家住城西的徐鵬由于工作調(diào)動的緣故，急需在城東購購一套工作時居住的住房，不過由于京城房價不斷攀升，近日銀行又提高了再購房的貸款門檻，為了能用較劃算的方式購到較稱心的住房，徐鵬找到了房產(chǎn)顧問進(jìn)行咨詢時，理財(cái)師建議他選擇“以租養(yǎng)貸”的購房形式。

　　以租養(yǎng)貸 先算頭付比重

　　在北京有很多與徐鵬類似的購房者，無論是要解決子女的上學(xué)問題還是出自自身需要，他們都有著極為迫切的購房需求。

　　一般來說，這一類人手中都會握有一定的資產(chǎn)，套房貸頭付的提高對他們的影響并不明顯。因此，這類人群采用以租養(yǎng)貸的方式來進(jìn)行二次置業(yè)較為適宜。

　　不過由于目前規(guī)定，套房的貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，因此對這些選擇以租養(yǎng)貸的人來說，為了盡量平衡現(xiàn)有資產(chǎn)，完全實(shí)現(xiàn)租金和月供的對沖，較好能盡量提高頭付金額。

　　按照目前北京租房一般行情計(jì)算，我們將套房的租金定為每月2000～3000元，為保障購房人的租金有效對沖套房的月還款額，套房的10年期貸款本金應(yīng)該在25萬～35萬元。按照當(dāng)前二手房60萬～70萬元的主流成交總價來計(jì)算，以租養(yǎng)貸的人們只有在購購新房時將頭付提至5～6成，才可以實(shí)現(xiàn)租金與月供剛好對沖。

　　特色產(chǎn)品幫你降低成本

　　選定了購房策略，下一步我們需要考慮的就是選擇什么樣的按揭產(chǎn)品能確保我們在加息通道內(nèi)，實(shí)現(xiàn)完全省息的目的。

　　雖然光大銀行對于套房已經(jīng)停辦了“固定利率貸款”，但是該行的“隨心還”可以幫投資者起到降低還貸成本的目的。“隨心貸”就像一個圓規(guī)，以貸款人的住房或商用房抵押為圓心，將該房屋價值作為半徑畫圓，在銀行授信額度覆蓋的范圍內(nèi)，貸款人可以向銀行申請多種用途的個人貸款。根據(jù)評估價，借款人較高可以獲得住房價值80%的貸款額度。

　　花旗銀行的轉(zhuǎn)加按揭貸款的特點(diǎn)是，當(dāng)客戶申請加按揭的時候，可坐享物業(yè)升值優(yōu)勢，獲享更多靈活資金。如客戶現(xiàn)有的房貸為人民幣貸款，則可申請延長貸款期限，較長可達(dá)25年，減少每月還款壓力，增加每月現(xiàn)金流；當(dāng)客戶申請轉(zhuǎn)按揭時，如現(xiàn)有的房貸為非人民幣貸款，將之轉(zhuǎn)到花旗銀行將享受更為優(yōu)惠的房貸利率。

　　除了以上兩種產(chǎn)品之外，深圳發(fā)展銀行推出“氣球貸”產(chǎn)品，可讓借款人實(shí)貸30年按揭，而本金卻只需按5年期房貸利率計(jì)息還款。也就是說，“供樓族”可與銀行約定以5年為期，將30年的房貸分成6段來還，充分實(shí)現(xiàn)節(jié)省月供。

　　提前還貸要提前15天預(yù)約

　　在選對適合自己的按揭產(chǎn)品進(jìn)行貸款時，一旦我們發(fā)現(xiàn)自己有能力提前還貸，為規(guī)避利率風(fēng)險，我們還是應(yīng)該盡早將房款還清。

　　不過由于多家銀行對提前還貸的客戶一般采用預(yù)約機(jī)制，因此想要提前還貸，動手必須要早。

　　中國銀行需要提前15個工作日預(yù)約，并且要貸款一年以上才可以提前還貸；工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行都需要提前1個月進(jìn)行預(yù)約。

　　銀行人士也提醒貸款人，提前還貸必須到貸款相關(guān)的經(jīng)辦行辦理，所以提前還貸前較好咨詢經(jīng)辦行具體辦理流程及相關(guān)規(guī)定。目前，辦理提前還貸基本需要攜帶身份證、借款合同、收押房產(chǎn)證文件、代扣還款委托書等資料，到貸款經(jīng)辦銀行辦理新預(yù)約。

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