上周（7月27日-8月2日），上海一手商品住宅成交均價15404元/平方米，環比上漲908元/平方米，漲幅6.26%。而整個7月，上海一手商品住宅的平均成交價格高達15675元/平方米，環比漲幅達到了20%。

　　顧海波(顧海波博客,顧海波新聞,顧海波說吧)：房價漲得這么快，概括起來主要是政策推動和資金推動，兩者共同推動了房價的上漲。

　　主持人：其實我注意到現在政府已經意識到了房產泡沫的存在，而且出臺了不少政策，比如說嚴控二套房貸、防止信貸危機的問題，但是盡管出臺了這些政策，房價好象還在漲，而且好象購房人的熱情并沒有得到有效遏制。

　　顧海波：我把購房人的跟風現象理解為一種“羊群效應”。房價上漲還有一個慣性上沖的過程，但是背后的風險在集聚，中國房地產經過了10多年的長周期發展，本身有自我調整的過程，伴隨著房價上漲的過程中7月份住宅的成交量在下降，我們要關注未來可持續的購購力，關注銀行寬松的貨幣政策能實施多久？有多少政策支持？資金支持？我們要觀察一段時間。

　　主持人：其實老百姓較想知道的是，現在面臨金融危機，大家都說要共克時艱為什么在這種情況下，房價為什么還在不斷創新高呢？

　　顧海波：這說明我們經濟結構比較低下，除了其他產業之外，暫時只能把房地產作為一個相當重要的產業來拉動，在這過程中但也有隱憂，保8、高房價背后有隱憂，經濟結構還沒得到根本改善、人民生活、就業壓力還很大，“一俊遮百丑”，在這數據背后、高房價背后我們要看到任務還相當艱巨。調結構、保增長、增加收入、促就業的工作還相當繁重。

　　主持人：可能對政府來說，今年要共克時艱、要提振經濟，可能房地產市場是個非常重要的一個環節，房地產繁榮了，我們的很多經濟指標才能達到制定的目標，所以對政府來說希望房地產穩定和繁榮。

　　顧海波：這是個表象問題，我們要認清這樣一個道理、一個事實，就是房地產的漲跌有其自身（市場）的客觀規律，不要過多的人為干預它，現在我們政策對房價呵護過度了。

　　現在從某種程度上講，當前房地產不但輸出了資產價格的有稍微“滯脹”跡象同房價高企有相當關系。

　　我認為當前房價的適度下跌、下降，有利于產業結構的調整，有利于中國經濟的軟著陸，這是把雙刃劍！

　　主持人：房價怎樣才能下降？

　　顧海波：需要從供給和需求兩方面要系統調節，供給方面，要適度擴大供應，我概括為十六字方針，就是“放松地根，管住銀根，遏制投機、抑制投機”。要從供給和消費兩方面進行雙向調節。

　　主持人：這一點俞書記較近在接受媒體采訪時說，高房價可以通過增加供應量來解決。

　　顧海波：對，增加供給肯定是對的，但我要補充一下，還要對投機和投資加以適度的調控，要通過增加供應量來平抑房價，現在房價偏高，應該穩中微降。住房供應結構要進行調整，要加大保障性住房的建設力度，要增加經濟適用房、廉租房和我們正在商討和思量經濟租賃房的供應力度，還要加大中小戶型的供應量，我認為上海要保持90/70工程的供應量（90平方米占70%）。這樣，使得一部分中低收入者就不要跟風地擠進高房價這瘋狂一班車，他們會很危險。

　　主持人：現在房價不斷在上漲，現在到底購還是不購？購了怕跌，不購又怕繼續漲，對這個問題，您是怎么理解的？

　　顧海波：我完全理解老百姓焦慮的心態。“房價年年漲、月月漲、天天漲”，在這種情況下，尤其是中低收入者跟風了、無奈了。政府要做這件事情，政府就是要加大保障住宅的推出力度，讓市場有市場的份額，保障有保障的份額。

　　尤其是房價經過長周期10多年的瘋漲以后，沒有進行理性回歸，沒有很好的調整，泡沫有，你是“養泡沫？還是擠泡沫？”，我認為適度擠泡沫有利于房地產可持續發展，也有利于中國整個經濟的可持續發展。

　　在這種情況下，老百姓應該觀望一段時間。

　　主持人：面對房地產泡沫，實際上是考驗政府智慧、決心以及勇氣。

　　顧海波：對，考驗政府智慧、能力、決心和勇氣，包括他的責任。隨著保障住房的逐漸推出，我建議保障住房建設要加大力度、加快節奏，可以租售并舉，經濟適用房假如一時沒賣掉，可以考慮出租。

　　解放初期，我們也有通貨膨脹，政府通過調控平抑物價。

　　主持人：您說到一個是政策原因，開發上在這樣的信貸政策下不缺資金，現在開發商不差錢，可以捂盤惜售，等房價漲得更高獲更大盈利。

　　顧海波：關鍵是假如政策微調怎么辦？貨幣政策你內在的池子里有多少錢可以貸出去？另外，你能屏多久？大家都是存在一個博弈的過程，現在有些理性的開發商都在放盤?，F在一手房、二手房都在放量，為什么會高位放量？高位放量說明多空雙方意見分歧加大，里面人想出來，外面人想進去，只是價位沒達到平衡。

　　主持人：而且現在上海市政府推出開發商必須公開樓盤情況，所以要做到公開、透明。

　　顧海波：這是個怎么的監管問題，說是好說，做起來難，要落實到實處。

　　主持人：其實大家都想知道，下半年房價會是一個怎樣走勢！就您個人經驗而言會作出什么樣的判斷？

　　顧海波：此輪房地產的快速反彈，僅是反彈而已，因為外部的經濟環境沒有得到根本改變，未來有支付能力的需求也沒有明顯增長。

　　下半年房價的走勢可能是高位窄幅盤整。是不是要購房？我個人意見，暫時觀望，掌握這樣一個規律，高拋低吸。

　　主持人：假如房價就不低下來、就不跌，吸不到怎么辦？

　　顧海波：現在政策都在微調，包括房地產市場本身也會出現調整的要求，希望政府的承諾要兌現（主要是保障住房建設）。同時我剛才講要“遏制投機、抑制投資”，通過差別的信貸、利率和稅收政策對投資和投機進行適當的限制，現在全國各地都把“限外令”都放掉了。

　　現在我們面對著主要是本土的老百姓，頭先，要滿足本土老百姓住房生活必須品的需要，然后才能適度的對外開放。比如說物業稅的破題，比如說差額的所得稅，通過信貸、利率和稅收的差別政策來對投機客和自住客區別對待，這樣多管齊下，我認為下半年價格會比較平穩。

　　對于自住需求，可以購房；投機客暫時等一下；假如你是中低收入者，等經濟適用房（保障性住房），馬上就要上市。

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