銀行按揭不放款是否可退房?

　　2009年9月,趙先生與某房產(chǎn)公司簽訂了《商品房購賣合同》,約定趙某以總價款65萬(頭付15萬,銀行按揭50萬)購購一套三房的商品房。10月1日,銀行在審批趙某按揭貸款資料時,經(jīng)查詢得知趙先生存在信用記錄不良情形,且趙先生購購的商品房屬于套房,于是未予放款。現(xiàn)趙先生要求房產(chǎn)公司退房。

　　律師點評:不歸責房地產(chǎn)和購房者原因?qū)е虏荒苜彿糠娇赏朔俊Ｗ鳛橄M者,一個完全有民事行為的人,要對自己的行為承擔法律責任,因為個人的信用問題而造成不能按揭,退房是沒有合法理由的,因為不可歸責的原因不能簽訂并不能履行的,可以解除合同,這里面有兩個解釋,不可歸責雙方的原因,不是開發(fā)商也不是消費者,是政府或者銀行的原因,導致這個合同不能履行,這個業(yè)主是因為個人信用問題而不能放款,這種情況據(jù)我的判斷,是不能主張要求退房的。

　　延遲交樓可按合同約定收取違約金

　　彭先生在2009年2月購購東城某樓盤,購房至今仍然不能正常收樓。購房合同的交樓時間是2009年12月31日。后來開發(fā)商交樓,業(yè)主去收樓時開發(fā)商卻不能提供該樓盤的竣工驗收合格證,直到現(xiàn)在還不能提供該樓盤的竣工驗收合格證正常交樓。此外,現(xiàn)在東莞推遲交樓的每天的平均賠償額是購房價的萬分之3,而該企業(yè)給我們的購房合同上的賠償卻是萬分之0.25,遠低于市場平均水平。

　　律師點評:開發(fā)商延遲交樓的,應(yīng)按合同約定向業(yè)主賠償違約金,如果業(yè)主認為約定的違約金低于造成的損失的,在起訴時可以向法院提出要求調(diào)整違約金,但業(yè)主需要提供相關(guān)證據(jù)證明自己的損失比合同約定的違約金大,否則按合同約定標準賠償。

　　通知交付是開發(fā)商的義務(wù)

　　王小姐:東莞塘廈某花園二期的合同中明明白白寫著2009.1.31前交樓,但到現(xiàn)在開發(fā)商一個電話都沒有打給我們,至今開發(fā)商仍未書面通知收樓及說明違約相關(guān)情況。

　　廣東賦誠律師事務(wù)所專職律師點評:通知交付是開發(fā)商的義務(wù),《商品房購賣合同》范本第十一條規(guī)定了“出賣人應(yīng)當書面通知購受人辦理交付手續(xù)”,如果開發(fā)商沒有通知你收樓,你可以按合同約定要求開發(fā)商承擔違約責任。

　　公共部位維護應(yīng)由物管公司承擔

　　孫先生:東莞南城某樓盤的業(yè)主,入住不久,發(fā)現(xiàn)電梯上下時的噪音很大,2009年10月,多次向小區(qū)管理處投訴,管理處聯(lián)絡(luò)電梯公司來維修,維修后效果有所改善,但不久又恢復原來的情況,我應(yīng)怎么辦呢?

　　廣東賦誠律師事務(wù)所專職律師點評:電梯屬于小區(qū)的公共設(shè)施,屬于物業(yè)管理中對公共部位維護內(nèi)容部分,所以維護保養(yǎng)責任由物業(yè)管理公司承擔。因電梯保養(yǎng)維護需要專業(yè)知識,實踐中物業(yè)管理公司往往會聘請專業(yè)的電梯維護公司對此進行維護保養(yǎng),但這樣并不能轉(zhuǎn)嫁物業(yè)管理公司對電梯的保養(yǎng)維護責任。如果電梯噪音是由于維護不當造成的,責任由物業(yè)管理公司承擔,可以通過業(yè)主委員會責令其限期整改;如果噪音超過國家規(guī)定的限額標準,你可以向環(huán)保管理部門投訴,由行政管理部門責令物業(yè)管理公司消除噪音。

　　編輯：mavis

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