購購住宅后，大部分消費者會入住其中，但是由于出現消費者對住宅質量或合同不滿的情況，往往會出現退房，即開發商解除與消費者之間的購賣合同，將購房款退還給消費者。在這個過程中有兩個問題比較重要，一是消費者要解除什么合同；二是解除這些合同過程中的先后順序。

如果消費者提出的退房要求被開發商接受，那么有兩個合同需要解除，一是消費者與開發商的購賣合同，二是消費者與銀行的借款合同。

房屋購賣合同的解除，意味著雙方財產的返還或權利的恢復，對于已經入住的消費者來說，需要將已經占有的住宅交還給開發商，對于還沒有入住的消費者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅；開發商則不能再根據合同要求消費者支付房款，對于已經收取的部分要退還給消費者；解除合同履行完畢后，雙方的財產狀態將恢復到簽訂合同前的狀態，購賣合同的解除與履行無須其他人的協助，雙方自己即可以完成。

借款合同的解除，表明消費者將一次性歸還從銀行的借款，然后不再支付任何本金和利息，無須承擔任何還款的義務。這個合同的解除與購賣合同不一樣，它需要在除了銀行與消費者之外的第三方、也就是開發商的協助下才能完成。因為消費者雖然從銀行取得了借款，但并不直接占有這部分借款，銀行借款通過轉帳的形式由開發商取得；如果要歸還借款，必須由開發商向銀行歸還已經占有的借款，才可以實現歸還借款的目的；銀行只有收到開發商以消費者名義還來的借款后，才能認為消費者已經履行了全部還款義務，雙方的借款合同才能真正的解除；因此借款合同的解除與履行需要第三方協助才能完成。

因為有三方當事人，而且有兩個合同，由于在空間操作上無法同步進行，就會出現時間上的先后順序問題；從實際行為上，我們可以設計出多種可能的選擇方案，目前較為普遍的有以下幾種，分別描述：

一、 消費者先與開發商解除購賣合同，然后取回頭付款，再與銀行解除借款合同，然后由開發商歸還銀行借款。

二、 消費者先與開發商解除購賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回頭付款，較后由開發商歸還銀行借款。

三、 消費者先與開發商解除購賣合同，然后由開發商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，較后取得頭付款。

這三種過程有一個共同的特點，就是消費者頭先要與開發商解除購賣合同，表明消費者放棄對住宅行使占有的權利，在這種情況下，消費者存在一種風險：一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發商不能按時歸還銀行借款，則消費者除了喪失房屋權利外,仍然需要承擔向銀行還款的義務，即所謂“錢房兩空”；如果開發商在此期間出現破產，則消費者損失更為巨大：不僅住宅（僅指沒有取得產權證的）可能會作破產財產被拍賣，而且已經支付的頭付款無法取得，同時還要支付15年到20年的銀行借款。

為了使消費者限地免除上述風險，在開發商不會破產的前提下，我們認為在實際操作時可以通過以下程序：

一、 消費者頭先與開發商簽訂一個補充協議，這是一個附條件的關于解除購賣合同的補充協議。

二、 消費者再與銀行簽訂一個補充協議，也是一個附條件的解除借款合同的補充協議。

三、 開發商歸還銀行借款，消費者與銀行簽訂的協議中確定的條件出現，消費者與銀行的借款合同解除。

四、 開發商歸還消費者的頭付款，并協助辦理消費者退房的各種相關手續。

五、 第三、第四個行為履行完畢后，步雙方簽訂的協議中假設的條件出現，消費者與開發商的購賣合同解除。

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