她83年出生，父母是國家機關八十年代外調留京的干部，已經退休。由于退休待遇較高，應該說生活相對而言是比較富裕的，這么多年從沒炒過股票，也從未購過房，一直就居住在單位分配的140平米的住房內。要不是想到為女兒婚后生活的考慮，這次老倆口也不會想到購房的事。

　　當她說出選房的條件：總價不超80萬，北京四環以內的房子就行時。旁邊的其他人立刻炸鍋了：開玩笑，四環以內的房子哪還有那么便宜的房子，去六環看看吧。七嘴八舌的把她數落了一番。或許很多人都是這個想法，覺得這個姑娘在開玩笑，我卻是當即反駁了他們：既然不是自己考慮住，那就把投資屬性放在頭位吧，這樣的房子有很多啊。大伙頓時詫異，哪有這么便宜的？

　　我告訴他們，投資較重要的要看長遠升值趨勢和所購房產的租金回報率。現在我認為她可選的房產有兩類：

　　CBD、金融街、中關村區域的二手精裝小戶型。

　　以中關村周邊的知春路為例，樓盤二手房單價在2萬元／平米左右，40～50平米的小戶型的出租率遠遠高于超過90平米的大戶型，月租金在2500～3300元之間不等，基本都是精裝修，購購稍許家具就可以拎包入住了。

　　為何選這個區域？很簡單：

　　這些區域的二手房價格遠低于一手房價格；

　　房齡大多是近2～3年的，和準新房沒有區別；

　　內部裝修較新，不用自己動手；

　　相同的總價房屋，雖然在一些五環～六環區域可以購到90平米左右的房屋，但相比起來此處的出租回報率要高30%左右，且不愁租；

　　即使房價出現波動，這些區域的房屋所受影響較小，未來上升空間巨大。

　　如何操作和計算：

　　80萬資金購兩套為宜，由于出租回報率高，以租養貸較好。

　　其中套用商貸，頭付60萬，貸20萬左右；套用住房公積金，頭付20萬，貸60萬左右；

　　刨除可能的空租率和租金不確定性，兩套房月租金回報應在4000～5000元左右，而由于月貸款還款額不到4000元，則租金完全可以抵消貸款；

　　在還款中應先還商貸，再還公積金。她本人現供職于一家較有實力的互聯網公司，收入水平適中，可以每月拿出2000還房貸，其父母已退休日常支出較少，而退休金卻不低，愿意每月再支持她2000～3000元直到還完套房的商貸，而套房的公積金貸款就要靠她自己的努力了。在此種情況下，預計2～3年的時間就可提前還完套房，而套房在租金的支持下還會每月產生約2000元的盈余，再加上處于北京經濟核心區域，相信資產價值也將在未來再上一個層面，到時或租或賣都可自由操作了。

　　２、處于北京五環～六環之間軌道交通旁低密度小區的小戶型。

　　以我的標準，容積率低于1.5的住宅小區才叫低密度，居住起來才有舒適性。這樣的小區在北京的四環里很少見，四環～五環間價格略高，五環～六環間也并非普遍，在北京城市化進程加速的時期，未來的頭都要想能住在如此舒適的小區內，除了別墅外，恐怕并不容易，會變得比較稀缺，升值空間會有保障。

　　如何選定：

　　容積率必須實實在在的達到1.5以下；

　　小區必須是16層以下的南北通透板樓為主，較好是8～12層的樓；

　　小區離軌道交通不遠，步行15時辰內到達為宜；

　　房屋單價較好在1.3萬元／平方米以內；

　　住宅面積可適當放寬至90平米或以上；

　　長期來看此類住宅適合休閑居住，除了環境好外，再加上軌道交通的便捷性，未來必然搶手。

　　如何操作和計算：

　　購一套面積在80～100平米之間的戶型為宜，若遇到非常適宜的小區，可考慮放寬至120平米戶型，能擁有兩個衛生間是較佳的選擇。

　　資金一般需要考慮留下裝修的費用，頭付一定要超過50%，將貸款總額控制在50萬元以內，降低可能的金融風險。

　　將房屋出租，預計月租金在2000～2300元以內，月還貸金額在2500元左右。在貸款時將貸款年限貸到較長，而盡量提前還款，在貸款總額降至30萬元以內后，業主即可輕松的自由完成后邊的還款程序了。并將此物業保存的時間越長越好，充分利用物業的升值空間，特別適合養老儲蓄。

　　事情就是這樣，購什么房都掙錢的時代過去了。以前即使購到了升值慢的房子，看到房子畢竟升值了也就不考慮自己錯在哪里了，現在卻是到了一個新的轉折時期了，不懂得貴的道理，有錢購貴的也將是錯。

　　管理好自己的資產，為自己的幸福邁好堅實的一步吧。

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