目前的高房價，對于投資房產來說，利潤空間有限，但是，只要掌握了房價的彈性空間，還是可以淘到金子的。那么，購房人怎么才能花較實惠的價格，置辦到較好的房子？如何與房地產商砍價呢？

　　剖析：房子的利潤空間有多大

　　購房人怎么才能花較實惠的價格，置辦到較好的房子？要弄清楚這個問題，頭先要知道房地產商究竟有多大的利潤空間。現在是賣方市場，購房畢竟要看房地產商的“臉色”。

　　在漢口的幾個樓盤，幾個房產開發商對房子的利潤空間有多大，均諱莫如深。問急了，干脆說，“也就混個飯吃！”

　　有多年房產開發經驗的某房地產有限公司副總經理王成告訴記者，房地產開發市場有很多不可預知的因素，包括政策因素、土地因素、成本因素、市場因素等，如果前期沒有充分估計，就有可能增加3％－5％的成本，利潤如果低于8％就可能賠錢。一個規范的開發商，利潤空間也就在3％至20％之間，如果運作得好，能達到50％，而對于一些黑心的開發商來說，則可以打倒100％甚至更多。

　　關鍵：樓盤細節決定投資成敗

　　王副總經理說，有一句話叫“細節決定成敗”。這句話用在置辦房產上，同樣實用。樓盤的細節問題比較多，置辦房地產的成功，頭先取決于樓盤的細節問題。

　　人有氣質，房子也有氣質。目前，很少有購房者注重房子的“氣質”。比如，東湖周邊的樓盤就被許多人當成了“”，它的設計在于打造一種高端的社區，從生活方式上來著手，并不是單純地炒作“”這個概念。

　　規劃對于一個樓盤來說是十分重要的，它不僅決定了一個社區總體的布局，還會影響到今后購房人的生活。一個好的規劃可以讓購房人生活得更加舒適、便利。近年來由于土地價格上漲過快，不少項目容積率過高，住宅面寬過小、進深過大，個別項目甚至設計出一梯8戶乃至10戶的單元平面，導致室內外通風環境很差，購房者應在購房之前對項目的整體規劃進行了解。

　　車位是一個很重要的衡量指標，社區的停車位如果不夠，會給購房人帶來很多麻煩；車位夠了，要看出口夠不夠；出口夠了，還要看管理跟不跟得上；并且車庫的出入口不能太集中，如果太集中，將來小區車量出入車庫會有很大壓力。

　　此外，還不能不考慮的是：房子的地段、面積、園林景觀、樓間距、戶型設計、使用率、戶型的劃分標準、層高、采光通風、交通、社區配套設施等。

　　支招：抓住利潤空間與開發商“對壘”

　　房地產開發商的諱莫如深是有道理的，3％至20％的利潤空間為消費者砍價提供了豐富的想象力。一位房地產策劃師說，對于消費者而言，他們有5次砍價機會。

　　一是期房開盤之初，為了吸引購房者，開發商往往有一些優惠，但是這種優惠是和期房的升值預期掛鉤的。由于從期房到現房，房價漲幅一般在10％左右，所以優惠幅度一般被控制在10％以內；

　　二是在購房人一次性付款時，此時的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；

　　三是團體購房時，因為開發商不僅節約了宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向的調配，當然會讓利銷售；

　　四是購尾房可以得到優惠。一般來說，開發商為了盡快收回資金或為下一樓盤做宣傳，會將尾房打折出售，有的尾房甚至可以拿到8折的優惠；

　　五是已經購了房的購房人，您再帶一個客戶來購房子，一些開發商也會提供一些優惠措施作為回報，至于優惠的具體形式則視情況而定，比如轉變成物業管理費或者通過其他形式體現出來。

　　另外，購房殺價有幾個招數幾大招：不要表露對物業有好感；告之賣方已看中其它物業并準備付定金；告之賣方已看中其它物業并準備付定金，但亦喜歡此物業，是否能再便宜點兒補償已付出不能退的訂金；告之想購置物業，但要等現有物業出售后才能購，因此要求賣方在付款方法上優惠；找物業的缺點要求降價；告之很滿意，但家人、老公或老婆有其他的想法，希望便宜點可以解決問題；或者表現出強烈的購購欲望，迫使對方降價。

　　據業內人士介紹，正在熱銷的樓盤一般不會打折。但只要購房者下足工夫，還是能拿到折扣的。某樓盤銷售部經理透露，這個工夫來自兩個方面：頭先，購房前一定要多了解這個項目及它周邊項目的情況，包括價位、性能，做到有的心理價位和心理預期；其次，要盡可能取得手“優惠情報”。一個樓盤如果出現了大的優惠，一般情況下只有兩種可能，要么開發商急需一大筆資金，這時會有好的促銷政策；要么是清盤，處理尾房。而這些信息，一般購房人不可能直接了解到。因此，如果你對某個樓盤情有獨鐘，不妨多花些工夫了解一下“內部情報”。

　　提醒：“對壘”有個限度

　　但是，正如人們常說的那樣，“天下沒有免費的午餐”，如果消費者一味追求砍價，價是砍下來了，恐怕是得不償失。某樓盤銷售部經理張小姐對購房如何拿到折扣深有體會：“如果樓盤砍價空間很大，就意味著它有一些不規范的隱患存在。”

　　張小姐的話雖有以偏概全之嫌，但她道出了行業內的公開秘密：暗箱操作的機會很多。對于一個具體的房地產項目來說，從拿地、立項，到較后的開工、銷售，有一個漫長的過程，任何一個環節出現了問題，其整體利潤肯定會受到影響。因此，既然開發商費盡了周折才能完成一個項目，如果沒有特殊原因，他們是不會愿意廉價賣房的。來自省市消協的統計分析顯示，在受理的商品房質量投訴中，近60％的案件與購房人片面追求折扣有關。由于一味地追求低價，開發商為了利潤，只好在房屋質量和售后服務上做文章。

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