房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫的爭(zhēng)論已經(jīng)毫無(wú)疑義，較重要的根本現(xiàn)實(shí)是市場(chǎng)“不差錢”,過(guò)度地唱空說(shuō)什么要崩盤(pán)和唱多要大漲都是十分弱智和對(duì)國(guó)家對(duì)全國(guó)人民不負(fù)責(zé)任的行為,如何踏準(zhǔn)節(jié)拍才是正道。2010年的房?jī)r(jià)走勢(shì)將是一個(gè)“震蕩”行情，隨著某項(xiàng)可能具體所謂“組合拳”政策出臺(tái)的“震蕩”行情。一個(gè)政策出臺(tái)，會(huì)影響一段時(shí)間，此后又會(huì)被消化，等下一個(gè)政策細(xì)節(jié)出臺(tái)，又會(huì)震蕩一下。

　　目前又到了所謂的政策調(diào)控的時(shí)期，很多市民“滿懷希望地”等待政府“打壓房?jī)r(jià)”在持幣待購(gòu)，而更多的市民卻依然無(wú)比的矛盾：購(gòu)吧，眼前價(jià)格這么高，又怕購(gòu)了以后國(guó)家的政策一調(diào)控象2007年那樣跌了白白損失血汗錢；不購(gòu)吧，又怕漲了更購(gòu)不起。如此種種，很多人白白錯(cuò)過(guò)了一次又一次的購(gòu)房良機(jī)，只留下無(wú)窮的“悔恨”。那么，究竟如何才能把握機(jī)會(huì)了？頭先老百姓一定要轉(zhuǎn)變一個(gè)購(gòu)房理念：那就是，不要指望購(gòu)一套房就能住一輩子，而是要做好自住和投資的準(zhǔn)備，隨時(shí)根據(jù)政策進(jìn)行適時(shí)調(diào)整：耐心等候各種政策機(jī)會(huì)，漲了就賣，跌了就再購(gòu)回。較多只做5-8年的準(zhǔn)備。只有這樣，才能真正購(gòu)得起房。我們五年來(lái)的線市場(chǎng)跟蹤與政策研究分析結(jié)果表明：中國(guó)樓市只是一個(gè)政策市，一個(gè)“偽”市場(chǎng)化的產(chǎn)物，中國(guó)樓市較適合的操作手段是“波段操作”、“高拋低吸”。

　　很多善良的老百姓一直以來(lái)購(gòu)的房子都是用來(lái)自住的，所以即使?jié)q得再多，也只是紙上富貴，毫無(wú)意義。那些辛辛苦苦任勞任怨勤勤懇懇上班的老百姓即使再辛苦工作，其收入也趕不上房子的上漲速度。有的人好不容易攢到錢了，但房?jī)r(jià)又上漲了還是購(gòu)不起。根本的原因是，中國(guó)目前的政策導(dǎo)向本質(zhì)是：房子并不是用來(lái)住的，而是鼓勵(lì)人們用來(lái)“炒”的，房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫的爭(zhēng)論已經(jīng)毫無(wú)疑義，較重要的根本現(xiàn)實(shí)是市場(chǎng)“不差錢”,過(guò)度地唱空說(shuō)什么要崩盤(pán)和唱多要大漲都是十分弱智和對(duì)國(guó)家對(duì)廣大老百姓不負(fù)責(zé)任的行為,如何踏準(zhǔn)節(jié)拍才是正道。。

　　如果十年前的2000年，某個(gè)人以5000元/平方米的單價(jià)元購(gòu)入一套100平米總價(jià)50萬(wàn)元人民幣的房子，如果他在十年之內(nèi)在三級(jí)市場(chǎng)上沒(méi)有一次以上轉(zhuǎn)讓行為，即使他這套房子到2009年漲到市值200萬(wàn)元，他的資產(chǎn)依然是“紙上富貴”的“負(fù)資產(chǎn)”，因?yàn)樵谶@十年中，50萬(wàn)元如果沒(méi)有跟上國(guó)家每年GDP的增長(zhǎng)幅度隨之增值100%，在十年后的今天他這50萬(wàn)元人民幣已經(jīng)貶值一半以上。但如果這套房子在2007年高位時(shí)以200萬(wàn)元在三級(jí)市場(chǎng)賣出，那么2000年投入的這50萬(wàn)元已經(jīng)增值300%，帳面凈增值利潤(rùn)為150萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10年GDP的1倍的增長(zhǎng)，隨后如果能在2008年再用這200萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)2套房子，在2009年以升幅50%的平均標(biāo)準(zhǔn)賣出，可以增值到300萬(wàn)元人民幣，也就是說(shuō)，如果在十年內(nèi)有2次以上的“波段操作”行為，某人十年前投入的50萬(wàn)元人民幣較低可以獲得250萬(wàn)元的總增值收入。

　　因此當(dāng)我們明白了這個(gè)非常簡(jiǎn)單的道理后，如何跟上節(jié)拍，讓自己的財(cái)富在房地產(chǎn)市場(chǎng)中復(fù)利增長(zhǎng)就是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

　　具體到2010年，如何把握購(gòu)賣機(jī)會(huì)呢？在國(guó)家經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期繼續(xù)向好，GDP持續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)（據(jù)說(shuō)2010年要在9%以上），貨幣政策繼續(xù)寬松，信貸政策只是微調(diào)的現(xiàn)狀與大背景下，經(jīng)過(guò)綜合分析后認(rèn)為，2010中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較多變數(shù)，但會(huì)有很多可操作的機(jī)會(huì)。具體來(lái)說(shuō)，2010可能會(huì)有以下6種可能的新情況出現(xiàn)，帶來(lái)可能的6個(gè)入市購(gòu)房的時(shí)機(jī)。每一種新情況出現(xiàn)期間房?jī)r(jià)都會(huì)有一些震蕩，都是的入市“波段操作”的入場(chǎng)機(jī)會(huì)，廣大市民可以好好把握，密切留意，在別人恐慌的時(shí)候不妨貪婪一次，讓自己不再錯(cuò)失良機(jī)。

　　個(gè)購(gòu)房機(jī)會(huì)與信號(hào)：2010年二套房貸政策必定還要進(jìn)一步緊縮。一旦國(guó)家要求這個(gè)政策在各大銀行落到實(shí)處執(zhí)行，必然會(huì)導(dǎo)致投機(jī)和投資需求萎縮，因?yàn)槠錈o(wú)法輕易獲得貸款，頭付大大提高，投機(jī)成本增加而獲利減少，會(huì)帶來(lái)新房、二手房的貸款申請(qǐng)困難，二手房的轉(zhuǎn)手較難（接盤(pán)難度加大）。

　　具體購(gòu)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：建議大家要密切人民銀行等機(jī)構(gòu)發(fā)布的新聞消息，一般來(lái)說(shuō)，因?yàn)槭盅弁ㄌ斓娜宋锉容^多，這些信息一旦要確定公并布，必定會(huì)先有人先知先覺(jué)提前知道，然后在市場(chǎng)上具體反應(yīng)出來(lái)，價(jià)格會(huì)隨之松動(dòng)，這時(shí)會(huì)讓一些不明真相的群體觀望。此時(shí)市民可在消息公布后的1個(gè)月內(nèi)入場(chǎng)選擇性購(gòu)購(gòu)。

　　個(gè)購(gòu)房機(jī)會(huì)與信號(hào)：物業(yè)稅2010年可能會(huì)出臺(tái)。但反復(fù)分析的結(jié)論是：物業(yè)稅頭先會(huì)針對(duì)大戶型，高端豪宅、別墅，極有可能在部分房?jī)r(jià)漲幅比較大城市如深圳、上海、北京等地試點(diǎn)（目前深圳是在空轉(zhuǎn)）。對(duì)普通住宅暫時(shí)不會(huì)征收物業(yè)稅。

　　具體購(gòu)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：建議大家要密切留意國(guó)家稅務(wù)部門等權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的新聞消息，一般來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)政策雖然對(duì)普通住宅來(lái)說(shuō)沒(méi)有實(shí)際抑制效果，但在公布前必定會(huì)先行一步在市場(chǎng)上具體反應(yīng)而帶來(lái)至少1-2個(gè)月的“恐慌”信息并會(huì)把這種“恐慌”心理放大。在手上有很多房子的投資和投機(jī)者以及手上有多套房子的普通老百姓開(kāi)始恐慌的時(shí)候，市場(chǎng)上的拋盤(pán)會(huì)非常多，價(jià)格會(huì)隨之松動(dòng)。沒(méi)房的老百姓不妨貪婪一下，此時(shí)市民可入場(chǎng)選擇性大膽壓價(jià)購(gòu)入。

　　第三個(gè)購(gòu)房機(jī)會(huì)與信號(hào)：2010年針對(duì)外資購(gòu)房可能會(huì)重新緊縮。外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是興風(fēng)作浪。以深圳為例，根據(jù)實(shí)際調(diào)查，很多樓盤(pán)多年前就由境外人士包括香港同胞大批“潛伏”，較要緊的是，他們完全“不差錢”，還有就是境外資金購(gòu)房如要按揭貸款由于要多一套公證的手續(xù)，因此很多都是不在銀行貸款而是付一次性全款的。自2008年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施優(yōu)惠政策后，針對(duì)外資購(gòu)房的政策限制已經(jīng)比較松了。

　　具體購(gòu)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：建議大家要密切留意國(guó)家相關(guān)部門發(fā)布的新聞消息，一般來(lái)說(shuō)，這些信息在公布前后的1-2個(gè)月內(nèi)，境外人士購(gòu)購(gòu)新房的比例會(huì)降到較低。同時(shí)一定會(huì)有一些持有物業(yè)的境外人士在三級(jí)市場(chǎng)拋售手中籌碼。市場(chǎng)上境外人士的拋盤(pán)會(huì)多起來(lái)，價(jià)格會(huì)隨之松動(dòng)。沒(méi)房的老百姓不妨貪婪一下，在這時(shí)市民可入場(chǎng)選擇性大膽壓價(jià)購(gòu)入。

　　第四個(gè)購(gòu)房機(jī)會(huì)與信號(hào)：轉(zhuǎn)售二手房的個(gè)人所得稅會(huì)從嚴(yán)征收（目前大部分是陰陽(yáng)合同，按房產(chǎn)登記價(jià)過(guò)戶，實(shí)際上國(guó)家是收不到任何個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅的）。甚至可能是由相關(guān)部門制訂一個(gè)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，這樣就不會(huì)再出現(xiàn)一套市場(chǎng)成交價(jià)100萬(wàn)元的房子只按原房產(chǎn)證登記的10萬(wàn)元過(guò)戶收取稅費(fèi)了，從而增加了投機(jī)購(gòu)賣的成本。

　　具體購(gòu)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：建議大家要密切留意國(guó)家和地方稅務(wù)部門發(fā)布的新聞消息，一般來(lái)說(shuō)，一旦確定，在這些信息在公布前后的1-2個(gè)月內(nèi)，一定會(huì)有大批手上持有物業(yè)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人在三級(jí)市場(chǎng)上瘋狂拋售手中籌碼，價(jià)格會(huì)隨之松動(dòng)。沒(méi)房的老百姓不妨貪婪一下，在這時(shí)市民可入場(chǎng)選擇性大膽壓價(jià)購(gòu)入。這一點(diǎn)，在今年年前即使是“虛驚一場(chǎng)”的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消的政策，都導(dǎo)致不認(rèn)真研究政策不明真相的購(gòu)賣者在各大房產(chǎn)登記排長(zhǎng)龍過(guò)戶的現(xiàn)象就是很好的“詮釋”。

　　第五個(gè)購(gòu)房機(jī)會(huì)與信號(hào)： 2010年保障房政策會(huì)動(dòng)真格落實(shí)。這樣將解決一批中低收入者的住房問(wèn)題，減少商品房市場(chǎng)的部分需求。

　　具體購(gòu)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：建議大家要密切留意地方政府公布的關(guān)于政策保障房的建設(shè)進(jìn)展與具體數(shù)量信息，根據(jù)具體套數(shù)來(lái)進(jìn)行分析。實(shí)戰(zhàn)來(lái)看，一旦這批政策保障房上市，這個(gè)政策保障房附近的商品房樓盤(pán)會(huì)少一部分目標(biāo)購(gòu)購(gòu)群體，這個(gè)地區(qū)的商品房新盤(pán)價(jià)格會(huì)有一些松動(dòng)。在這時(shí)市民可入場(chǎng)有選擇性購(gòu)購(gòu)。

　　第六個(gè)購(gòu)房機(jī)會(huì)與信號(hào)：2010年國(guó)家的政策是會(huì)支持增加普通商品住房的有效供給。主要是大量增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。

　　具體購(gòu)入時(shí)機(jī)與實(shí)戰(zhàn)操作：建議大家要密切留意地方政府公布的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的總套數(shù)及開(kāi)工與完工時(shí)間。根據(jù)某一地區(qū)的具體套數(shù)來(lái)進(jìn)行分析。實(shí)戰(zhàn)來(lái)看，如果某一區(qū)域政府公布的規(guī)劃要建大批中小套型普通商品住房，勢(shì)必帶來(lái)該類戶型的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。此時(shí)市民可多方選擇性購(gòu)入。

　　我們想反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是:如何踏準(zhǔn)節(jié)拍才是正道,房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫的爭(zhēng)論已經(jīng)毫無(wú)疑義，較重要的根本現(xiàn)實(shí)是市場(chǎng)“不差錢”。2010年的樓市會(huì)很“熱鬧”。2010年的房?jī)r(jià)走勢(shì)將是一個(gè)“震蕩”行情，隨著某項(xiàng)具體政策出臺(tái)的“震蕩”行情。一個(gè)政策出臺(tái)，會(huì)影響一段時(shí)間，此后又會(huì)被消化，等下一個(gè)政策細(xì)節(jié)出臺(tái)，又會(huì)震蕩一下。

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