省市公積金管理部門工作人員均承認，調整的直接原因是"蓄水"不足，即今年公積金貸款量過高，可貸余額緊缺。由于省級機關許多老職工均享受過實物分房，一向比市級公積金蓄水率豐厚的省級機關公積金緣何儲水率急劇下降？今年以來，一種以改善為名、實際改善兼具投資的高端房消費成為樓市不得不關注的話題。

　　[現象]

　　次

　　省級機關公積金貸款比市級苛刻　　自2007年以來，在歷次公積金貸款政策調整中，省級機關公積金都比市級公積金寬松(見圖表)。2008年以來，省級機關公積金的政策向市級公積金靠攏，但本次對二次貸款停貸，還是次比市公積金要求嚴格。

　　10月21日，一位網友在江蘇省省級機關事務管理局網站上提問：1、本人單身，有一套住房使用省公積金貸款，在已還清貸款的情況下，能否再次申請省公積金貸款，貸款額度是否有變化？2、在目前情況下(本人單身，已貸過省公積金并已還清)，如果將來結婚后(配偶也是省公積金，未貸過)以家庭為單位再次申請省公積金貸款額度是多少？回復是：根據新政策，1、2兩種情況都不能再使用公積金貸款。

　　因從10月19日起，江蘇省省級機關公積金已實行收緊后的貸款政策：的變化是已辦理過公積金貸款客戶再次購房暫時不得申貸省公積金，此外，144平方米以上的大戶型貸款額度減半，但還貸能力系數沒有像南京市公積金一樣下降到0.3，省公積金仍保持0.45的水平。

　　這三項變化中："二套房"停貸省公積金的嚴苛程度遠超市公積金新規。市公積金對此僅規定：按可貸額度的公式算出數額后再減半確定貸款額。也就是說，如果該職工以前貸過公積金，但目前繳存數額高，算出的可貸額度高于60萬，減半后其仍可以貸滿30萬，并非所有二次使用公積金貸款者均只能貸30萬的一半15萬，而省級機關公積金對二次使用干脆一分錢不給貸。

　　其余兩項，144平方米以上的"高端房"減半政策與市公積金政策一致；還貸能力系數沒有調整是因為省級機關公積金繳存基數(按每月平均收入確定，月入高則基數高)已四年沒有調整，停留在四年前的收入水準上；而市級公積金是每年下半年均調整一次。因此從某種意義上來說，該條上省級機關公積金并不比市公積金松。

　　[原因]

　　為保值

　　猛吃公積金老本

　　一貫比市級公積金貸款條件松、額度高的省級機關公積金為什么一夜之間變得更嚴格了？通過對市場數據分析記者發現，今年高端房市場的火爆或許就是一個注腳。

　　雖然公積金貸款收緊客觀上會對樓市有所抑制，但政策制定者不是從調控樓市的角度去制定政策，較直接的原因就是"錢不夠了"。

　　本輪政策收緊，南京市住房公積金管理給出的官方數據是：個貸率(貸款余額/歸集余額)已達96.16%，今年1-9月，南京歸集住房公積金50.69億元，同比增長16.64%。但同期發放公積金貸款高達97.80億元，比去年同期猛增224.49%，目前已"收支"倒掛47億多元。

　　省級機關公積金的數據是：今年1-9月，貸款額超過了18億元。貸存比已突破90%，公積金的蓄水池瀕臨"枯竭"。這幾乎是省級機關公積金歷年來次出現"枯竭"信號，而歷年來這一高素質人群的公積金"水池"都以家底豐厚著稱：2007年，省公積金歸集數額為13億多，放貸數額約10億元，貸存比例在76.9%左右，余額充裕；2008年更寬裕，省公積金一年共放貸7.09億元，由于繳存基數沒調，歸集額也應穩定在13億左右，貸存比只有一半多一點，54.5%。

　　因為省級機關每年所進"新人"均有數量指標，而老職工早年多享受過實物分房，購房需求并不迫切且購房觀念相對保守。參加省級機關住房公積金繳存的職工共有15.6萬人左右，其中正常繳存人約12萬人，但這10余萬人中，以2007年數據看，只有5200多人使用了公積金貸款，平均每戶貸款量為19萬左右，而當年職工的可貸額度是15萬，一戶是30萬，戶均貸款額僅用了較高限額的60%多一點。

　　可今年省級機關公積金貸款卻出現了比市公積金更快的增長額。其1-9月放貸18億元，如果去年同期的貸款按去年全年總貸款額的3/4來算是5.32億，其同比增長率達238%，比市級公積金的224%還快許多。這固然是因為今年以來樓市走熱，房貸均同比飛速增長，可省級機關購房人群所青睞的投資性及改善型住房更是今年的大熱門。今年7月底，仁恒江灣城1.5萬/平方米的房子深夜排隊，3天半賣出600套、10個億；本月，高科技住宅朗詩國際街區（查看地圖）價格已經攀升到2.2萬/平方米，深恐通貨膨脹而投資的購房"流行"起來。

　　雖然省級機關人員在這類高端住宅購房者中的比例沒有明確地被披露過，但按照省級機關當年的房改標準：普通干部75平方米，科級干部90平方米，處級干部110平方米，廳級干部135平方米，就是按照一般的改善性需求，購購比原住宅面積稍大一點的房子，也很容易就接近高端房標準。就算是奧體普通的1萬元/平方米出頭、較少90平方米，150平方米以上，也要100萬到180萬、甚至更高。目前南京人購房多喜歡在新城(新城博客（查看地圖）,新城新聞,新城說吧)(新城博客（查看地圖）,新城新聞,新城說吧)購購一套大的改善居住，同時市內的"小房子"出租還貸，如此一來大量依靠貸款，公積金貸款量猛增也就不足為奇。

　　[影響]政策調整暗示 高端房市場過熱 　樓市局部過熱的情況將得到調整，尤其是以改善為名、實際改善兼具投資的高端房消費。但一段時間以內，高端房市場仍可能延續價格上升的趨勢。

　　公積金收緊政策會持續多久？省級機關公積金管理部門工作人員昨日明確：只是"暫時"不得申請二次貸款。"公積金政策變也不止這一次了，今后還有可能變。"今后管理資金充足了，二次貸款仍可能"解禁"。就此，專家認為：省級機關公積金資金量僅占南京公積金資金量的1/4-1/3，并不足以對市場產生根本性打擊。

　　但一家省級商業銀行房貸部負責人告訴記者，這其實是市場已自發對樓市及較過熱的部分進行調節。"商貸對二套房的收緊比公積金更快一步，在8月底左右落實；其實6-7月上面（總行與各地銀監會）已有要求，只是當時各家貸款情況都很好，信貸額度又多，所以哪家銀行也舍不得率先動真格的；到了較后一季度，各家銀行任務都完成得差不多了，如果年底額度緊張必然是前三季度房價上漲、放貸快速所致，所以收緊是必然的。"這位負責人表示："對于這些調整，我們已經很習慣了，就像開車，動力不足就踩油門，開太快了就踩剎車。"

　　因此，這種"自然調節"所針對的必然是前期較熱的市場。"你想想，為什么限制二次貸款和144平方米以上高端房？如果不是今年這兩種情況太多了，不限制其怎么能達到保證公積金資金蓄水量的目的呢？"業內人士表示，這已暗示今年高端房市場過熱，金融機構已通過信貸對其踩剎車，這對改善性購房人會產生實際影響。但樓市歷來就是"購漲不購跌""越熱越有人購"，加上其他行業及央企的熱錢仍不斷流入樓市、想借助房產來保值，不排除高端房仍會延續價格升勢，但這種超正常范圍的增長也意味著這類房產的風險日益加大。（編輯：鈴生）

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