就2009年房價的走勢而論，在中國預測房價其實是一件非常尷尬之事。今年3月份之前，即使較堅決的鼓吹房價者，也沒有想到在全球經濟風雨飄搖的今年會成為中國房地產市場非常火爆的一年，那個70個大中城市房價統計“謙虛”地表明，過去10個月房價上漲不到4%，但各地房價大幅飆升屢創歷史新高已經成為不爭的事實。 這的確對年初唱空房價者是個莫大的嘲諷，沒有人想到09年的房市火爆至此。

　　時值歲末，對房價未來走勢的各種預測又出。本期，我們集納了“挺漲派”和“挺跌派”的代表性言論，希望通過一個比較，讓購房者自己能做出一個判斷。

　　挺跌派

　　樓市如股市 沒有只漲不跌的房價

　　年關將近，房價走勢又成敏感話題。社科院較新發布的頭份住房綠皮書告訴大家，明年樓市將是“價穩量增、先揚后抑”，未來房價不會出現明顯下調？這樣的分析或許要讓那些等待購房的投資者們感到失望。

　　然而，市場是發展變化的，就像股市里沒有只漲不跌的股票一樣，樓市也不可能像眼前這樣永遠漲下去，一旦市場風云有變，前期高房價所積累的各種風險勢必給經濟帶來一系列連鎖反應，屆時該如何面對，應該是政府與市場都必須高度關注的問題。

　　在樓市一片“看漲”的氣氛下說房價有可能下跌，似乎有些不合時宜。實際上，有充裕的流動性做后盾，對房價下跌的預測至少在短期內多半要落空。目前不少開發商都在捂盤惜售，其底氣就來自于對房價上漲的十足把握。尤其不可忽視的是，房價到了目前的水平上，無論是拿了高價地的國企、攥著數套房的投資客，還是放出大量按揭貸款的商業銀行以及賣地嘗到甜頭的地方政府，沒有誰會愿意看到市場形勢發生逆轉。利益攸關，他們的當務之急自然是通過各自的方式給樓市添柴加炭，好讓興旺的樓市一直火下去，高房價較好能一直維持。

　　不過，這也正好說明目前的高房價已經讓獲利各方成了驚弓之鳥，稍有風吹草動，市場便動蕩不安。前些天有消息傳一些購房優惠政策明年將到期退出，市場上二手房出售數量立馬大幅增加，故此才有監管部門忙著出來 “辟謠”，再三證明二套房利率政策不會調整。但現實卻是，相比其他行業，房地產業不單早已恢復全盛時期的火爆，其拿地的熱情甚至有過之而無不及，不必年終算賬，開發商都賺得缽滿盆流，早已無需政策再為其保駕護航。相關優惠政策的調整遲早要發生，否則政府就無法推卸人為推高房價的嫌疑。而過去的經驗表明，一旦政策調整，樓市肯定降溫。所以，未來房價下調不是全無可能。

　　況且，任何事物都有正反兩面，活躍的樓市在拉動經濟增長的同時，其負面作用也日益明顯。比如過量發放按揭貸款給銀行帶來的巨大金融風險，高房價擠壓消費影響擴大內需，以及國企近于瘋狂的拿地搶地行為，造成土地開發利用的嚴重畸形等。此外，由高房價暴利所引發的社會資金過度向房地產業集中，對我國正在進行的產業結構調整、新興技術開發也是相當不利的，可以說，高房價正在給社會和民生帶來很多隱患。 為確保經濟健康發展和社會穩定，對樓市暴利也應該做必要的限制。以上種種無不說明，別看現在的房價仍然牛氣沖天，好景究竟還有多長是個未知數，不管早晚，調整是大勢所趨。未雨綢繆，如何將可能出現的風險降到較低，恐怕是各有關方面都要提前考慮的事情。

　　專家看市

　　房價降到合理范圍 市場依然會很好

　　財經大學金融學院博士 洪小芝

　　當前，我國樓市的迅速反彈得益于政府的積極政策，同時也來源于需求的強勁增長。需求的強勢不僅僅是因為通脹的預期、剛性需求的釋放，更多的層面則在于民眾對政府的預期，來源于購房者與政府的博弈。

　　購房者之所以購房，是因為他們相信房價在未來還會上漲，雖然目前房價很高，但將來會更高。這些購房者中間，既包括投機客，也包括普通自住者。一些剛性購房者會認為，“我去年沒有購，現在后悔。我現在購，為的是明年不后悔”。他們如此相信房價會上漲，大多不是基于經濟學原理的分析，而是相信政府會支持房價的上漲。“房地產貢獻高的GDP增長率、地方政府的財政收入依靠房地產、政府不希望銀行出現不良貸款……”越來越多的民眾加入到購房者的行列中去，從而推動著房價無理性地上漲，泡沫越吹越大，如此下去，會達到非常危險的程度。另外，房價的上漲會引致其他商品價格的上漲，形成通貨膨脹。

　　那么，政策真的如大眾所預期的那樣嗎？筆者認為，政府是完全有可能在適當的時候出臺調控非理性房地產市場的政策。為什么呢？我們用股市來做個例子，當眾多的股民預期奧運概念、國慶概念的時候，政策托市了嗎？沒有。在我國，股市是大眾認為政策市的一個典型的市場，他們總是天真地去猜想政府不會容忍發生的事。而政府呢，更多時候是還自由給市場，用事實表明了自己的立場，逐漸地建立了自己的公信力。筆者認為，在逐步建立和完善市場經濟體制的過程中，政府會逐漸退出市場參與者的角色，而更堅實地承擔起宏觀調控的職責，來維護和鞏固市場經濟改革的成果。

　　面對房地產市場的繁榮，而忘記了股市里的教訓，這是因為我們還沒有看到房地產市場里政府調控的實踐，本來要有的調控因為金融危機而擱置了。因為還沒有，所以相信以后也不會有———這種認識是盲目的。筆者相信，政府對于房市的調控一定會到來的，而且一定能夠成功的。理由如下：的調控一定會到來的，而且一定能夠成功的。 理由如下：

　　房地產對GDP的貢獻的確很大，但要GDP長期持續地增長，需要的是健康良性的房地產市場。房價的非理性上漲遏制了其他消費的增長，會加重我們的內需不足；房價的泡沫如果不及早解決，會越吹越大，較后破滅時會對經濟產生很大的破壞性；隨著經濟結構的不斷調整，隨著其他行業的成長，房地產行業的顯著性會越來越低。

　　不良貸款的風險并不大。新樓盤的貸款是房價的七成，二手房的貸款大概是房價的五折左右。房地產市場的調控和房價的適當降低，并不一定會產生大規模的不良貸款。現在進行調控，房地產并不會出現崩潰。這是因為實際的需求依然很大，只要房價降到合理范圍，房地產市場依然會發展很好，不會出現大量的不良貸款。但如果一直不進行調控，等泡沫大到無法控制時再破滅，那個時候才會有大規模的不良貸款。另外，即使有風險發生，作為市場參與主體的銀行和購房者本就應該承擔相應的風險。這樣也有助于他們作為市場經濟主體的意識。這也是在樹立政府的公信力，有了公信力，銀行在放貸時自然會考慮到風險，把風險掌握在可控之內。

　　應該認識到，盡管地方政府和房地產商之間有著千絲萬縷的聯系，但地方政府卻不是政策的制定者。合理政策的出臺，在一定的制度引導下，種種利益關系的紐帶自然會瓦解。這不能成為不調控的理由。

　　如果政府出臺政策來調控房地產市場，使房地產市場朝著健康良性的方向發展，那么，政府就在公眾當中樹立了良好的公信力。政府在公眾預期中的威信，會引導市場走向理性。當市場再次出現不合理的近乎瘋狂的現象時，人們就會預期政府一定會來調控，這種預期會阻止人們參與非理性的投機行為。

　　挺漲派

　　短期內不要奢望房價回調

　　對于當前的房價，市場已基本達成共識，即泡沫化趨勢十分明顯。否則，也不會有收緊房貸政策的傳聞。那么，我們究竟是該坐等房價下跌還是跟風追漲呢？

　　要回答上述問題，必須先搞清楚房價運行的自身規律以及房價泡沫形成的原因。房價歷來不是簡單由供給和需求決定，其作為一般商品的屬性甚至弱于投資品。因此，在某種程度上，房價類似于國際原油期貨價格，投機的成分更多一些。既然有投機因素的存在，就不可避免地會有泡沫的產生。如果以國際通行的月供收入比、租金覆蓋率等指標衡量，房價泡沫早已超乎想象。即便剔除掉其中不可比的因素，目前的房價也有過高之嫌。

　　房價泡沫是如何產生的？自然離不開二手房成交的活躍。一般來講，自住需求的滿足，既可以是一手房，也可以是二手房，但投資需求的實現卻全部表現為二手房的成交。因此，在房價上漲的初期，二手房是盯住一手房定價的。但到了房價泡沫較為瘋狂的時候，往往是一手房盯住二手房定價。我們知道，成交是推動房價上漲的核心因素，于是就不難理解房價泡沫緣于二手房的成交了。 對此，我們可以用一個指標來衡量，即二手房成交與一手房成交的比例，如果說持續在2：1之上，那么表明房價泡沫日趨嚴重；如果低于1：1則表明投資需求相對萎縮。

　　如果說在房價再創歷史新高的時間窗口期待房價的回落，雖然在情理之中，但可能會事與愿違。頭先，房價本身具有快漲慢跌的屬性，這也是大多數投資品的自然屬性。比如，深圳房價上一輪的漲勢，從2007年3月份開始加速上漲，僅僅半年的時間，漲幅就在50%之上。隨后的房價調整，也是在成交逐步萎縮之際，差不多15個月才算觸底。即便是我們認為當前的房價處于頂部，那么房價的顯著下跌，可能還不是未來兩三個月能見到的。

　　其次，通脹顯性化有助于釋放房地產的投資需求。進入四季度后，由于對應去年底極低的基數，翹尾效應逐步消失，CPI、PPI等代表物價水平的指標可能會逐步轉正。10月份，居民消費價格同比下降0.5%，工業品出廠價格同比下降5.8%，似乎還看不到通脹的影子。但近期油價、電價、水價的上調，加上美元貶值推高的大宗商品價格因素，通脹預期早已形成，外圍經濟體已有加息的舉動。在通脹周期中，比較好的投資標的無疑是有價證券和房地產，這也是房價瘋長的重要支撐。預計在通脹預期逐步兌現之后，對于房地產的投資需求還會持續升溫。

　　較后，“金九銀十”之后，市場開始期待小陽春。根據房地產市場運行的客觀規律，我們不難發現有比較典型的兩大旺季，其一是春節前后的小陽春，其二就是國慶前后的“金九銀十”。從歷史數據來看，春節前后的成交也不會太差，這除了開發商選擇集中推盤之外，也與購房者的收入結構有關。在環比不會大幅下降的成交支撐下，房價自然也不會明顯回落。
基于上述判斷，短期內要期待

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