一個一直關注投資房產的人的看法作者：祝祝

　　因為看到太多貼子在關注房產，我想在這里說說我的看法。

　　一是關于房價會不會再漲或跌？

　　很多人從各方面都分析了房子不可能大跌。我想從根本上對房價作一些分析。>>進來和作者聊聊吧

　　頭先房子是商品，商品就有使用價值和價值。房子本身的價值我們可以通過租金來衡量。而房子的使用價值表現在現在的價格上。我們看到，現在的中國房價中很大一部分是源于保值升值的欲望。

　　基于上面的分析，我們同樣可以在股票身上找到共同點：股票本身的價值應該是它的股息收入，但中國股票價格卻完全背離它的價值，這個現象在短期內是一種客觀合理，比如因為流動過剩，因為良好預期。但我們在分析股票到這一層時，就會強調它的風險，因為流動過剩會面臨流動收緊，良好預期也會轉變成壞的預期，這樣股票就可能急轉直下，我們這些小散都是親身經歷過的。

　　再回到房產，雖然房子比股票來說，是看得見摸得著的實物，但本質上不是一樣嗎？當你把它作為投資的工具而不是作為自住時，它就應該像股票一樣，是投資的一種手段。

　　確認了房子也是投資的手段，我們繼續討論房子的價格問題。前面我們已經說到，中國的房價已經被保值升值的欲望推高了，為什么說推高了，因為價格背離了它的實際使用價值。當這種欲望或者說希望被證實是錯的，房價必然下跌，什么時候會證實是錯的呢？那得等到三五年后，三五年后，當你發現你的房產帶來的收入遠不及存銀行（房價滯漲，租金遠不及銀行利息），甚至成了負收入時（房價微跌），你就會覺得這個投資劃不來，然后你會考慮處置部分這樣的資產，當你一旦這樣做時，房價就會雪上加霜，那時就可能有危機了。

　　那么當下房子價格是怎么樣的呢？

　　根據現在的租售比，新房普通不具有投資價值。某些二手房租售比還行，跟銀行利息比差一點，但基于房價看好的趨勢，目前具有一定投資價值。這也是為什么二手房現在火爆的原因。

　　分析現在的現金及政策，房價也沒有大跌的理由，因為現在很多單位都有公積金，而公積金貸款購房利率非常低，大家樂于使用這一筆無其它使用方法的現金資產。股市再一次讓更多人失望，也會導致一部分現金流向房市。

　　所以，我認為房價短期風險不大（但有下跌的可能，至于幅度，不能判定）。長期來看，房價必然下跌。請注意，房價在長期內的“下跌”，不一定是通過價格表現的，也可能是通過時間換空間的做法，意思就是長時間滯漲或微跌，或是有價無市，在這個時間內，物價又在上漲，那么房價就相當于是跌了。

　　對于現階段投資房產的建議是：永遠只投資優質資產，所謂優質，就是地段好，交通好，環境好，房產質量好，物管好所有這一切，尤其是地段，越越抗跌。

　　總之，現在不是好的購房時期。如果有公積金，考慮到政策優勢，可以擇優購入。

　　網友“事難行，故要敏”對此問題有不同意見：

　　祝祝有幾個問題要想清楚：

　　，不要用現在的租售比看房子，因為租金基本上是每年增長5%左右。你拿10年后的租金來計算租售比，就對了。房子至少是70年的。租金也會一直上漲。用現在的租金看將來，是不對的。租售比是動態的。

　　，城市地帶的房子的價格會一直上漲的。這些年漲的比較高，但平均下來，每年6%是可以期待。加上租金，年回報率至少9%以上。現在很難找到其它的投資工具有如此高的回報率。

　　第三，股市回報沒有辦法跟房子的回報相比。中國的基金平均下來會跑輸大盤，而股市，年回報是-20%左右。注意是負的20%。這是拿如下的公式計算出來的。即股市回報率 = （現市值+總分紅--股民投入的錢-現市值賣出所交的稅及手續費）/股民投入的錢得出來的。但在中國，很少有人告訴大家這個數據。

　　第四，房子一直上漲是有道理的。請問，北京現在的人均工資收入是4萬人民幣左右，而紐約人的人均工資是6萬美元左右。那美國人這么高的收入，財富體現在 哪里？他們幾乎沒有存款，一家也只有一輛2萬美元左右的車，有很多家庭還負債。那他們怎么表現比你富？他們的財富積累在哪里了？答案就是房子。

　　再想一想，過些年，北京人均工資是8萬了，那每家住的房子面積會大一倍嗎？會每天吃6頓飯嗎？會每家開10輛車嗎？存款會每家達到幾百萬嗎？不會的，基本上還是和我們現在過的一樣，只不過，那時的房子比現在更值錢些罷了。

　　一個城市，它 的財富積累，主要會體現在房子上。如果你相信中國經濟，就該相信中國的房子，特別是城市好位置的房子。編輯：凝水

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