法繼續購房的，應該不受合同違約責任約束，因為這是超出購賣雙方預料和控制范圍的。”針對消費者退房過程中產生的擔心，呂洪利律師建議眾多消費者“安心”，在提出退房申請后應積極跟開發商協商，以便順利退還款項；一旦協商不成，消費者可以向法院提起訴訟或依據合同中仲裁條款向濟南仲裁委申請仲裁。

　　呂洪利介紹，在限購令出臺后的退房過程中，主要會出現以下三個方面的問題：

　　定金：應全部退還

　　購受人在政策沒有出臺前向開發商或者二手房賣主交了一部分定金，但沒有簽訂購房合同，目前即便補簽合同也由于受限購令的約束無法通過網簽，在選擇退房時應該退全部定金。一般來講，若是購受人違約，定金可以不退；但因為國家政策發生變化，購受人因此無法繼續購購的，賣方應該將定金全額退還給消費者。

　　訂金：如無另行約定應全部退還

　　訂金的性質相當于是預付款，如果在購賣雙方沒有另行約定違約責任的情況下，由于限購令導致無法繼續購購的，訂金應該全部退還給消費者。

　　頭付款：如沒辦理網簽等手續應全部退還

　　頭付款將牽扯到兩種情況，一種是由于開發商五證不全導致購受人交了頭付款卻無法及時網簽的，開發商應該沒有任何理由將頭付款全部退還給消費者。因為五證不全即意味著違法售房，在這種情況下購受人即便是跟開發商簽了合同也屬于無效合同。種即開發商五證齊全，購受人卻沒有即時辦理網簽等手續的，按照《民法》確定的公平合理原則，開發商也應將購受人的所有頭付款退還，因為頭付款不是違約金。

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