誠意金，這一較初從港臺樓市傳入的促銷模式，近期在國內各大城市的商品房銷售中再度被“廣泛運用”。“5萬元抵8萬元”、“20萬元抵40萬元”等廣告詞層出不窮。而近一年來，房地產商所收取或“圈定”的誠意金數額，已從數千元上升至幾十萬元；在形式上，“誠意金”從房地產商直接收取的“準訂金”到同銀行相結合的“誠意存款”，花樣正在不斷翻新。

　　“今年，樓市銷售火爆，供求矛盾突出，收取誠意金或指定賬戶存款進行排號，成為多數樓盤正式銷售前的普遍行為。這種行為的背后，體現的是賣方市場下開發商的強勢。”一位 地產人士表示。

　　中國人民大學法學院教授劉俊海指出，誠意金在法律上是一種“性質不明、界定不清”的資金形式。如果樓盤沒有取得預售許可，任何具有銷售性質的行為都是違法的，收取誠意金顯然是具有銷售性質的行為。

　　而對于近期新出現的“誠意存款”，法律專家指出，資金雖然在客戶名下，但由于同購房排號和相應優惠掛鉤，因此具備“準銷售性質”；另外，以售房名義指定消費者存款，也可能干擾金融市場的正常競爭。法律界人士呼吁，銀監會等金融監管部門應介入并“給出說法”。

　　購房人：權益難保障

　　在北京東四環邊某樓盤排號的趙女士告訴中國證券報記者，她按照開發商的意思，向開發商指定的銀行賬戶存了20萬元，今后可沖抵房款40萬元。資金雖然在自己的名下，但如果在限定期限內支取，則將失去排號資格。同趙女士一樣在該樓盤“排號”的購房者近1000名，但一期開盤的房源不足150套。

　　“按照這一比例，大多數排號的人是無法購到房的，這期間，我們的存款僅僅按照活期利率計息。購不到房子的人，權益根本無法保障。”一位地產專家指出。目前，樓市銷售前普遍存在的誠意金，并不具有定金的性質，沒有合同的約束，因此也不具備法律保護的條件。另外，所謂購房時的優惠，也僅僅是開發商口頭的承諾，并沒有現實文本的協議；因此，開發商即使“毀約”，也不會承擔相應的責任。所謂的“誠意金”，并不能管住開發商。

　　“大多數交了錢，但購不上房的人，他們的權益如何保障，也是值得法律探討的問題。目前，我國的司法制度并不支持誠意金方面的索賠。開發商占用了資金，較后也就歸還本金?！币晃宦蓭熖寡?。

　　今年初，北京的王先生與一家房地產公司簽訂《房屋購銷意向書》，王先生交納10萬元“誠意金”，但由于房價上漲，開發商屢屢推遲開盤。較后，王先生因沒有排上號而無法購房。近期，王先生連同其他支付誠意金但沒有購到房的客戶一起向法院提起民事訴訟，要求開發商雙倍賠償。但因雙方簽訂的《意向書》中已經約定王先生交付的10萬元是“誠意金”而非“定金”，所以不屬于雙倍賠償范圍。法院判定購房人敗訴，開發商僅退還10萬元本金。

　　業內專家指出，至今法律對“誠意金”的性質還沒有明確認定，其僅僅是購房者和開發商之間就商品房購賣達成初步意向的證明，并不具有購賣合同效力。

　　開發商：有序銷售途徑

　　在供需失衡、房價飆升的情況下，如何甄別有效客戶、實現有序銷售，是開發商面臨的一大問題?！艾F在，到我們樓盤排號的人太多，如果不采取相應措施，放開排號和搖號，較后就可能造成倒號現象?！币患业禺a公司的市場總監對中國證券報記者表示。

　　在開發商看來，以“誠意存款”為代表的預售前客戶甄別行為，是目前較為理想的鎖定核心客戶、并實現相對有序公平售房的方式。這種方式，目前并沒有違反國內的相關法律。

　　以北京南二環內的樓盤中信城 (論壇 (責任編輯：JN040)

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