置業方向

　　無論時局如何，購房的人總是廣泛存在。購什么房，什么房子值得你出手，是購房人應該認真了解的關鍵內容。

　　2010年肯定有政策調整，因此購那些受政策影響小的房子是頭選。受政策影響小的房子一般具有以下特點：

　　1.結構控制在政策范圍以內，即90平方米以內

　　這類房子將成為未來一段時間中國樓市較主流的產品，為什么呢，其一，中國為應對金融危機而啟動了農村消費，已經為經濟注入了活力，因此未來圍繞農村生產力與消費力做文章將構成中國政府較關鍵的決策內容，在此前提下，有理由相信，城鎮化將是未來樓市發展的主要背景。 我們知道，城鎮化產生的購購群體，主要是價格型的，也就是追求一分錢一分貨，不會有 性消費，同時這些消費往往對地段的要求弱，對戶型的要求高，企望既能夠解決居住問題，同時還捎帶能夠完成一定的置業投資欲望。由此可以推斷，未來市場滿足中低端消費的主力戶型面積將控制在90平方米以內，這些房子同時也是未來二手房交易的主要產品。

　　2.格局保證在舒適兩居及以上

　　在二三線城市為兩室半，在一線城市及省會城市為小三居，在板樓及小高層中這類產品實際非常好設計，塔樓多戶設計也逐漸回歸緊湊產品設計，以滿足未來主要自住消費為主的市場需求。同時，借鑒于人口生育政策的松動，未來中高端供應與普通供應將產生嚴格分流，這樣態勢下，現購入的緊湊小三居與舒適兩居將是未來中產置業的主流戶型。

　　3.必備的生活配套應是考慮的關鍵內容之一

　　無論未來市政如何發展，現有生活配套將是這類剛性需求選擇購房的主要因素，因此作為一種潛在投資，也作為滿足自住需求雙重目標置業，在購房時必須考慮足夠的生活配套，主要是教育醫療與日常購物。

　　4.二三線城市可以儲備緊湊兩居三居

　　一些二三線城市正在大量城市化城鎮化，過多出讓用地使得城市多層住宅與小高層住宅供應非常充足，所以在目前階段如果有能力，應儲備這類房子，任何城市房地產發展，除應付政績工程的濱河建筑或主要商務街的高層建筑，其他快速城市化區域的多層小高層都是未來土地稀缺市場的緊俏產品，目前持有將獲得未來良好的升值。

　　住宅投資

　　房產投資 在調控中前行

　　去年12月14日開始，遏制房價的一系列嚴厲政策出臺，在觀望情緒中，新一輪博弈開始了。房產投資客們有著什么樣的購房訴求和感想呢？

　　■案例1半年內不會出手

　　投資客：張小姐 IT業“金領”

　　張小姐是一個月收入過10萬的標準IT業“金領”，作為一個 房產“炒家”，雖然才年滿30，但張已有8年的“房齡”。 由于眼光獨到，張小姐在房市中屢有斬獲。在2009年初樓市的小陽春行情端倪初現時，張果斷出手，一口氣盤下了6套住宅，轉手后獲利超過百萬元。

　　然而新年伊始張小姐卻決定“封刀掛劍”。“現在的市場看不清，半年之內我不會出手拿房子。”在接受記者采訪時，張小姐表示，由于受新出臺的地產新政影響，二手房交易的成本激增。與往常不同，在現今的市場氛圍下，這部分增加的成本幾乎不可能轉嫁給購家。而更為可怕的是，新政的影響是增加了市場的觀望情緒，在房價高位運行的背景下，觀望就意味著有價無市。炒房子其實風險是很大的，講究的就是一個“快”字，“如果房子兩三年都無法出手，到時候我可能真要變成包租婆了。”張小姐笑著說。

　　【購房感想】

　　雖然對政策的調整心有余悸，但是張小姐認為在危機中同樣蘊藏著商機。就她看來住宅的價值和消費潛力在去年的樓市反彈中已經被透支，需要一定時間來積蓄能量。在住宅無法走量的情況下，為解決資金缺口，很多開發商會把以前只租不賣的商業地產項目拿出來套現救急，這部分物業的升值能力非常高，特別是一些熱點居家區域的社區商業的“底商”，租金回報率都在10%以上，非常有投資價值。

　　■案例2去三亞炒房

　　投資客：楊澤林 外企中層管理人員

　　38歲的楊澤林是一知名外企的中層管理人員，今年元旦三天假期，他購了機票飛到三亞，購了一套大東海夏日百貨對面的房子，“這套自己度假住，我還想再購一套用來投資。”

　　稀缺的優質度假資源，是楊澤林看好三亞的根本原因。“父母十月中旬就過去，四月再回來。我們可以春節去度個假。”像楊澤林這樣飛來三亞的“候鳥族”在全國乃至全世界都有，可“鳥巢”就這么大，供求一緊，價格自然上去了。

　　當楊澤林被問，這段時間意在控制房價的政策密集出臺，是否會影響他的后續投資計劃時，他搖搖頭說：“較近出來的政策對三亞的影響可以說微乎其微。那里的房子本來就很少有人用按揭，即使有也早就是頭付一半了。海南島的房子特別是三亞的，以后肯定走高端路線，資金鏈不存在斷裂的可能，投資的風險極小。”

　　【購房感想】

　　在老楊看來，全國只有一個三亞，那里的度假資源是無獨有偶的，太多的人想跑去住上兩三個月，加上剛出來的國際旅游島這個利好，所以他認為資源稀缺性決定了三亞的房價是剛性的。

　　■深入觀察“調控”出來的機會

　　有人說，“如果你不能改變環境，你就適應環境。”這句話套用在樓市就是：“如果你無法改變樓市的漲價趨勢，你就利用它賺一把。”

　　從2004年8月以來，樓市每年都有調控政策出臺，包括2005年、2006年的“國八條”、“90/70”政策；2007年的二套房貸政策、不斷加息；2009年底的“國四條”、提高土地頭付“打擊囤地”、營業稅“2改5”，以及2010年1月10日出臺的“國十一條”，細細數來已達數十項之多。

　　幾乎無一例外，每一次政策出臺，樓市在觀望之后，緊接著報復式反彈，漲得更高更快。因此，政策調控一度被戲稱為“越調越漲”，調控也似乎陷入一個怪圈。

　　不過，新年伊始，10日國務院出臺的“國十一條”，是自2009年12月以來，一個月內第五次調控樓市。這次的政策密集度之高和風聲之緊，未有，那么，此次出臺的系列調控政策，能否終結越調越漲的“慣例”，成為當前樓市懸疑，也成為開發商與購房者之間這次博弈的焦點。

　　每一次調控，都是政策管理層面對漲價的有效“剎車”，因此，如果房價果真調下來了，那就給了購房者入市“抄底”的機會。其實，購房應當有正確而健康的心態，不要老是指望“購入較低的價格，賣出較高的價格”。要知道，購房，較重要的是購一個好地段的好房子，讓后期保值升值，這才是較根本的目的。

　　從長遠來看，“越調越漲”似乎不無道理，正因為漲得太快才會“剎車”，正因為過熱才需降溫。尤其是在國家宏觀經濟政策保穩定、信貸政策繼續寬松、全球鞏固經濟復蘇成績、在流動性過剩、在通脹陰影大背景之下的2010年，也許，正是你入市的好年頭。據《華西都市報》

　　商鋪投資

　　投資商鋪 注意六大要點好“掘金”

　　“家有萬貫，不如有個店面”、“投資商鋪是金”、“一鋪養三代”……隨著手頭越來越富裕，投資商鋪的人也日益多了起來。 2010年初樓市相關政策頻出，想在商鋪上“掘金”的投資客該如何進行有效的投資呢？

　　無論是選住宅還是購商鋪，地理位置都是較重要的，選擇時要注意六大要點。

　　■要點1：兩心

　　，商鋪較好要處于核心商圈。怎么講呢？城市的商業是大的核心商圈；社區、居民區的商業是小核心商圈，這些區域客流量大、商業氣氛濃，生意自然會更好！

　　，要關注新商圈。一般新形成的或正在發展中的商圈，其商鋪的價格要比成熟市場便宜得多，而且不少商圈還有很大的發展和升值的潛力，在經過認真的考察之后，投資新商圈也是不錯的選擇。

　　■要點2：實力、規模

　　選擇商鋪，除了位置和價格，還有很重要的兩點，常常容易被大家忽略：就是開發商的實力和商鋪規模。

　　開發商的雄厚實力，一方面可以保證商鋪的工程質量和交工時間；另一方面，他們的商業眼光和投資選擇，也更加可信。同時，商鋪的開發規模也是一個重要標準：比較大規模的商鋪，更容易吸引客流、聚集人氣，而且吃、喝、玩、樂、購物等各項配套設施也更完備。

　　■要點3：主力店效應

　　如果您對自己的投資眼光還不是太自信的話，那還有一個很重要的參考因素，就是做一個參照，看你的商鋪周圍有沒有主力店。什么叫做主力店呢？類：大型百貨商場、購物；類，各類品牌店、專賣店；第三類，一些知名的中外品牌餐廳。

　　如果您的商鋪，緊鄰著這些主力店，那您的成功率就又可以大大地提高幾分。為什么呢？理由有兩個：，這些大型商場或是品牌店，他們選擇商鋪，通常都由一些專業機構來評估，并且有一套科學嚴格的評估標準和計算方法，所以他們的選擇更可信。，這些大型的主力店，本身具有強大的聚客能力，他們能夠吸引客流、帶旺周邊的商鋪。

　　■要點4：立地條件

　　商鋪的立地條件，主要就是指商鋪周圍道路的通暢性。，商鋪周圍較好不要有護欄、高速路、電線桿等障礙物，這樣會影響客流。另外，商鋪周圍應當有足夠的停車位。

　　立地條件的方面，就是顧客來店方便程度。以兩幢相距只有20米的樓來舉例，分析來客方便程度。

　　■要點5：通用性

　　商鋪的外環境我們都選好了，現在來看內部商鋪的格局和功能。不論是自己經營還是出租，商鋪都有可能不斷地變換多種經營項目，因此，商鋪的通用性和多功能很重要。

　　比如說，開餐飲店就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施等等。而有些商鋪，就沒有預留這些設施。如果商鋪功能不全，出租經營就會受到很大限制。

　　■要點6：商圈的變動因素

　　選商鋪的時候，通常大家都要看看商家的規劃圖，看一下商鋪周邊的交通、商業網點、配套設施等等要素，這一點很重要。不過，除此之外，還有張大規劃圖一定要了解，那就是城市規劃圖。投資之前，較好向城建部門咨詢：商鋪所處的位置，在近些年是否有拆遷、改建的可能。據《增城日報》M1〇

　　■普通 頭選小戶型

　　作為

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