國家系列地產新政和刺激內需政策的見效，是帶動樓市回暖的主要動力，去稅降息和銀根放松使得更多的人能購得起，也有錢購房。同樣，由于流動性充裕，股票市場也開始出現一波反彈。

　　這輪房價上漲，由沉寂了許久的“剛需”以及“投資客”的帶動。受到“丈母娘”的壓力，劉敏必須購房，而像李劍這樣的投資客，也開始擔心全球性的大規模印鈔和投資，會帶來新一輪通貨膨脹，現在必須想辦法把手中的“錢”花出去。投資客的重新出動，使得一貫作為投資風向標的豪宅市場，出現回暖。

　　較近，北京、上海新房銷量在迅速上升，價格也有每平米幾百元的上漲。不少投資者發現，假按揭也罷，真賣完也罷，總之，現在沒有房子賣了。

　　在這種情況下，高端個人投資者究竟該購房，還是購股，成了焦急考慮的問題。

　　從過去歷史來看，股市的波動較為頻繁，但股市目前仍處相對低點，幾年內“股票可能再漲一倍，但房價呢？”而樓市作為較長周期的投資領域，升個5、6年，調整個1、2年本屬正常，但由于遇到政策加持，總覺得還未跌夠就被重新拉起。

　　但若回顧歷史，似乎經濟衰退愈嚴重，樓市反彈就愈凌厲。目前華爾街在大膽預測，美國第三季樓市將面臨強勁反彈。而這輪房產上漲，不僅發生在大陸、香港，臺灣地區的房價較近也在漲，而不少香港投資者都還記得2003年SARS后，香港房地產市場的大反彈是如何凌厲。

　　《投資有道》覺得，作為高端個人投資者，購房、購股“兩手都要硬”，未來北京、上海的房價很難再迎來一波高成長，投資購房不妨將目光轉到豪宅市場。

　　以香港為例，較近香港豪宅價格依舊在上漲，并創出歷史新高，而自住房價格卻仍未恢復97年的失地。原因就在于，香港豪宅有全球，特別是大陸的富豪在支撐，所以高處未算高；而自住房，就等同于一個內需市場，必須受到收入比、租售比的限制。

　　豪宅就宛如 品，由于其稀缺性及彰顯身份的價值，未來總能找到接盤者（新一波富豪）。所以建議高端投資者在投資股票之余，不妨收藏一棟豪宅。

　　還該購房嗎？

　　文／毓宸

　　作為典型的“剛需”，劉敏（化名）較近很郁悶，“房價又漲了”！

　　劉在一家IT外企工作，在金融海嘯來襲，特別是ORACLE收購Sun后，他開始為“飯碗”發愁，的確周圍失業的人越來越多，哪會有人漲工資呢。

　　但劉敏必須得“購房”，因為他有個說一不二的“丈母娘”。在他看來，盡管各項經濟指標表明，租房比購房更劃算，但“丈母娘”的話他必須聽，于是他就成了“剛需”。

　　入春以來，劉敏一直在考慮，把股市中曾深度套牢，現終于回本的60萬取出來，作為購房經費。但吃了“春藥”般亢奮的股市，以及購房所 遭到的歧視與艱難，使得劉敏猶豫萬分。

　　劉敏曾一度看中位于上海浦東的大華錦繡華城，但4月28日開盤那天，房產商卻選擇了深夜放號，當劉敏趕到時發覺在自己前面足足有200號人在排隊，均價更是漲到了1.6萬～1.8萬，而年前只有1.3萬。200萬左右的房子卻如“大白菜”，還購不到自己稱心的，劉敏較終選擇了放棄。

　　盡管劉敏仔細讀了“空軍”牛刀的帖子，盡量讓自己相信房產“小陽春”是民工排隊、假按揭造成的，但他還是發現，“假按揭也罷，真賣完也罷，總之，已經沒有房子賣了。”而從歷史來看，似乎“人民公敵”任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)的言論更加靠譜。現在劉敏遇到的新情況是，據說等到大華錦繡華城再次開盤，均價將再次提高2000元。

　　于是，劉敏又不想購房了，他發覺房價較近雖然在上漲，但房租卻有下降的苗頭。更關鍵的是，有位朋友和他說，幾年內“股票可能再漲一倍，但房價呢？”但面對“丈母娘”，這話劉敏可說不出口，如今劉敏心里的“小算盤”是，股票炒成100萬就收手。

　　而另一邊，股市、樓市兩棲投資人李劍考慮的則是拋出股票，將今年以來其在股市中的盈利轉到房產中去。相比劉敏，李劍顯然將房產作為投資品，在他手上曾經手20多套房產，目前他還留有8套住宅。

　　作為一個成功的個人投資者，李劍涉足于股票、房產，乃至私募股權等領域，而其青睞購房的原因很簡單，即躲避通貨膨脹。他覺得，相比股票、私募股權等投資，房產是個人先進可用負債來放大杠桿的投資。

　　在股市中，若一個企業負債率過低，投資者會斥之為保守。李劍覺得，個人適度負債的好處是顯而易見的，合理的負債可使投資者的資產規模放大，從而享受通貨膨脹的好處。所以每當其流動性金融資產超過一定比例，他就會將部分贏利提取出來，用來貸款購房。

　　所以，面對如今股市、房市的“小陽春”，李劍正考慮等到仁恒開盤，再購幾套作為投資。

　　房產“大漲小回”

　　等待是一種煎熬。

　　在長達5年的投資生涯中，劉敏的股票市值一度達到100萬，但在2008年的下跌中卻一度下跌50%。劉敏曾給自己算過一筆賬，若是在較高點拋出股票購房，金融海嘯來襲，房子價格只小跌1成左右，而“小陽春”后房價就又回本。

　　房地產真的比股市抗跌嗎？從歷史來看，房地產呈現“大漲小回”的態勢，以中國房地產市場過去10年走勢來看，雖然歷經兩次回檔，但房價較深也只跌2成，再怎么跌，也不會跌回原來的起漲點。

　　而上海人吳淵（化名）是典型的房產愛好者，酷愛磚頭，認為房產是不動產，較易保值。公里候吳淵全家4口住在一間使用面積僅11平米的亭子間，家里的空地只能放下一個洗澡盆，或許這種對狹小面積的恐懼，使得他對房產有著天然的青睞。

　　大學時，吳淵就讀于同濟大學，在大學讀書時，老師就曾跟他講過“以租養房”的案例，而當時房租收益率還能維持在8%左右。上世紀90年代末，上海人都膽子小，很少敢去貸款的，若貸款十多萬更是連覺都睡不著。但吳淵卻不怕，他較青睞那些好地段的“爛”房子，論房價，老公房在同一地區內，一定是較低的，而若作為投資，頭先總價低出手較便捷，其次，當時老公房的租售比更高于新房，通常都在6%~8%之間，足以支撐頭付后的月供。

　　吳淵的次投資，位于一處老舊小區，在整排公寓中，這間房子外表較舊、較黑，但吳淵看中其地段好、生活配套佳，房子的格局和采光不錯，更靠近大學。在購入后，吳淵把老公房隔成兩間，除了自住之外，房間就分租給同學、學長，每個月扣除房貸利息后，還有300元進帳，從此這個念書不算好的大學生，開始了“包租公”的生涯。

　　賺到了桶金，吳淵投資的腳步更積極，他不斷購那些好地段的“爛”房子，而為了降低手上房子租不出去的風險，吳淵購房，盡量挑大學附近的房子，并裝修布置好家具、寬帶，然后再打出“帶包入住”的口號。

　　如今，吳淵手上已有近10套老公房，這些房子當年只花費了200萬，但如今每月卻能產生近2.5萬元的房租，而其每月的還貸還不到1萬元。在相當長時間內，吳淵每周都會花時間看房，他對市場乃至中介非常熟悉，他覺得老公房市場是價格較亂、對象較雜，但亂中反而較能找到賺錢的機會。

　　盡管由于房價的上漲，在上海的租售比降到3%~5%后，吳淵一度停止了看老公房，將投資目光轉到了新房，但去年年底他又開始考慮投資老公房了。在他的構思中，租售比大于房貸利率就可進場，如今不少老公房的收益率可達到5%，而隨著不斷降息，目前公積金貸款利率只有3.87%，商業貸款按打7折計算也只有4.158%，超低利息減輕了購房的負擔。

　　吳淵認為，目前上海房價已脫離高速增長的階段，今后非核心地段的房價會上下起伏。而購房永遠是購地段，購老公房實質就是在“購地”，在市區核心地段購樓，至少保值能力會好一些。

　　股票“更有潛力”

　　盡管從過去的歷史來看，投資房產比投資股票收益更高，但目前是否還應該投資房產，還存在相當大的爭議。

　　幾年內“股票可能再漲一倍，但房價呢？”這是擺在所有投資者面前，的問題。

　　的確，不管是從租售比還是收入比分析，目前中國的房價已屬偏高，甚至不少房產投資者都覺得，現在已過了房價高速成長期。復旦大學金融與資本市場研究主任謝百三更是直截了當地告訴《投資有道》的記者，“現在購房的都是傻瓜”。謝百三的理論是，現在再投資房產，每年的收益率不過3%~4%，這點收益率在股市根本不算什么，哪怕是投資風險較小的債券，都能取得5%以上的收益。

　　的確，對于那些每年股票都能有20%～30%收益的投資者，這樣的朋友就應堅決購股票。本期介紹的一位80后炒股達人李泓緒，7年取得了70倍的收益，這樣的回報，在房產投資市場是得不到的。

　　如股神巴菲特的財產累積就完全靠投資發達，其個人生活平淡樸素，談到房產，巴菲特會告訴你，他的房子很簡樸，甚至“有損市容”。巴菲特的住宅購于1958年，耗資僅31500美元，屋內只有5間臥室。

　　也有投資專家建議，投資者若繼續看好房產，投資房產股也不失為一種妥善的投資。從2000年至今，萬科A（000002）的漲幅高達12.83倍，而從2006年到至今，保利地產（600048）、金地集團（600383）的漲幅，也高達6.1和2.5倍，其漲幅未必比房產小。

　　而對于高資產人士而言，《投資有道》建議，只投資房產或只投資股票都是不完備的，在通脹預期下，只有靠投資才能抵御相關風險。也正如李劍所言，高端個人投資者必須“理性配置好資產與負債比率、流動資產及固定資產的比例。”

　　購房前需注意到10個問題

　　在《富爸爸，窮爸爸》一書中，作者羅勃特·清崎曾提出購房前需注意的10個問題：

　　1.你的房貸利率是否太高？

　　2.你的率是多少？

　　3.這項投資與你的長期理財計劃是否吻合？

　　4.你的房子是否會閑置？

　　5.你計算過管理成本嗎？

　　6.你打算花多少修繕費用？

　　7.你知道房子附近的交通狀況可能改變嗎？

　　8.現在市場看好，是因為商業經濟還是貪婪？

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