商品房購賣糾紛問答(二)

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 561 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　問：房屋交付面積與約定的面積不一致如何處理？

　　答：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比完全值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，購受人請求解除合同的，不予支持；
(二)面積誤差比完全值超出3%，購受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。購受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸購受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還購受人。
問：辦理產權證逾期的，出賣人應承擔什么責任？
答：由于出賣人的原因，購受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房購賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
(二)商品房購賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房購賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
商品房購賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致購受人無法辦理房屋所有權登記，購受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
問：違約金過高或過低的是否可以要求減少或增加？
答：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
問：合同沒有約定違約金如何處理？
答：商品房購賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。