近期，樓市“發燒”，交易活躍，房價飆升，泡沫積累，投資風險加劇。很多朋友問現在購房的問題，本文試著給點建議，正文開始前有三點需要說明：

　　一是，房產是投資品，購房是投資行為。這個觀點闡述可見本人博客。

　　二是，目前樓市泡沫程度很高。該觀點的論證也可見本人博客。

　　三是，投資即簡單又復雜的事情，投資樓市亦是。“簡單”值得是理念，“復雜”說的時機把握。下面先簡單的介紹下投資理念：

　　價值投資——巴菲特的恐懼貪婪論

　　“在別人貪婪的時候恐懼,在別人恐懼的時候貪婪。”股神巴菲特憑借這句投資格言,在資本市場上無往而不利。按照巴菲特的理論，在大多數人的貪婪的時候，投資品的價值一般會受到追捧被高估，價值投資理論建議應該賣出。；在大多數人恐懼的時候，投資品的價值一般會被拋棄而低估，價值投資理論建議應該購入。

　　我們用2007年以來南京樓市為例，介紹價值投資的做法：2007年三季度當時歷史高點，市場處于極度“貪婪”，9月均價接近6000元/平米，是投資者賣出房產的好時機；08年上半年進入僵持期，價升量跌，投資者進入二手市場套現困難很大；08年三季度到09年一季度，市場進入調整期，投資者應該購入，較佳購入時機應該在08年10-09年3月；09年二季度市場進入復蘇，三季度市場開始繁榮，四季度市場泡沫開始大幅度增加，是房產投資者賣出的好時機。假設08年11月以均價（5982）購入，09年12月以均價（8829）賣出，如果是全額付款，其投資受利率將在47%（不考慮稅費），三成頭付的話投資收益率將超過150%。

　　趨勢投資——“索羅斯的華麗轉身”

　　《享受泡沫》文中提到索羅斯的句話，大意是，絕大多數人做的都是趨勢投資，也是比較容易操作的投資，但能在泡沫破滅前完成華麗轉身的是其中少數。大多數人容易受到環境的感染，產生“羊群效應”，所以追隨趨勢投資成為主流。

　　依然以南京市場未來解釋正確的趨勢投資方法：09年4月份，市場開始活躍，成交放量，存量減少，市場回暖信息顯著，是趨勢投資者較好的入市時機，假設在4月購入，10月賣出，全額付款也有37%的收益（不考慮稅費），三成頭付的話回報率將超過100%。

　　價值投資者較佳介入時間是市場的低點，一般持有時間較長；趨勢投資者的難點是判斷市場的回暖信號及如何實現“華麗的轉身”。

　　高點購入——不理智的誤區

　　現在有一個錯誤的認識，只要投資房產，長期肯定是增值的，所以很多人選擇高點購入。他們的論據是這樣的，如果我是07年9月的高值購入，09年10月賣出，也是有很高的回報率的。

　　因為南京房地產自98年開始房改才市場化，市場一直出入上升渠道，風險意識淡薄，沒有親身經歷過98年東亞金融危機、日本泡沫危機、美國次信貸危機的類似大危機的洗禮。大家總是認為未來房價總會漲的，甚至某些專家說出市場沒有泡沫的謬論。

　　個人認為高點購入房產是非常不理智的行為，因為目前南京市場泡沫已經高位。

　　泡沫積累一定程度后，市場必然進行調整，一般有兩種調整：一是泡沫累計程度太深，已經危害整個經濟的發展，這種調整叫泡沫破裂，例如東南亞金融危機、美國次信貸危機；種，泡沫積累程度不高，這種調整叫泡沫釋放，例如南京08年的調整。

　　市場調整的長度和泡沫累計的程度成正比，05年國八條后調整僅半年，07年四季度到09年一季度的調整達到一年半的時間，而美國次信貸泡沫破滅后調整長達兩年以上尚未完全復蘇。根據測算（見博客），09年現在南京市場的泡沫程度已經遠高于07年的水平，意味著調整一旦到來，其周期會很長。

　　泡沫累積——投資風險加劇

　　以09年10月成交均價測算，南京房價收入比高達11以上，隨著年末房價進一步的飆升，泡沫繼續的加大，投資風險加劇，比如資產無法短期變現的風險、爛尾樓風險（海南為鑒）等。當然，如果你是一個懶惰的投資者，擁有充足的資金，自己房產打算持有5年以上，認為5年后物業稅政策沒出臺，也許高點的入市的泡沫風險并沒有太多問題。

　　投資需要的不是發燒的頭腦，而是冷靜和耐心。

　　本文獻給我的一個前輩，05年12月4500購入西堤國際，09年一季度購入恒大金碧天下，如此投資方為榜樣。

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